杭州限購后土地首拍 宅地溢價率高達300%

每經編輯 每經實習記者 葉曉丹    

每經實習記者 葉曉丹

杭州土地市場并未因為限購政策的實施而遇冷。

繼9月18日傍晚出臺限購政策之后，杭州于9月20日迎來了首次土地拍賣。據了解，此次出讓的土地包括余杭、蕭山共計5宗地塊。值得關注的是，此次土地拍賣時間持續多達4個半小時，其中所拍賣的宅地溢價率最高超過了300%。

針對本次杭州土地拍賣，世邦魏理仕杭州分公司董事總經理馬英樞向《每日經濟新聞》記者表示，“這么高的溢價率，說明即便有限購政策，但開發商對杭州未來的樓市還是比較樂觀的。起碼不認為本次的限購政策會打壓樓市的銷量。”

●拍賣歷時4個半小時

浙江土地網的最新數據顯示，本次現場拍賣從20日下午2點半開始，一直持續到近7點，歷時4個半小時。

最后的成交結果顯示，崇賢新城沾橋D-01地塊由祥生以13.87億萬元總價競得，樓面價1.03萬元/平方米，溢價率150.32%；新街單元D-03地塊由中南以14.61億元總價競得，樓面價1.26萬元/平方米，溢價率323.01%；同時，新街單元D-01地塊由陽光城以17.81億元總價競得，樓面價1.28萬元/平方米，溢價率325.31%；蕭政儲出[2016]26號號地塊由港中旅以15.21億元總價競得，樓面價2.03萬元/平方米，溢價率68.89%；此外，還有一塊未來科技城加油站用地也在此次土地競拍之列。

根據浙江土地網直播的實時數據，《每日經濟新聞》記者發現，對于新街單元D-03地塊和D-01地塊，中南和陽光城似乎都志在必得，在競拍后期呈現出拉鋸狀態，最后兩家競買人分別競得其中一個地塊。

對此，馬英樞認為，“中南這次拿下了新街單元D-03地塊，這個區域以剛需為主，應該說是一個不錯的結果，雖然溢價率比較高，不過考慮到目前杭州樓市成交的價格，我們預測目前還不存在價格下降的基礎。”

當然，也有不愿具名的業內人士認為，中南和陽光城以近1.3萬元樓面價拿下新街單元的地塊，如果該地樓盤能夠以1.8萬元/平方米的價格出售，也許才能平衡開發商的拿地成本以及稅收成本。

值得關注的是，3天前，也就是杭州樓市推出限購政策當日，杭州周邊城市嘉興迎來有史以來起拍單價最高的宅地拍賣——2016南-009地塊，吸引了萬科、碧桂園、中梁、新城、中鐵建、榮盛等12家房企爭奪，最終中鐵建以總價11.25億元，樓面價約10040元/平方米競得該地塊，首次進入嘉興，溢價率達132.7%；當日，嘉善縣的土地出讓同樣競爭激烈，新城以樓面價8050元/平方米，溢價率285％競得2001-29-2號地塊。

對于目前土地市場的情況，馬英樞告訴《每日經濟新聞》記者，在一線城市房價不斷上漲的情況下，其周邊區域希望能夠得到一線城市房價迅速上漲所產生的需求溢出和投資需求放大,這種情況也會出現在一些二線城市，“不過這種情況的風險還是比較大的，這種瘋長的浪潮已經從上海市周邊二線城市轉移延伸到了一些地級市，其泡沫風險被進一步放大了。”

●市場開始出現分化情況

自去年以來，杭州樓市打出了去庫存的組合拳后，再加上2016年市場出現大逆轉，商品房市場量價齊升，尤其是G20峰會之后，疊加效應明顯，投資性需求急劇升溫。

浙報傳媒地產研究院發布的《銷售進度遲緩及擱置未開發項目調查報告》顯示，截至8月底，杭州8區住宅去化周期僅剩5個月，部分房企面臨無房可售的局面。但在此背景下，仍有部分項目銷售遲緩,甚至有部分項目仍擱置未開發。

上述報告還顯示，浙報傳媒地產研究院研究了從2010年至今，杭州市區(主城區、余杭區、蕭山區)的項目情況，發現杭州市區銷售遲緩、未開發項目共計有51個，其中拿地擱置未開發的項目占據了76%，占比達到3/4。

同時，銷售遲緩及擱置未開發項目主要來自于本土中小型民營企業，占比高達近八成。銷售遲緩及擱置未開發項目的主要原因包括：地價過高，如開發售價無法覆蓋成本，鐵定虧損；財務成本較低，沒有較大壓力，開發定位搖擺不定；開發商自身原因(開發商股權變動、內部分歧、開發能力有限)；產品和市場定位錯誤等原因。

對這一現象，馬英樞認為，如今市場也在分化，并不是所有的項目都火，不像前些年，只要有房就能賣，現在需求越來越細化，產品競爭越來越激烈，市場可能更多的關注一些熱點項目和熱點區域，不管是自住還是投資，即便是投資客，也不像以前那么盲目，他們的投資理念也在進化。

不過，也有業內人士認為，受寬松的貨幣政策、利率下降等因素刺激，投資型需求入市，而人們往往普遍有買漲不買跌的心態，樓市看漲投資客就會蜂擁而至，盡管如此，一些不好的項目也未必受市場歡迎，好的項目很容易出現泡沫，如此冷熱不均，并不利于樓市的健康發展。

上述業內人士亦認為，市場表現出來的分化情況也將考驗地方政府的智慧。是不是還要進行調控，什么樣的調控力度，希望達到什么樣的預期，政策出來之后短期能解決什么問題，中長期可能又會出現什么問題，這都需要一并來考慮。