張敬偉：樓市調控須遏制金融“偽創新”帶來系統性風險

◎張敬偉

“金九”將盡，“銀十”將來。樓市風景依然呈現喜樂不均的景象。而熱點城市房地產市場持續火爆的局面，也迫使一些地方不得不加碼調控。據《每日經濟新聞》的報道，蘇州、南京、合肥、杭州、廈門等地都已經出臺限購或限貸政策。其中，南京更是在9月26日正式啟動限購之后連環出擊，在當天晚間又對外發布了“寧十三條”新政以進一步穩定商品住房價格。

目前在部分核心城市，不調控，樓市就可能陷入失控；但即使出手調控，在市場的慣性和購房者的非理性面前，也未必能立刻抑制得住火熱的樓市。

而在一些三四線城市，樓市卻依然呈現出停滯的窘況。一二線樓市的熱傳導動力，即使在調控之下也很難帶動三四線樓市。去庫存壓力，對三四線城市而言還是難啃的骨頭。因城施策如何施出效果，還有待觀察。

三四線樓市庫存是大難題，一二線樓市的瘋狂又是大風險。尤其是一二線樓市先后出現“零首付”、“房抵貸”等推升樓市高杠桿的舉措，更加重了市場不理性的一面。雖然“零首付”被叫停，但“房抵貸”的風險依然。這些推升樓市杠桿的“貸”舉措，除了推升熱點樓市的樓價以外，還可能帶來難以預料的金融風險。

樓市的高杠桿如果不加以控制，美國式的次貸危機就會是前車之鑒。眾所周知，正是美國次貸危機引爆了華爾街金融危機，并使危機蔓延全球，以至于全球市場現在還未從危機中復蘇。

中國樓市當前存在的問題，屬于多期疊加的加杠桿累積而成。

中國樓市之所以到現在風險依然可控，沒有出現硬著陸并引發系統性金融風險，正是在于此前中央已經進行了多輪次的宏觀調控。這些點剎式的政策舉措，雖然未見得能從根本上解決樓市問題，但至少是有效地抑制了樓市泡沫。

本輪樓市周期和上一輪樓市周期的市場表現存在著明顯的差異。上個樓市周期，屬于所有城市的市場狂歡；本輪周期樓市則呈現顯著的冷熱不均。一二線樓市的“熱”與三四線樓市的“冷”，形成了鮮明對比。更重要的是，這也給政策調控和市場調節帶來了困難。因城施策，說起來容易做起來很難。隨著市場演進，本來是市場難點的三四線樓市去庫存，開始轉化為一二線熱點城市的降溫之難。

一二線城市紛紛加碼調控樓市，但是推動一二線樓市的風險要素，要比上一輪周期有了更多“創新”的屬性。譬如“首付貸”，還有“房抵貸”，這些以加杠桿為特征的貸款推升了一二線樓市的虛熱，使一二線房價進入新階段。

以加杠桿去樓市庫存，對一二線樓市來說屬于政策錯配。因為這類城市一直以來并沒有庫存之憂。加杠桿帶來的一二線樓市高房價，不僅造成了全民炒房，也激起了這些城市新一輪的賣地熱情。各路資金開始跑步進入樓市，造成“地王”頻繁在一二線樓市出沒。

當下，三四線樓市的去庫存動力不足，一二線樓市反而多了降杠桿的壓力。三四線樓市的庫存可以慢慢去，一二線樓市的狂熱卻不能任其持續發燒。尤其是當前的加杠桿游戲，引發各路投機者激情加入，連一些房地產中介機構也成為攪動市場亂局的活躍分子。

當前，中介機構一方面正成為違規信貸的發源地，他們利用監管漏洞，在房地產商、金融機構和購房者之間提供二次或多次加杠桿的“貸”優惠，推動炒作波瀾，推升高企房價，導致房貸風險；而在另一方面，違規中介還在發布不實樓市信息，制造樓市亂象。根據新華社新華視點昨日的報道，目前多地房地產市場上本應明碼標價，卻早已淪為“坐地漲價”，國家相關規定遭遇無視，有的甚至已經違法。

也正因為這些現象的存在，日前住建部等多部門已經聯合印發了文件，要求房地產中介機構對房源真實性進行全面核驗，不得強制捆綁金融服務。而在本周，上海銀監部門又開始行動起來，要求銀行中止和違規中介機構合作。一二線樓市的調控，開始從宏觀層面深入到業內機構的監管。

這意味著，監管層開始注意到中介機構利用所謂“金融創新產品”帶給樓市的系統性風險。不過，中介機構還只是樓市的“小嘍啰”，樓市要穩定下來，還需地方政府、金融機構，也包括房地產商等多方一起作出努力才行。

（作者為中國人民大學重陽金融研究院客座研究員）