廣州一豪宅從拿地到入市輾轉19載 99套獲得預售證96套不可售

每經編輯 筱曦    

每經記者 筱曦

樓市輪番上漲，豪宅受益，各地豪宅價量齊升。廣州樓市也迎來豪宅爆發，一豪宅項目借機登場。

近日，“尚東•柏悅府”在香港舉行首發儀式，對外宣稱單價“10萬+”，力壓廣州頂豪“一哥”僑鑫匯悅臺。

尚東•柏悅府開發企業尚東控股此前并無頂豪運營經驗，這個試與僑鑫匯悅臺一決高下的樓盤究竟有何過人之處？

《每日經濟新聞》記者近期深入調查發現，該樓盤過往并不簡單，項目從拿地到如今亮相達19年，年初已拿到預售證，但按規定，需在10天內開盤，但至今已經9個月仍未開盤。除此之外，該房企拿到的近百套房源，竟僅有3套處于無抵押可售狀態。

屋漏偏逢連夜雨，項目尚未開盤，廣州樓市迎來調控，原本借豪宅熱潮面世的尚東•柏悅府又將面臨怎樣的命運？

99套獲得預售證，96套抵押不可售

寸土寸金的珠江新城全新高端住宅項目入市，給了市場一個驚喜，尚東•柏悅府這個號稱珠江新城最后的住宅項目，日前在香港發布，高調入市。

中原地產廣州項目部總經理黃韜明確表示，尚東·柏悅府去香港發布是噱頭，完全沒有必要。因為香港人在內地買房的少，加上廣州限購，外地戶口購房條件相對繁瑣，很多香港人買不了廣州住宅。

中原地產首席分析師張大偉則認為，去香港發布屬正常現象，確實存在一些項目去香港發布的情況。因為有一些港資需要配置內地資產，香港有豐富的媒體資源和財商資源，更接近頂豪客戶。香港是很多富人聚集的區域，購買3000萬元以上物業的富豪都具有全球視野。

一入市就引發極大關注，這個樓盤神秘的面紗激發了外界強烈的探索欲望。《每日經濟新聞》記者現場踩盤留意到，尚東·柏悅府大門已經有豪車進出，其中不乏香港牌照的車輛。記者嘗試進入銷售中心一探究竟，被大門保安攔下，無預約不能進入。

據銷售中心外面的工作人員介紹，項目尚未開盤，樣板房已經開放，近日均有深圳、香港以及廣州客戶前來看房，項目客戶來源較廣。

《每日經濟新聞》記者查看陽光家緣網發現，尚東·柏悅府項目早于2016年1月14日取得預售證。根據規定，取得預售證許可或現房銷售的房地產開發項目，要在10天內一次性公開全部房源并進行銷售。

然而，取得預售證至今近9個月時間，尚東·柏悅府卻遲遲不入市，原因究竟為何？

根據陽光家緣信息顯示，尚東·柏悅府自編A1棟獲得預售住宅為99套，其中96套處于抵押不可售狀態，僅有3套處于可售狀態。

資料顯示，抵押分為兩種情況：一是出售前開發商為貸款將房屋抵押給銀行，此時根據其與銀行的協議，在一定條件下可以銷售；而另一種是售出后購房人為獲得貸款，將房屋抵押給銀行，比如采用按揭付款的方式。

關于這一問題，尚東·柏悅府營銷負責人在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，因為和銀行之間存在一些資金方面的貸款，房屋被拿出來抵押，解除抵押就可以簽定合同了。在問及什么時間可以解除抵押時，該負責人表示馬上就能解除抵押，并未透露具體解押時間。

據該營銷負責人透露，柏悅府內部認購已經超20套，金額超10億元。

項目未解押拿來認籌，關于尚東·柏悅府這一操作方式是否合規，記者向廣州市房屋交易相關工作人員求證。

廣州市公共資源交易登記中心的工作人員則表示，房屋并沒有被查封，內部認籌也談不上違規。被抵押的96套房子是不能拿來交易的，購房者只能購買那3套未被抵押可售的房屋。處于抵押狀態的房屋，房管局不會給辦理房產證件，沒辦法過戶。

