都市圈將成緊密“朋友圈” 中小城市房地產還有潛力

每經編輯 吳若凡    

每經記者 吳若凡

一線城市房價暴漲，帶來的不僅是困難與挑戰，還有大城市病的問題，如道路擁擠、通勤效率下降、勞動生產率降低等。

為了解決這一系列問題和矛盾，都市圈的建設開始緊鑼密鼓地展開，通過大城市的都市圈建設，除了可以大幅增加住宅供應、解決供需矛盾之外，還能培養新的經濟增長點。一線城市的高房價已經產生明顯的外溢效應，從而為大都市圈建設帶來巨大機遇。

新城控股高級副總裁歐陽捷撰文稱，都市圈是消滅高房價的一個好辦法。《每日經濟新聞》記者此前采訪其他一些開發商也發現，上海都市圈是他們非?？春玫耐顿Y區域。

那么，在都市圈內，還有哪些城市值得重點投資和開發呢？

“城市更新”帶來新購買力

優淘城總裁薛建雄表示，從長三角都市圈來說，三個地方比較有機會，一個是上海都市圈；一個是南京都市圈；一個是杭州都市圈。

薛建雄表示，這些都市圈的建立往往和城市更新緊密相連。城市更新和基建投資帶來了巨大的政策紅利和更多的投資機會。這些新變化和新機會，結合具體的城市，都將會有不同的區域機會和投資機會，因此值得深入分析具體的潛力城市。城市更新的同時也會給這座城市帶來新的購買力。

越來越多的開發商也開始注意到了這類機會。紛紛抓住“城市更新”這個機遇來擴充規模。在9月初舉辦的中信資本&朗詩綠色地產城市更新戰略合作上，朗詩綠色地產董事局主席田明表示，單純靠拿地開發的時代已經過去，房企只有逐漸向城市更新的可持續發展模式轉變，才能獲得更多的利潤空間。在“北上廣深”一線城市土地越來越緊張的背景下，能夠用來新開發的土地資源越來越少，與之相對的是舊城改造、舊工業區改造、公共服務更新等日漸強烈的城市更新需求。

除了朗詩之外，“鄭州舊改之王”升龍地產、恒大、碧桂園、遠洋、富力地產、陽光城也紛紛踏入這個潛在市場。

隨著城市更新大規模規范化鋪開，現在城市更新在某種意義上成為了一種常態。地產開發企業、投資機構等，如何從存量中獲得新的增長，或者高附加值投資回報。對于其中很多參與主體而言，城市更新話題還需要不斷探索和前行。

此外，薛建雄還表示，在城市更新的過程中，往往一條地鐵的建設就能給沿線區域帶來新的發展良機。早在2013年10月，上海就已建成國內第一條跨省地鐵，在江蘇省昆山市設有花橋、光明路、兆豐路三個站，有力帶動了地鐵沿線房地產的發展。

截至2015年底，上海地鐵線路全長只有617公里，僅僅延伸到昆山的花橋鎮，而東京地鐵線路全長2500公里。如果上海地鐵網能覆蓋嘉興、蘇州、太倉、昆山這類衛星城，就可以把人口和資本吸引到核心城市，從而發展周邊中小城市。屆時，這些城市房價也將會有一輪快速上漲。

目前，一線城市房價與周邊衛星城市房價相差七八倍甚至十多倍。從海外經驗看，通過大都市圈建設，較大的成本落差將引導一線城市的部分產業疏導到周邊衛星城市，部分人口也將跟隨遷移。由于周邊衛星城市適合發展養老產業，一些退休老年人也會選擇在周邊衛星城居住，從而享受更加舒適的生活環境。

部分在一線城市工作的年輕人也會選擇在周邊衛星城市居住，雖然通勤成本較高，通勤時間較長，但可以減緩高房價的壓力。不過，薛建雄認為，這還取決于這個城市原先的經濟基礎。如果一些新興城市的經濟底子太薄的話，可能再大的投資，也不會有很明顯的作用。

房企無需再賭大城市土地

對于開發商來說，究竟哪一類城市是一線城市之后的投資首選呢。在城市分化和“馬太效應”越來越明顯的大背景下，房地產企業和相關金融企業并不需要布局越來越多的陌生城市。

像上海這樣的大城市，擁有先進的管理經驗、技術及人才、品牌集聚、市場多元、大量的資金等優勢，上海都市圈其他城市在其周圍呈扇形分布。

如今，上海正在通過高地價、高房價把低端產業和人口擠出去，為高端產業和人口騰籠換鳥。這不僅有利于構建合理的產業分工體系和競爭合作關系，還有利于構建新的資源要素分配渠道。

歐陽捷告訴記者，都市圈的建設能否取得實質性成效，很大一部分取決于以交通為主的基礎設施建設，這不僅需要一線城市與周邊衛星城市政府之間緊密合作，還需要中央政府相關職能部門加強規劃與協調。

在有了基礎設施配套和市政設施配套之后，公共服務的一體化和快速路網一體化并行，才是都市圈的真正內涵。比如，在都市圈范圍內，城市間的分工協作，上海的老人可以在獨墅湖頤養天年，上海的醫生也可以到盛澤小鎮上坐診，吳江的居民也可以到上海的醫院就醫，上海的中小學也可以在昆山辦分校，蘇州的學校也可以招收上海的小孩，都憑居住證與社保一卡通。

歐陽捷表示，有了便捷交通路網后，在一個更大的空間范圍內，讓各個城市獲得互相配套、錯位發展的機會，大家相互依存、合作共贏、增加商機，都市圈講的是時間圈的概念，而不是距離上的遠近。

只有教育、醫療、社保統籌發展，才是真正意義上的都市圈，城市之間有了相互之間的協調關系，彼此之間的資源可以調劑，可以統籌，可以共同發展，比如蘇州之于上海，鎮江之于南京。

人、錢、地，還有產業和配套都成了相互協作共同發展的關系。使得都市圈成為緊密的微信朋友圈，而不是相互競爭關系。當超大城市和大城市打破行政壟斷界限，用經濟方式敞開胸懷，把中小城市納入懷抱，還能把自身產業做布局調整。
對開發商來說，都市圈里的城市群發展起來了，人口規模也就控制住了，房企也無需再“豪賭”特大城市的土地，風險和投資收益都能得到好的保證。

對購房者來說，選擇在上海上班，居住在衛星城；或者創業在衛星城，業務談判去上海的模式，有機會降低購房成本，提高生活質量。

對上海這樣的大城市來說，可以有效分流常住人口，減輕管理壓力和有效解決公共設施建設、服務資源的不足。對城市、居民、企業都是好事。只是要實現這樣的愿望，還需要上海、南京等超大、特大城市加強對周邊的輻射力度，把優質資源移到和周邊城市接壤的城區。