開發商正變得更有錢！

每經編輯 王杰    

（本文原載于微信公眾號“邦地產”Real-estate-Circle）

天津北方網消息稱，天津市政府辦公廳近日轉發通知，市國土房管局擬定的《天津市新建商品房預售資金監管辦法》將于今年8月1日起執行。

“辦法”要求，新建商品房預售資金應當全部存入監管賬戶，房地產開發企業不得直接收存房價款。

“天津不能去了！”隨即就有發商人士在朋友圈如是評論。這個讓人望而生嘆的政策，真能降低開發商在津拿地的積極性？

邦地產經過深入調查發現，答案恰恰相反！這一政策實則增加了市場流動性，讓房企有錢搶地了，天津房價上漲的可能性極大。

預售資金監管“放松”

商品房預售資金，是開發商將正在建設中的商品房出售給購房人，購房人按照商品房買賣合同約定，支付給開發商的購房款（包括定金、首付款、后續付款、按揭付款等）。

上述“新規”第十一條規定：新建商品房預售資金應當全部存入監管賬戶，房地產開發企業不得直接收存房價款。購房人應當按照商品房買賣合同約定的付款時間，憑新建商品房預售資金交款通知書，通過商業銀行網點柜臺或者新建商品房預售資金監管專用POS機將房價款直接存入監管賬戶。

第十二條規定：每筆預售資金進入監管賬戶后，市資金監管中心通過監管系統計算出監管資金額度并實施全程監管，房地產開發企業可以自行提取全程監管資金以外的資金，優先用于項目工程有關建設。

此前，《天津市新建商品房預售資金監管辦法》（津政辦發〔2011〕115號），第（十五）條規定，房地產開發企業不得以其他方式自行收取房價款。第（十四）條則指出，房地產開發企業應當協助購房人選擇以下方式將新建商品房預售資金全部存入監管賬戶：

1、購房人憑房地產開發企業在商品房銷售管理網上打印的交款通知書，到商業銀行網點柜臺將購房款直接交入監管賬戶，房地產開發企業依據銀行出具的交款憑證為購房人換領購房專用發票。

2、購房人通過資金監管專用pos機,將購房款直接交入監管賬戶，房地產開發企業依據pos機簽單為購房人換領購房專用發票。

對比新舊政策，可以發現：

2011年的文件中對全部新建商品房預售資金實行全程監管；新辦法中僅對用于支付建筑安裝、區內配套建設等費用的資金實行全程監管。

2011年的文件規定：“主體結構封頂的，累計申請使用資金額度不得超過重點監管資金的65%”；新文件規定：“完成主體結構驗收的，累計申請使用資金額度不得超過監管資金的70%”。

新文件增設了資金使用節點：比如增加了“有深基坑施工的，完成基礎驗收后，申請使用資金額度不得超過監管資金的15%”。

新文件提高了部分節點提取的資金比例：比如2011年的文件規定“基礎完工的，申請使用資金額度不得超過重點監管資金的30%”。

這些變化，意味著有部分資金比如非建筑安裝、區內配套建設的費用可以不進行監管，而這部分費用可以提取用于營銷和管理費用、支付財務費用稅費等。

“換句話說，監管的資金量減少了，開發商的流動性反而增加了。”新城控股高級副總裁歐陽捷就表示，總體來看，預售資金監管并不是收緊而是有針對性得放松了。

面粉漲價帶動面包價格上漲

天津市一官方人士向邦地產透露，這次出臺的新政策，主要是減少資金監管的種類和額度，為開發企業提供更多便利，響應中央去杠桿的要求。

而從目前天津的樓市來看，房價有所增長，地價的溢價率更高：

中指院天津分院統計數據顯示，2016年5月，天津商品住宅價格為12297元/平米，環比下跌3.42%，同比上漲4.96%。

5月天津全市各類用地平均溢價率為33.40%，環比上升24.92%，同比上升14.04%。其中，住宅用地溢價率為64.59%。成交土地面積237.7萬平方米，也環比增加43.49%，同比增加156.75%。

可預測，預售資金監管放松后，房企會有更多的流動資金去搶地，天津的土地市場或許會更熱，而“面粉漲價帶動面包價格上漲”，未來房價上漲也是大概率事件。

中指院就評述認為，天津樓市自2月末復蘇，金三迎來開門紅，之后成交略有波動但持續走高。

＊文中觀點為作者評論，和邦地產立場無涉。

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