該工作人員表示，被抵押狀態的房屋交易需要開發商與銀行達成交易，開發商還款之后，取消抵押，才可以拿來交易。目前這類抵押現象還是很常見的，開發商把土地抵押給銀行，獲得所需要的建設資金。

監管中心工作人員表示，被抵押的房屋不可出售，房屋所有權已屬于銀行，需要銀行同意才可以。開發商在與客戶認籌登記中需要在合同中注明房屋處于抵押狀態，并承諾多長時間會解除抵押銷售。遇上抵押狀態的房屋，購房者在認籌的時候需要特別留意，以防風險。

廣東宏力律師事務所律師呂傳文也提醒購房者遇到此類情況要注意風險，買家交付定金或者房款后，如果開發商未能及時償還銀行借款而遭遇銀行起訴，則會查封拍賣這套房產。作為抵押權人，銀行對于債權享有優先受償權，而買家極大可能是竹籃打水一場空。

輾轉19載，換了幾個主

寸土寸金的珠江新城近兩年并無住宅用地拍賣紀錄，尚東·柏悅府給了市場一個驚喜，但地塊何時拍賣，尚東控股又是如何獲得的？

《每日經濟新聞》記者進一步深入探究發現，尚東·柏悅府過往并不簡單，從拿地到面世竟然長達19年之久。

尚東·柏悅府原名叫尚東瀚御雅苑，位于珠江新城珠江公園南側，占地面積約1.6萬平方米，占據珠江新城絕佳位置。

廣州市國土資源和規劃委員會批后公示資料顯示，尚東瀚御雅苑建設位置即為天河區珠江新城花城大道珠江新城L2地塊，由廣州宏瀚房地產開發有限公司（下稱廣州宏瀚）負責開發建設，廣州宏瀚為尚東控股旗下公司。

據了解，尚東控股1997年創立于廣州，布局廣州、北京、上海、珠海，在珠江新城擁有四個項目，堪稱是珠江新城又一“小地主”。尚東控股的發展幾乎與珠江新城的崛起同步進行，尤其是柏悅府項目，幾乎參與了珠江新城崛起到成熟的全過程。

據《經濟參考報》報道，珠江新城L 2地塊由廣州宏瀚于1997年獲取，并在1998年前后取得了《建設用地規劃許可證》《建設用地批準書》。

拿到地塊之后，廣州宏瀚并沒有立刻開工建設，而是選擇“倒賣”?！睹咳战洕侣劇酚浾卟榭粗榻瓕崢I2005年公告獲悉，廣州宏瀚于1998年2月20日與珠江實業簽訂協議，后者以3.35億元的價格獲取珠江新城L2、L3-1、L3-2三地塊，珠江實業成為唯一的土地使用經營者。

但在履約過程中，雙方產生矛盾，廣州宏瀚將珠江實業告上法庭，項目開發無法啟動。包括珠江新城L2地塊在內3個地塊經歷了近8年訴訟后，于2005年底和解。根據約定，廣州宏瀚開發珠江新城L2地塊，而珠江實業補交相關費用后開發其他兩幅地塊，也就是目前頤德公館項目。

2007年8月，廣東宏瀚再次取得珠江新城L2地塊的《建設用地規劃許可證》，其建設工期為2007年8月-2009年8月。但地塊的建設似乎沒有按期進行，2010年珠江新城L2地塊曾因為閑置而被點名勒令“整飭”。

也就是在2010年，廣州宏瀚申請調整珠江新城L2地塊規劃獲批。《經濟參考報》報道中提到，資料顯示，珠江新城L2地塊建筑主體高度申請由最高100米調整到最高208米。

據了解，2011年尚東控股董事長郭澤偉有意將珠江新城L2地塊打造成全球第二個愛馬仕公寓，從最終結果來看，這一想法未能達成。尚東·柏悅府在2014年封頂，今日頂豪雛形初現，之后多次傳出入市的消息，最終在今年9月19日在香港發布，以廣州頂豪的姿態高調入市。

