萬科高增長密碼：誰離開都不影響體系高效運轉

每經編輯 每經記者 杜冉樂    

◎每經記者 杜冉樂

有人評論說，即使王石、郁亮、孫嘉……這些高管團隊的主要成員全部離開萬科，萬科也照樣能沖刺3000億元，甚至4000億元的銷售規模。其主要證據就是萬科是一家管理體系極為成熟的企業，各個環節的運作已經達到了一定的精度，以至于任何人離開，都可以馬上找到合適的人替代。

7月2日，萬科發布業績公告，上半年銷售攬金1900.8億元，同比猛增800多億元，繼續領跑地產企業。萬科股權爭斗正酣之際，令人振奮的數據猶如一枚定海神針，讓各方不敢過于激進。

一直以來，像綠地、中海、恒大甚至綠城等一線房企均對地產“頭把交椅”懷有野心，但至今仍未能超越萬科。人們不禁要問：萬科持續高增長的密碼究竟何在？

銷售“桂冠”的誘惑

年初，萬科為自己去年突破性銷售2614億元且繼續保持銷售金額總冠軍松了一口氣，還樂觀地制定了今年3000億元的銷售目標。

2016年過半之際，萬科經營又曝出驚人喜訊。上半年，萬科實現銷售攬金1900.8億元，去年同期該指標僅為1099.6億元，上半年實現銷售面積1409萬平方米，去年同期該指標僅為902.6萬平方米。

億翰智庫中國上市房企研究中心主任張化東向《每日經濟新聞》記者表示，今年樓市整體向好，各大房企銷售業績都表現得不錯。

潛在挑戰者如恒大地產，上半年實現合約銷售金額1417.8億元，同比增幅62.8%，合約銷售金額1660.5萬平方米，同比增幅45.9%。從合約銷售面積來看，恒大已多年穩居第一，但外界似乎更看重銷售金額這一指標。

在億翰智庫的最新研報中，排名全國房企銷售金額第三名的碧桂園上半年攬金1250.7億元，合同銷售金額1564萬平方米，基于對后市的樂觀預期，碧桂園將年度目標從1680億元上調至2200億元。

《每日經濟新聞》記者還注意到，綠地集團上半年銷售攬金1140億元，保利地產同期攬金1030億元，中海地產同期銷售攬金763億元，萬達集團同期銷售490億元，綠城中國同期銷售攬金455億元。

從2014年以來，綠地、中海等一線房企曾一度叫囂，說要超越萬科，一舉搶下頭把交椅。其中，綠地彼時沖刺上市及超高層商業體備受外界追捧，同屬于“中建系”旗下的中海地產與中建地產合并一事，外界猜測地產央企巨無霸或將加速誕生，有實力挑戰萬科。

除了綠地、中海之外，綠城中國因為中交集團重倉入股成為其大股東，外界也曾猜測這會否誕生一家萬科級新房企巨無霸。

然而，標桿房企萬科的龍頭地位，至今仍無人望其項背。記者觀察到，2014年以來，萬科總裁郁亮最先覺察到了房地產業危機，帶領團隊深入小米、騰訊與阿里等公司學習互聯網思維，嘗試各種轉型，包括事業合伙人制，但始終并未脫離“造好房子”這一核心理念。

綠地、中海、綠城等一線房企卻似乎進入一個新的調整周期，超越萬科的新型巨無霸并未誕生，反而這些房企的銷售業績呈現低速增長趨勢。

破解高增長“迷思”

之前，綠地等房企巨頭試圖挑戰萬科的龍頭地位，主要是基于大家所處的樓市環境及自身企業機體相對較為穩定，但即便如此，仍難以實現這一目標。

去年底至今，萬科股權之爭陷入膠著狀態，甚至寶能6月底曾公開拋出罷免萬科王石、郁亮等現有董事會所有成員的提案。盡管如此，萬科仍給出了靚麗的成績單。

全國房地產商會聯盟執行主席顧云昌告訴《每日經濟新聞》記者，萬科股權爭奪屬于資本層面的事情，萬科積累了20多年的企業制度與文化?，F在賣的可能是兩年前拿的土地，關鍵是這個團隊好，老百姓比較認可這個品牌。

“萬科的特色是快周轉、標準化?！睆埢瘱|表示，像綠地集團的辦公、商業占比較大，隨著商業市場趨于飽和，很難做到高周轉。

2014年，綠地商業曾推出大客戶定制模式，賣掉一棟辦公樓可迅速回款數億元至幾十億元不等，而自持商業不僅回款較慢，基于當前各城市（尤其是二、三線城市）的低租金行情，回報率也較差。

與綠地、萬達等一線房企做商業玩高大上相比，萬科今年明顯加大“萬科里”為典型的社區商業戰略，“萬億級”大萬科版圖中商業部分將占千億級，探索存量商業資產證券化試點等。

萬科某區域商業管理相關負責人向《每日經濟新聞記者》記者表示，隨著市場進入白銀時代，萬科傳統住宅開發領域的傳統也逐漸被其他競爭對手所淡化，他們做商業的出發點一個是為住宅提供更大的價值，另一個是希望商業崛起，為萬科未來發展創造更好的前景。

記者觀察到，萬科商業玩得也是快周轉策略，以成都萬科為例，今年商業運作量為60萬平方米，自持約10萬平方米，其他體量會快速賣掉。

與萬科商業相比，萬科住宅已從剛需性高周轉過渡到改善性高周轉。去年底，萬科在成都一舉拿下880畝的第五城地塊，經前期蓄客之后今年6月兩次開盤累計狂銷8億元，被稱之為成都樓市“全能冠軍”。

成都萬科一位營銷負責人說，相比此前，萬科當前更強調單盤產值，從快速拿地、設計到財務、跟投等各環節高效銜接，還有項目上的跟投機制，這已說明萬科的專業化、高效操盤能力。

中國地產金融聯盟執行會長、黃金灣投資集團董事長申威表示，萬科持續高增長與其歷史積淀密不可分，有一個好的體系，即使換一個發動機，照樣高速運轉。從拿地、規劃、設計、開發、銷售等各環節很健全，即使走一個高管或區域一把手，比如北京萬科走了毛大慶，后續影響并不大。

“萬科的核心是公司整個體系很成熟，首先是資金儲備較多，有較強的融資能力，其次是產品管控較好，從產品設計、開發工程，到物業服務、銷售渠道等，有大量優秀的合作伙伴?！鄙晖f。