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    無錫今日出臺調控政策 “限購家族”又增一員房價會降?

    每日經濟新聞 2016-10-02 23:49:10

    10月2日中午無錫重啟限購政策,此次文件較系統化,措施很扎實,且有幾個特色。

    每經編輯 吳若凡    

    每經記者 吳若凡

    102日中午,無錫出臺《關于進一步促進房地產市場健康穩定發展的意見》,重啟限購政策。

    意見顯示,居民家庭首次購買普通住房,申請商業性個人住房貸款的最低首付款比例保持20%不變;但對已擁有1套住房的居民家庭,最低首付款比例由不低于30%調整為40%。

    另外,首次公積金貸款,首付比例仍按不低于20%執行;第二次公積金貸款,首付比例調整為不低于30%。

    房地產開發企業不得向同一買受人出售多套商品住房;暫停對已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭,出售新建商品住房。

    “無錫的文件還是比較系統化的,而且涉及面很廣,措施很扎實。”新城控股歐陽捷分析認為,無錫此次調控有幾個特色。

    首先,無錫可能是全國第一個明確提出“具體新增住宅用地供應計劃指標100公頃”的城市,符合通過調整供求關系優化配置市場資源的市場化原則。

    “設定土地出讓最高限價,說明政府對于目前的土地溢價已經滿意,轉而擔心推高房價、產生泡沫風險。差別化住房信貸政策則能保證首次購房享受優惠房貸首付比例,也完全符合抑制投資客的邏輯。”歐陽捷指出,這次政策中提出引導居民由買房需求向租房需求轉變,與去庫存的邏輯是相反的,或可證明無錫去庫存已經取得明顯成效,政府反而不再鼓勵購房了。

    無錫房價漲幅領跑全國

    無錫“趕”在國慶節期間出臺調控政策,業內人士認為這跟無錫火熱的樓市和不平衡的市場供求有關。

    中指院公布的20168月全國百城價格指數顯示,無錫樣本平均房價達9743/平方米,以6.76%的環比漲幅位列全國第一。

    據克而瑞統計,9月無錫商品房成交均價已達10183/㎡,這也是歷史上無錫房價首次破萬。

    樓市火熱,土地市場也不遜。在98日無錫進行的一場土地拍賣里,朗詩新郡南側地塊拍出了18050.3/㎡的樓面價,溢價率高達185.34%,刷新了無錫的單價樓面價紀錄。同日,無錫XDG-2010-39號地塊的溢價率拍到了269.23%,這塊老城區地塊最終樓面價達到13581.57/㎡,得主是融僑。

    無獨有偶,9月12日競拍的濱湖區XDG-2016-8號地塊,在經過了近5個小時的激戰后,被金茂以49.95億元拿下,這是無錫土地拍賣史上的最高總價,溢價率168.55%,樓面價達16069/平。同日開拍的明麗雅地塊排名,則刷新了無錫土拍的時間記錄,土拍持續長達7小時。

    與土地和住宅市場漲幅形成鮮明對比的,是無錫銳減的庫存量。

    來自克而瑞的數據顯示,截止8月,無錫全市商品房庫存量為536萬平方米,約3.6萬套。按照今年以來無錫月均銷售89萬平方米的數據計算,剩余房源可支撐的去化周期為5.5個月。

    “資本是逐利的,此輪市場的火熱源自上海,借著影響到蘇州,蘇州的房價上去了,又到無錫來買房。”有業內人士表示。

    而隨之,樓市調控也開始傳導,繼全國樓市風向標北京出臺了調控政策之后,天津、蘇州都趕在國慶前夕出臺調控文件,緊接著鄭州、成都和無錫也相繼開始調控。業內人士表示,樓市風向開始起大的變化了。

    無錫靴子落地市場走向何處?

    資深業內人士薛建雄告訴《每日經濟新聞》記者,這輪調控可以看作是行政上的引導手段。最近居民對房地產投資熱度普遍較高,因此這一輪政策的集中涌現,可以看作是政府想讓市場降溫的信號,同時也會試探市場承受力在哪里,會把市場價格控制在穩定范圍內溫和上漲。

    歐陽捷則認為,無錫政府提出堅持正面引導輿論,對于發布虛假信息、造謠滋事的追究其法律責任無疑是非常正確的。

    從各城市陸續推出調控政策的路徑看,顯然是中央政府的統一要求,由熱點城市自行實施調控,抑制投機投資性購房,一城一策仍是重中之重,全國性的政策不會輕易出臺,以免造成社會恐慌,引發危機。

    但歐陽捷認為,只要貨幣政策不收緊,只要限購限貸不夠“狠”,一線城市及熱點二線城市將繼續。房產稅和遺產稅這樣的殺招不出,市場則短期內不可能降溫。畢竟,經濟要增長,長期來看,房價不太可能降了。

    不過薛建雄指出,本輪集中調控多半還留有余地,如果政策一開始就收的很緊,可能會出現系統性風險,比如本輪拍出的許多高溢價地塊會被“套牢”。因此為了讓這些地塊有市場有操作空間。薛建雄認為,政策只會一點點往上加碼。

    “畢竟,如今的現在政策不能單看一個城市,熱點城市都在收緊,而此時給到客戶的心里預期就是政府在收緊。”

    薛建雄表示,本輪調控是政府在有意識的將開發商從熱點城市引導出去,房企的拿地面會越來越廣。政府把資本分流到再下一級城市中去避免外地購買力向無錫轉移,大漲的城市都在調控,意味著下一輪三四線比如江陰、揚州、常州,可能引來新一輪房價熱。

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