城市群發展帶來契機 購買和供應都向周邊轉移

每經編輯 吳若凡    

每經記者 吳若凡

萬科董事會主席王石表示,未來10年,中國預計將新增1.7億城鎮人口,但容納城市新移民的主要地點,可能不再是特大型城市,而是位于發達城市帶范圍內的衛星城。

他作出這一判斷是有原因的。6月3日，國家發改委公布《長三角城市群規劃》，進一步確認了未來城鎮化將向城市群方向發展的趨勢，提出加快打造都市圈交通網。加快上海城市軌道交通網建設，提升中心城區地鐵、輕軌網絡化水平，建設連通中心城區和郊區城鎮的市域（郊）鐵路，適時研究延伸至蘇州、南通、嘉興等臨滬地區。而類似的規劃，也將在珠三角城市群、京津冀城市群落實。

這些城市群將帶來新的人口和供應，也將成為房企新的主戰場。

衛星城將成樓市新主力

一直以來，特大城市空間生長過程中，新城的發展與建設對空間結構的組織起到至關重要的作用。

城市群就是有兩個以上的都市區，它們之間相互交織。這種形態的好處是，既能發揮都市區、核心城市對人才等各種要素的吸引力，又能避免過度擁堵帶來的一些問題。城市群具有生命力，是高級形態，通過大中小城市，通過網絡來實現在更大范圍內合理地布局優化，并且促使大中小城市之間分工。

根據規劃，南京都市圈、杭州都市圈、合肥都市圈、蘇錫常都市圈及寧波都市圈，打造一體化的城鄉體系。到2020年，阻礙生產要素自由流動的行政壁壘和體制機制障礙將被打破，市場主導政府引導的統一市場將在長三角城市群內部形成。在全國2.2%的國土空間上集聚11.8%的人口和21%的地區生產總值。

對此，新城控股高級副總裁歐陽捷表示，該都市圈規劃相比以前要深入許多。都市圈規劃的最核心要素是交通路網的完善，即高速路網完善，通過物理格局的調整，改變時空，從而使城市間的關系發生顛覆性變化。

根據《長三角城市群規劃》，長三角要創造聯動發展新模式，建立以鐵路、高速公路和長江黃金水道為主通道的綜合交通體系。

要把都市區的關系改變，唯一的路徑就是通過快速路網來改變時空關系，因此，軌道交通承擔了非常重要的作用。

歐陽捷指出，大城市的衛星城可以進一步向外延伸。大城市主城區與周邊城市通過城際鐵路和高鐵進行連接，在高鐵速度提升到每小時350公里后，更多的城市到大城市主城區的時間將縮短，城市群的輻射范圍將更廣。

《長三角城市群規劃》明確了將上海中心城區的人口向郊區和臨滬城市轉移。不僅人口向臨滬城市轉移，產業也將向周邊城市轉移。這就給圍繞一線城市的都市圈開發帶來了巨大的契機。

另一方面，目前城市群建設存在大量問題，比如衛星城的城市配套和一線城市存在巨大差距，軌道交通、高鐵也沒有完全相連。這也給開發商在一線城市周邊的衛星城開發帶來了不小的難度。

歐陽捷表示，首先要把城市群的交通做好，進行打通，把交通路網形成快捷交通干線，使得上海虹橋到蘇州、吳江、蘇州到嘉善相對形成無縫連接，一小時通勤。

上海已經把江南造船廠遷到長興島了，還可以把中石化、上海石化遷到太倉，把汽車產業遷到昆山，把糧油工業遷到嘉興，通過高地價、高房價把低端產業和人口擠出去，為高端產業和人口騰籠換鳥。

睿翼德董事陳麗琳告訴記者，首先要有產業經濟才能發展，產業完成布局之后，剩下的就是城市服務體系。對于地方政府的財政、稅收都會帶來好處，包括土地價值也會得到提升。

陳麗琳表示，一個城市最早發展的角度是工業基礎，而后才有人口的遷移以及各種配套設施的逐步完善。

產業外移不可能移到非常遠，肯定是沿著上海周邊的經濟帶開發，人口會隨著產業進行自然遷移。

隨著長江經濟帶戰略的實施，上海產業輻射范圍將進一步擴展，上海的支柱產業，已經從重工業和石化工業等，轉向金融貿易產業、“互聯網+”的產業，歐陽捷表示，上海低端產業的外遷使得在一個更大的空間范圍內各個城市獲得互相配套、錯位發展的機會。

歐陽捷告訴記者，很多產業不愿意遷出上海，但如果通過提高交通網絡的便利程度，能夠使得都市圈產業重新洗牌，從而達到減少核心城區的人口密度，控制人口規模的目的。交通便利之后，產業布局在哪兒就變得不那么重要了。

“企業遷出去的核心點是上海地價太高，不愿遷出則是不想增加溝通信息成本以及政策便利和物流成本。”

尚難成市場主力

上海房價絕對值如此之高，南京、蘇州、合肥的房價漲幅更是領漲全國，那么，在長三角城市群框架內，像杭州、寧波、無錫、常州等其他城市是不是更有想象空間？

在長三角城市群一體化的背景下，資金、人口、貿易等生產要素在長三角區域內自由流動形成了統一市場。這一現象也給開發商指明了未來發展的方向，上海周邊及合肥等城市或將孕育大量的房地產投資機會。

如果配套以及一線城市的公共交通連接問題得到解決，這些衛星城勢必能把一線城市火爆的需求成功轉移過去，從而給開發商帶來大量機會。

隨著上海房價的上漲和樓市限購的加強，在上海工作又無法購房的非戶籍人士，必將會越來越多地選擇到周邊城市購房。這就不難理解今年上海史上最嚴限購政策出臺后，昆山、杭州等周邊城市房價漲幅開始領跑全國。未來隨著長三角城市群聯系更加緊密，交通更加便利，必將帶動這些區域城市的房價進一步上漲。

此前，房企的城市進入、區域選擇、項目營銷等都是以城市為單位進行獨立研判，很少有考慮城市間的協同。當長三角城市群越來越成為一個統一市場時，就必須在這個統一市場的基礎上進行區域層級的設置和管理，以更好地協調和平衡各城市間的項目，并發揮出多城市間的協同效應。

但陳麗琳表示，短期來說，這對二三線城市的去庫存有幫助，從長期來說，對房價有利好，但是由產業帶動房價上揚的作用有限。

陳麗琳告訴記者，二三線城市和邊緣城市的影響，對于這些城市來說，產業的導入對人口有幫助，但當前擺在這些二三線城市面前的是去庫存的問題。目前來看，地產回歸的主戰場還是一線城市，這些衛星城市就算有產業拉動也是杯水車薪。

“房地產開發邏輯是儲備，所以拿地是必然選項，現如今，全國90%的房企在長三角都有布局。”陳麗琳表示，從房企拿地的角度看，長三角城市群是中國經濟最發達的區域。此次規劃也會使得這些榜上有名的地方增加投資潛力，也會使得整個市場的交易更加趨于活躍。

資深房地產專家薛建雄則表示，對于開發商來說，更現實的做法是，鐵路通到哪兒，地塊買到哪兒，關鍵取決于都市圈建設推進速度。