地產股暴漲的“真相”：千萬別高估調控的效果

每經編輯｜楊羚強    

（本文原載于微信公眾號邦地產Real-estate-circle）

【壹 周 樓 評】

周五（8月12日）下午，A股地產板塊集體漲停，讓無數專家跌碎了“眼鏡”。蘇州、南京、合肥這些城市不剛剛頒布樓市調控新政了嗎？

又是限購，又是限貸的，為什么地產股不僅不跌，反而暴漲！

很多人覺得是因為恒大持續增持廊坊發展、萬科、嘉凱城等A股地產商，然后拉動了這一輪地產股行情。但其實，這個理由很難得到廣泛認同。因為在萬科等股票還沒有上漲前，金地就已經漲停了。難道說，恒大也在增持金地？（呵呵~~）

房價暴跌沒戲

在2016易居沃頓的研修班上，澎湃資本創始人朱靖雷給邦爺介紹過資本市場對地產股的估值標準，當樓市比較好的時候，土地擁有越多，估值越高；當樓市開始出現調整，現金擁有最多，市值最高。

包括金地在內的公司，眼下恰恰就是錢多得流油的階段。金地的一季報顯示，僅僅一季度金地賬面上的現金，就比去年年底激增了20％，擁有超過180億元。而如果統計1—7月金地拿地的總金額和同一時期的銷售金額可以發現，金地手上的現金還在增加。

前7月金地累計的銷售金額達到了520億元。但同期拿地的金額是多少呢？邦爺粗略統計了下大概是不到170億！而這170億還不都是金地自己出，有些地，比如上海的祝橋鎮的“地王”，是引入其他合作伙伴一起開發的。

不只是金地變“摳”，比金地更財大氣粗的主，上半年在買地這件事上也很吝嗇。保利前7月的銷售額是1227.71億，可累計拿金地金額，邦爺匡算也就200多億。就這200多億，保利還準備引入其他投資方一塊干。

國家統計局的統計數據，能夠進一步證明目前房企有多保守。前7月，商品房累計銷售額57569億元，但開發投資只有55361億元。投資額低于銷售額，也說明房地產行業已經從快速擴張，轉向了攻守平衡，甚至有開始收縮的傾向。要知道，前7月的土地購置面積只有11167萬平方，土地成交價款只有3448億元，分別是同期銷售面積的1/7和同期銷售額的不到1/10。

因為沒有擴張的訴求，房地產全行業都在過“不差錢”的生活。開發資金80%自己解決，只有20%要貸款。也因為不差錢，才有那么多開發商捂盤、惜售，價格瘋著漲。按照國家統計局的這組數據，就是以后政策有波動，給開發商的貸款都停了，甚至銀行逼著開發商還錢，企業降價賣房的壓力也不大。

越是調控的城市反而越值得買？

實際上，雖然房地產公司花錢比原來吝嗇，但是對那些真正有價值的城市，他們還是會愿意花錢。

金地光上海祝橋一塊地，就用了占公司上半年拿地總金額80%左右的銀子（上半年金地拿的主要集中在上海、南京、杭州、蘇州、東莞這些長三角、珠三角城市，中西部除武漢外基本沒有參與拿地）。

保利的情況和金地相似，雖然保利在中西部城市布局更多，但是總拿地金額只有20%左右。

把更多的資金，集中在長三角、珠三角、京津冀的熱門城市已經成為企業的普遍選擇。

而這其中的一個重要原因是只有在這些城市，房地產才能變成為金融資產。鏈家研究院院長楊現領曾公布了他們對上海二手房流通率的統計數據,大概是3%,已經接近香港、紐約等國際城市。而深圳的這一數據在5%—6%。

較高的交易流通率，讓上海、深圳等多地的房地產，具備了金融投資屬性，成為一種金融機構可以投資，可以變現的資產，而這也就是它們想要的資產。

很多投行金融機構的負責人在私下和邦爺交流時說，最喜歡收購那些有能力可以通過市場短期變現的，又能通過運營，讓房屋通過運營持續增值的標的。

歌斐資產房地產基金合伙人譚文虹說：“目前的地產基金正在回歸本源。由于開發銷售的傳統盈利模式受到不斷擠壓，房地產的投資會逐漸轉向到持有型物業的領域，機構逐漸成為投資的主要參與者，尤其是保險公司。”

歌斐資產除了持有目前交付的歌斐中心外，還計劃在上海再收購一些商用物業。而歌斐資產背后的金主，主要就是保險資金和上市公司。他們非常看好上海、深圳這些全球性城市的投資物業投資預期收益。

熱門城市的泡沫沒有你想象的那么大

通過研究國家統計局關于樓市銷售金額、投資金額、拿地金額以及房企的實際賬面現金，邦爺得出了一個結論：房地產企業現在很健康。

從上海、深圳這些城市，金融機構大量購買房地產資源的現象，邦爺得出另一個結論：整個市場的需求還處于剛剛釋放階段，金融資本流入樓市，還僅僅只是處于初期。

那么，為什么很多人覺得樓市泡沫眼中呢？

之前，經濟學家張五常說，樓市是否健康，很大程度上取決于人們對未來收入的預期。

之前，日本的房價泡沫崩潰，是因為日本人對收入高增長的預期出現了非常大的改變，于是日本房價開始出現了大的崩潰。

不僅僅日本，全世界其他很多地方，房價出現大幅下跌，都和居民收入增長放緩，甚至出現下滑有關。

但在邦爺周圍，很難發現有小伙伴，認為未來工資會不漲，甚至會比去年收入還差。很多人都在說，要么不跳槽，要跳槽，就要拿比現在高2—3倍的工資。

有這樣的收入預期在，你會相信，接下去房價會有暴跌？

＊文中觀點為受訪者言論，和邦地產立場無涉。