馬光遠：市場會降溫但不會冷凍

◎馬光遠（獨立經濟學家）

國慶期間的限購出臺速度可謂壯觀，這次樓市限購限貸有三大特點：一是時間集中在國慶黃金周，傳統的購房黃金窗口期；二是大多是在半夜出臺；三是力度之大，前所未有。這次限購限貸，不僅僅是兩年后的重啟，也是以前限購限貸的加強版。

在如此嚴厲的調控風暴下，房價會否迎來大跌？這么多年研究中國的房地產，我個人只相信市場表現出來的一些特征和指標，也很少動輒去講暴跌大跌等聳人聽聞的結論。

這次調控風暴來得的確很猛，但對下一步房地產走勢的影響的判斷，不是看出拳的力度，更要看出拳者的意圖。管理層選擇在國慶黃金周期間出臺史無前例的限購限貸政策，目的恰恰是防止房地產繼續過熱后出現崩盤的危險，而不是為了加速其崩盤。這個時候出臺限購限貸政策，目的是為了房地產市場健康發展，而不是為了打壓房地產市場。

如果在黃金周期間不出臺政策，從之前的情況看，由于市場已經形成強大的合謀的力量，房價繼續上漲，市場繼續瘋狂，杠桿繼續增加的趨勢很難改變，如果對此置若罔聞，勢必加速房地產暴漲之后暴跌的來臨。所以，我的結論是：這是通過人為的為市場降溫，呵護市場，確保市場不要出現嚴重的問題，導致系統性風險。

市場拐點早已到來

就市場本身而言，主要數據和指標的拐點其實早已經到來。但今年房地產市場在地方政府控制土地供應導致遍地“地王”、市場過度渲染避險需求的情況下，導致市場恐慌情緒空前，投資投機需求前所未有的膨脹，乃至于在市場拐點已經出現的情況下又出現了瘋漲的局面。就市場本身而言，不管是否出臺調控措施，在6個月的周期內市場降溫是大概率。

這次出臺限購限貸的城市，針對的對象都很明顯，主要是抑制投資投機需求，抑制過度炒作。當下中國房地產市場最大的問題不是房價太高，而是投資投機過剩，人為抑制供應導致的價格暴漲必然會出現調整，避險需求未來一定會拋售，而一旦拋售出現，這個市場預期逆轉，巨大的杠桿很有可能引發系統性風險。

至于本輪房價沒有太驚艷表現的城市，的確出現了一個價值洼地。而價格已經很高的城市，不見得就是最危險的城市，比如北京，土地供應緊縮到如此嚴重的程度，今年已經供應的土地不到計劃的10%，恐慌性的需求仍然存在，即使出臺嚴格限購，預期仍然不會改變。那些沒有稀缺概念但出現暴漲的城市，已經非常危險。價格的表現是很復雜的，不可能出現普遍的下跌或者上漲，中國房地產市場極其鮮明的區域性決定了，出現什么普遍性大漲或者大跌已經基本不可能。

最大的泡沫不在房子

中國的房價已經太高，從任何一個指標去衡量，中國目前一些城市的房價完全可以位列全球最高房價行列，房價幾乎透支了未來幾十年的概念和增長空間。就投資的角度而言，如此高的房價投資的風險已經很大，中國大城市住房作為最好投資品的時代在結束。住房供應已經基本足夠，現在在建面積和二手房，完全可以滿足中國未來城鎮化的需要，除了極個別的城市，我仍然建議中國的高凈值人士可以減持手頭的房子，以規避房地產小周期調整的風險，用任何理由去解釋，中國房價目前都已經高到不勝寒的程度。

限購限貸盡管嚴厲，但從過去的經驗看，仍然不足以讓市場很快降溫，市場的各種力量仍然會博弈，局部市場仍然會高燒不退，如果這樣，還會出臺什么政策？這次出臺限購限貸是為了保護這個市場不重蹈去年股市的覆轍，如果真要打壓，完全可以學習溫哥華的政策，市場立即冷凍?，F在只是重啟限購限貸，增值稅、印花稅還沒收緊呢。如果市場繼續瘋狂，稅率肯定會調整。

至于國際貨幣基金組織亞太部建議中國推出房產稅，就是純粹不懂中國房地產市場了。我在分析房地產市場的時候從來不提房產稅，是我認為短期內根本不可能征收，更不可能影響中國房地產市場。當然，中國房地產市場的杠桿已經很大，但最大的泡沫不在房子，而在土地。限購限貸可以抑制投資的泡沫，但抑制不了土地市場的泡沫。當然，拆除泡沫需要智慧和耐心。預言中國房子還會暴漲或者暴跌的人恐怕都要失望了，市場會降溫，但市場一定不會冷凍。