從1997年拿地開始，輾轉19載，尚東·柏悅府終于入市，樓面地價已從2500元/平方米升值數十倍，城市珠江新城絕版住宅地塊。

《每日經濟新聞》記者從陽光家緣了解到，尚東·柏悅府國土證上顯示土地出讓年限自2007年8月23日始。而與尚東·柏悅府所在地塊一起轉讓給珠江實業地塊的珠江頤德公館國土證顯示土地出讓年限自1998年5月11日開始計算。

《每日經濟新聞》記者從廣州市國土資源和規劃委員會網站一份公開文件中獲知，尚東·柏悅府所在的珠江新城L2地塊在1997年獲得《建設用地規劃許可證》，1998年獲得《建設用地批準書》，但在2007年又重新獲得《建設用地規劃許可證》，并隨證注銷穗規地證字[1997]第104號《建設用地規劃許可證》與之重疊部分用地紅線及相關批文。

關于這一問題，《每日經濟新聞》記者聯系廣州市國土規劃局相關工作人員詢問原因，在記者發送相關資料和問題之后的5個工作日，該工作人員表示上述情況屬實，確實存在變更《建設用地規劃許可證》的情況，關于具體原因，還在進一步調查中，截至發稿，記者尚未獲得相關回復。

單價10萬+遭遇新調控大潮

據觀點地產網報道，尚東·柏悅府項目總戶數99套，戶型面積達到400~1000平方米，吹風單價10萬＋，最高單價甚至達15萬元。

陽光家緣數據顯示，廣州樓市單價成交均價高于8萬元的一手住宅為僑鑫匯悅臺一個項目，成交均價為90776元/平方米。

據《每日經濟新聞》記者實地探訪了解，項目在花城大道與海清路交界處，位于道路主干道的交匯處，人流車流不斷。由于地塊面積較小，尚東·柏悅府的綠化建設和園林規劃空間受限，三棟大樓緊緊挨在一起，而競品僑鑫匯悅臺樓棟之間錯落、分散布局，注重私密性。

尚東·柏悅府占據珠江新城絕佳地理位置，但項目存在一定的瑕疵。尚東·柏悅府后面就是大片的回遷房，兩者之間隔著一米寬的道路，僅用一米多的圍墻和綠化帶進行隔離。

黃韜表示，僑鑫匯悅臺的地理位置、知名度、市場認知方面比較有優勢；尚東·柏悅府的優勢在于新，但是在回遷房旁邊的位置，成為頂豪的瑕疵，地理位置注定了尚東柏悅府不能完全超越僑鑫匯悅臺。

據《每日經濟新聞》記者現場了解，尚東·柏悅府旁邊即為珠江頤德公館，地塊是1998年廣州宏瀚轉讓給珠江實業。陽光家緣數據顯示，珠江頤德公館在2010獲得預售證對外銷售，住宅已售373套，未售10套，簽約均價每平方米在5萬元到7萬元之間。

談及銷售，黃韜表示尚東·柏悅府貨量少，加上珠江新城發展已進入頂峰，基本上沒有住宅可以開發了，珠江新城頂豪稀缺，這是該項目的優勢。

黃韜認為，項目拿地時間過長，對于客戶心理層面會有一定的影響，但影響不會太大。關于土地使用年限延長問題的研究也提上日程，未來會有一個解決方案出爐。最終的情況還是要看項目銷售的實際情況，單價10萬+其實并不是最大的影響，主要難度在于面積大、總價高。

今年以來，一線城市豪宅市場持續放量，1~8月10萬元/平方米以上的豪宅已經去化2123套，同比增幅達4.31倍。

同策咨詢研究部數據顯示，2016年8月一線城市10萬元/平方米以上的豪宅共成交418套，成交面積為9.12萬平方米，成交套數同比增長近3倍，成交面積同比大增3.78倍。

捂盤長達9個月，大量房屋被抵押，單價10萬＋，這個號稱珠江新城最后的高端住宅項目趕上豪宅熱面世，卻又馬上迎來政策調控，樓市一夜變天，降價潮四起。等待著尚東·柏悅府的，又將是怎樣的命運？