邦地產 2016-06-02 13:29:49
房地產正在遭遇“劣幣驅逐良幣”，被攪局的土地市場和樓市，會導致更高的地價房價？
每經編輯 魏瓊
（本文原載于微信公眾號“邦地產”Real-estate-Circle）
最近一二線城市土地市場高燒不退、地王頻出，克而瑞房地產研究中心數據顯示，今年以來全國已經誕生超118個地王。
但大家發現，這一輪搶地中，一群以前逡巡在外圍的金融“野蠻人”卻一下子沖了進來。上周剛洗劫了杭州土地市場的“信達”昨日又在上海拿地，平安、安邦等金融大鱷紛紛出來攪局買地。
相反，以往兇猛的國企、敏銳的民營和外資巨頭，似乎都不再那么“有面子”：前有大哥萬科拿下地王后“反悔”，后有綠城憂心忡忡、凱德“無法預料寧愿不碰”...中小房企咱們更別說了，很多連門都進不來。
圈內人很生氣啊！
有人說，我們有專業，你們有什么？
野蠻人說：我們有錢。
有人說，我們有經驗，你們有什么？
野蠻人說：我們有錢。
有人說，我們有情懷，你們有什么？
野蠻人說：我們有錢...
很多人在感嘆“地產界已經容不下英雄！”但金融資本時代，“有錢”確實有些了不起。
做實業的企業沒錢拿地，玩資本的房企憑借資金優勢擴大房地產市場的份額，玩資本的企業將做實業的企業驅逐出局，成為地王爭奪戰的獲勝方。
但這免不了會蔓延開一股濃郁的擔憂：當劣幣驅逐了良幣，房地產將怎樣？
房地產遭遇“劣幣逐良幣”？
“憑什么說我們是‘劣幣’，他們是‘良幣’？！”言論一出一定有人反對的。
不討論這個說法是否正確，我們先拿信達在上海拿的地來說：
昨天上海寶山顧村成交的一塊需要自持40年的宅地，溢價超306%，保守估算開發成本超8萬元/平，遠超附近同類房源的價格。
操盤壓力不言而喻，房企基本都不敢碰，所以最后拿下的是信達，這個由建設銀行剝離出來的不良資產管理公司。
有人說它的方式，是用這塊地抬升去年拍下的新江灣地王的估值。確實，在房地產玩資本很大程度上就是玩估值，先把之前的地賺回來，再一塊塊來嘛...
但網上也有段子說：“信達不單在處置不良資產方面有著非常資深的經驗，而且在創造不良資產方面，也有特別獨到的手法。”
放在資本運作角度上述方式是可行的，但放在資產增值以及實際的項目開發、產品打造等各方面，這種玩法都是危險的。
“‘不專業+不純潔+大量創造不良資產’，這難道不是劣幣？”有邦粉就這樣問邦爺。
邦爺仍然不置可否。但“建筑師五哥”發話了：”外地的開發商朋友都是這樣感嘆,上海就是地貴,這房子建的還不如我們！”
他告訴邦爺，10幾年前，社區景觀不好，房子不值錢。至少那時候策劃營銷，還有多元化的觀點，還想給居住者造一個生活夢、一個居住夢。
今天設計師一般是，完全不考慮設計的各種合理性問題，先來一輪總圖的排布。所有策劃營銷建議，總結起來就是兩條，戶型總面積要小、戶型贈送率要大。
結果是什么呢...這個行業基本就消失了。當你完全依附于資本，正是資本要拋棄你的開始。
的確，從老牌的實力房企、專業的港資和外資企業被“地王熱”拒之門外，到整個房地產變得依賴資本、缺乏思考、沒有精品，甚至連留得下來的好產品都沒有...
對此，有業內人士認為，房地產特別是土地市場，漸漸有“劣幣逐良幣”的勢頭，一些對產品有研究的老牌房企因為資金壓力以及穩健的運營策略與一二線土地市場漸行漸遠，而樓市分化下的三四線城市庫存高企，不過多介入，最終或出現“青黃不接”的局面。
但有人也不這么看...
高力國際調研及咨詢部董事陳厚橋認為，“資本玩家”在土地市場的亮眼表現只是表面現象，一些具備實力的老牌房企獲取土地的方式更加多元、成本也更低，例如現在有大量的集體用地、舊改廠房用地入市，有些地塊但并沒有參與公開招拍掛。老牌實力房企由于對于房地產市場更加謹慎，并不代表未來會被淘汰出局。
國泰君安分析師劉斐凡也認為，目前房地產開發商的土地儲備能夠支撐未來3－5年的發展，過往發展較好的房企，對土地市場的態度比較謹慎。
但終究，地價被推高，并沒大多好處。高價地需要房企提供大量的資金，房企轉而大量融資、發行債券，導致房企負債的提高。這些因素或將牽制近期房地產業增長，成為房地產可持續發展的阻礙。
30日，國際評級機構標準普爾發布中國房地產業觀察報告就稱，盡管房地產市場強勁復蘇，但開發商的財務狀況并未改善。那些沖進下一個投資周期的開發商，大舉擴張土地儲備，而利率下降或不足以抵消地產商債臺高筑，信用狀況惡化最為嚴重。
標普已下調中國房地產公司評級，理由是這些公司依賴短期債務，在二三線城市由于住宅供應過剩而面臨利潤率壓力，此外還要面對為土地儲備支付高價的風險。
強化資金實力是共鳴
但不得不注意，無論是良幣還是劣幣，想被不“被驅逐”，當下只能強化資金實力作為保障。
凱德集團中國區首席執行官羅臻毓就告訴邦爺，目前是真的房地產時代。房地產快速增長期已經過去，過去高價拿地后通過囤地就能獲利的年代也已經過去，單純的資本運作能否讓企業在拿地成本高企，競爭日漸激烈的市場上獲得盈利未可知。
“拿地成本翻倍，未來房價翻番才能盈利，預料不到，凱德不會碰。”羅臻毓說，凱德的玩法，則是豐富拿項目的渠道，并希望能在中國操作一些房地產金融產品。
據邦地產了解，為解決資金問題，房地產金融、資產證券化成為房地產開發商努力轉型的方向，保利、萬科、世茂等房企均進行房地產資產證券化的轉型，增強資金能力、運營能力等。
另外，今年以來受降準降息、減費讓利等因素影響，境內銀行貸款平均利率延續下行趨勢，境內融資成本降低低，沒能充分打開境內融資渠道的房企在資金成本上處于劣勢。
凱德集團總裁兼首席執行官林明彥表示，凱德在國內要繼續發展，肯定需要在國內有一個好的融資平臺。
“對投資性物業而言，任何一次開發，需要占用相當大的資金量，不能做大規模就需要引入其他合作伙伴，要實現資產的證券化。”林明彥表示。
劉斐凡認為房地產行業正在急速轉型，不僅賣房子，也在提供物業服務，資產證券化也將持續推出，資產證券化可以解決房企的融資問題，實現輕資產化，緩解資金資金壓力，有更多的資金投入到新的投資中，解決投資物業的資金沉淀問題。
陳厚橋表示房地產金融以及資產證券化是未來房地產的標配，沒有創新融資渠道的房企將失去發展的一大優勢。
房地產資深評論人黃立沖則提醒，在中國，租金普遍低于利息成本，價格泡沫大，經濟實體無法承受足夠的租金成本，租金回報率低，長期持有運營的現金流為負，不能支付利息成本，房地產資產證券化很困難。
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