讓預(yù)售資金高效流動 綠城成立“內(nèi)部銀行”

每經(jīng)編輯 楊羚強    

每經(jīng)記者 楊羚強

“我深刻感覺，綠城如果不能走地產(chǎn)金融化道路，在中國房地產(chǎn)行業(yè)是走不長、走不遠(yuǎn)的。”盡管今年上半年的房地產(chǎn)行業(yè)銷售額可能是史上最好的一年，但綠城中國總裁曹舟南認(rèn)為，綠城要在房地產(chǎn)行業(yè)更好發(fā)展，必須實現(xiàn)地產(chǎn)金融化，而成立資金結(jié)算中心正是第一步。

曹舟南是在綠城資金結(jié)算中心成立的晚宴上說這番話的。7月26日，綠城集團(tuán)資金結(jié)算中心舉行成立儀式，從去年11月開始籌建的上述中心至此真正開始運作。

他表示，未來綠城將爭取信托、基金、保險等金融牌照，主動探索“產(chǎn)業(yè)+金融”的新型地產(chǎn)金融發(fā)展模式，逐步實現(xiàn)從“資產(chǎn)管理”到“資本運作”的轉(zhuǎn)型發(fā)展，最終打造一個金融控股平臺。

6.11%的財務(wù)成本還可以再省

“原來一個樓盤的銷售額里，土地成本頂多只占1/4，可現(xiàn)在至少要占一半，這逼著企業(yè)內(nèi)部挖潛，看看還有沒有其他的空間降成本。”

綠城中國執(zhí)行總裁李青岸介紹，綠城雖然賬面上有幾百億的現(xiàn)金，可真正能被集團(tuán)動用的資金只有幾十億。

造成這一現(xiàn)象的原因有兩個。一是很多地方有預(yù)售款監(jiān)管限制，資金在監(jiān)管后不能隨意動用；二是部分項目屬于合作開發(fā)，部分合作貨幣，可能會不同意綠城動用預(yù)售款項。

然而，在土地價格越來越高的情況下，不能有效動用賬目資金，就意味著公司必須和信托、資管等夾層資金合作，如此一來開發(fā)成本就會很高。

另一方面，大量資金閑置不能動用，會嚴(yán)重影響資金的周轉(zhuǎn)，影響公司的凈資產(chǎn)收益率，進(jìn)而影響公司的股價。

在資金結(jié)算中心成立后，綠城對閑置資金的使用效率有望很好提升，很大程度提高盈利水平。過去一年半的時間里，在中交的大力支持下，綠城集團(tuán)的融資成本大幅下降，目前已經(jīng)降到了平均年化利率6.11%的水平。在資金結(jié)算中心成立后，綠城集團(tuán)的整體融資成本有望進(jìn)一步下降。

未來：綠城將深度地產(chǎn)金融化

資金結(jié)算中心作為資金集中管理的一種模式，在集團(tuán)企業(yè)中采用的比例越來越多，發(fā)揮的作用越來越大。目前全球500強企業(yè)中2／3以上擁有自己的財務(wù)公司或資金結(jié)算中心。

資金結(jié)算中心的成立，將在集團(tuán)總部形成一個資金池，對資金實行統(tǒng)一調(diào)度，對整個集團(tuán)有重大意義。一方面有助于密切銀企關(guān)系，形成銀企互惠互利的良好局面，綠城集團(tuán)與銀行機構(gòu)的議價能力得以提升，有助于降低企業(yè)的財務(wù)費用和融資成本，并進(jìn)一步提高銀行授信總額。另一方面，通過集團(tuán)的資金協(xié)調(diào)機制，在各成員企業(yè)間互通有無、調(diào)劑余缺，充分發(fā)揮集團(tuán)規(guī)模優(yōu)勢，讓集團(tuán)范圍內(nèi)的閑置資金得到有效利用，緩解集團(tuán)企業(yè)的資金緊張狀況，更好地保障企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的資金需求。

李青岸介紹，資金結(jié)算中心的最終發(fā)展目標(biāo)是成立集團(tuán)財務(wù)公司，成為綠城的內(nèi)部銀行，這只是地產(chǎn)金融化的其中一環(huán)。