長三角有些地方房價正在背離基本面 哪些城市才有投資機會

每經編輯 隋丕寧

每經記者 楊羚強

9月18日，杭州多個樓盤爆發了一陣“圍搶”。當日下午，杭州出臺了新一輪限購政策，限制外地人在杭州的購房，導致18日的新房日成交量達到了有史以來的天量，總量達到5015套。

在此之前，杭州多個樓盤遭遇搶購，很多樓盤上調售價。樓盤的捂盤惜售行為開始出現，甚至因此領到了罰單。9月14日，杭州市住房保障和房產管理局作出決定，責令望華房地產（杭州）有限公司就捂盤惜售方面的問題進行限期整改。

不僅僅是杭州，整個長三角城市的樓市溫度都在一步步上升，有的甚至已經沸騰。8月新房價一直只有8000多元／平方米的嘉興，最新拍出的一塊高價地——博海路三號橋地塊樓板價達到萬元以上，新浪樂居預計保本價格超過17000元／平方米……一夜之間，長三角仿佛處處高價地，處處價格上漲，沒有人擔心房子賣不出去，只有人擔心買不到房子。然而，風險正在一步步地逼近。

過快上漲缺乏基本面支撐

“合肥的經濟基本面不能支持房價的快速上漲。”中國指數研究院上海分院毛治博士正在進行一項專業而復雜的研究。

這項研究是受《每日經濟新聞》的邀請，由中國指數研究院主持。其調用了長三角地區的經濟產業、人口、城市配套、土地、支付能力等數據，對長三角地區的21個城市進行價值排名，并計劃于9月27日在上海外灘英迪格酒店舉辦的第六屆中國價值地產年會（上海）城市論壇上，發布《2016年長三角城市價值白皮書》。

目前白皮書已經接近完成，《每日經濟新聞》記者在采訪該白皮書的研究團隊時發現，很多城市其實根本不具備上漲潛力。如果盲目進入，不論開發商，還是普通購房者都將面臨長期深套。

合肥就是這樣一個案例。在今年上半年，合肥房價升幅很快，有房價“四小龍”之稱。9月19日，國家統計局公布了《2016年8月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》，在17個同比漲幅超過10%的城市中，廈門與合肥上漲幅度超過40%，趕超4個一線城市。

房價快速上漲也集聚了大量的風險。在長三角的幾個城市綜合得分中，合肥甚至落后于無錫、寧波，其產業經濟、配套在整個長三角城市群中得分不高，其中產業因子得分甚至低于湖州、臺州這樣的長三角中小城市。

上述研究團隊認為，合肥的土地消化時間非常短，土地稀缺，因此土地得分高。但合肥土地財政依賴度很高，土地供應不會減少。合肥人口雖然不少，但主要是因為高校在校生多，從中長期看，由于人口流入、產業經濟等因素，合肥房價的中長期升值空間其實非常有限。

企業投資需具體城市具體分析

合肥房地產缺乏長期增值空間，長三角地區類似城市數量并不少。

除了合肥外，寧波、舟山、臺州、金華、嘉興、蕪湖等城市的中長期升值潛力也非常弱。這與近期很多人看到的房價快速上升形成了鮮明的對比。

事實上，類似長三角城市最近幾個月的房價快速上漲，也曾在2009年發生過，但隨后就迎來了一輪限購風潮，很多城市不得不限購、限貸，并最終導致了很多長三角城市房價停滯。

當年，無錫、常州、杭州、寧波……這些長三角城市，因為庫存量居高不下，房價常年停滯。當地的很多企業生存艱難，最著名的莫過綠城。在調控前，綠城董事長宋衛平曾經雄心勃勃，欲與萬科一爭天下。結果，綠城卻在限購令后陷入了苦苦掙扎。在把股份賣給融創前，宋衛平曾特地去看過無錫香樟園的房子。房子蓋得很好，可是價格和銷售卻不盡如人意。

如今，新一輪限購風潮正在長三角重新起航。會不會像當年一樣，給開發商留下新的痛苦與傷痕？

房地產企業又該如何看待這個市場？審時奪勢地決定拿地、開發、銷售這些事，把可能的風險降到最??？

毛治的感覺是，還得具體城市具體評估。像合肥這樣的城市，目前平均房價也就每平方米1萬多元，平均地價也就每平方米9000多元，整體還算安全。但是，如果出現房價和地價直線快速上漲，比如一下子拉漲40%，就需要引起警惕。因為這樣的價格，合肥可能需要消化好幾年，才能完全接受。

同樣的情況也存在于嘉興。雖然嘉興和太倉、昆山一樣，都在上海周邊，但由于庫存量太大，產業和太倉、昆山比也存在一定的差距，所以價格上漲空間并不大。
新城控股高級副總裁歐陽捷認為，雖然這些城市可能會存在一定的風險，但開發商如果能妥善使用高周轉策略，應該還有機會獲得不錯的投資回報，關鍵還是要看進入和退出的時機。

房價不漲的城市就安全？

和合肥、嘉興等城市不同，長三角地區也有一些城市的房價在今年幾乎沒有什么上漲。比如南通，8月份房價8593元/平方米，環比上漲0.15%，同比2015年8月份的8125元/平方米，漲幅為5.76%。

但是，毛治并不建議開發商在這種看上去風險比較小的城市進行大規模投資。原因同樣是因為供應和產業，南通的供應量太大，而產業相對其他城市弱很多，對人口的吸附力就弱。

同樣，泰州、湖州、揚州、常州、蕪湖、紹興，這些城市也存在類似的問題。
“一定要選擇房價有一定異動，但是目前漲幅還很小的城市做投資，那些城市才會有機會。”毛治如此建議。

那么，究竟有哪些城市會有機會？長三角城市群內各個城市的產業吸附能力、人口吸引力、城市配套和居民支付能力究竟怎樣？

作為開發商來說，深耕長三角城市，又需要注意哪些趨勢和變化？在長三角城市功能角色明確、分工協作的大趨勢下，房企會有怎樣的機遇？

一切疑問需要等到9月27日在每日經濟新聞舉辦的“第六屆中國價值地產年會（上海）城市論壇——風口上的長三角”上，謎底或許才能最終解開。