這里的房子賣得比8年前還便宜，就在京津冀！

每經編輯 王杰    

公眾號“見地”最近的推文里講了一件事：有購房者在2008年星耀五洲第一次開盤時，以5000多元/平的價格入手了一套高層住宅。但在國慶限購令出臺前，當地中介說了，現在5000元/平已經賣不出去了，你要愿意4800-4900元/平放這兒賣，或許還有點可能。

伴隨房價下滑的還有小區的衰落。現在的星耀五洲，廣告牌倒在地上，鐵架銹跡斑斑，小區廣告已經換成了內沙石料廠...

要知道，這個樓盤可是處在天津津南，現在燕郊的房子都要賣4萬/平了，星耀五洲是怎么了？津南已經這么冷了？

只有概念，沒有配套的失敗城鎮化案例

多年前，星耀五洲在京津冀區域還名聲顯耀。

時光追溯到2007年10月19日，云南星耀集團通過旗下天津星耀投資有限公司擊敗來自京、滬、遼、豫等地的5家上市公司，以62.9億元的總價拿下天津津南區八里臺鎮天嘉湖地塊，創造了當年天津樓市的“成交面積”和“成交總價”雙料地王，它甚至拿下了當年的全國成交總價冠軍。

公開資料顯示，“星耀五洲”項目建筑總占地面積為4100畝，在7000畝水面周邊建設約300萬平方米的建筑，包括260萬平方米的住宅及40萬平方米的公建。該項目預計分四期開發，周期五年。

值得指出，項目由于處在環渤海及海河下游環形旅游經濟帶的中心，是天津市規劃的八大休閑風景區之一，2008年還被列為天津市20大重點項目之一。所以，2008年星耀五洲“世界級休閑平臺，國際性居住社區，全球化觀光勝地”的旅游地產概念推出時，曾名噪一時，項目也得到了資方和當地政府的器重。

但據網易房產信息，這個光耀的項目，背后的開發商星耀集團，卻是一個總資產近120億元、年產值20余億元、發家于云南的企業。這家企業要面臨62.9億的土地出讓金，約100億的前期項目開發資金和土地出讓金，總投資超過260億元的資金需求，似乎難言輕松。

何況天嘉湖地塊在出讓的時候還要求“30天內繳清全部土地出讓金；協議簽訂后3個月內開工建設，3年內住宅項目竣工80%；2年半內酒店等經營性公建和非經營性配套項目竣工，其中酒店規模不小于7萬平方米，其他經營性公建面積不小于33萬平方米，5年內整個區域所有項目要全部竣工。”

“這種超級大盤有個很危險的信號：超級大盤必須有政府的基礎配套跟的過去，沒有軌道交通、醫院和學校，這種大盤很難活好。”新城控股高級副總裁歐陽捷直言。

的確，沒有足夠的配套，風險便出現了。

更嚴峻的是，2007年到2010年，津南區商品房規劃建筑面積約990萬平米，其中，八里臺鎮約424萬平米。不僅如此，津南區有三個主要競爭板塊：雙港、咸水沽、八里臺。這意味著，在2008年，星耀五洲就需要面對3個板塊中的14個競爭對手。

京津冀的陽光為什么沒能照到這片區域？

這只是一個案例，而它背后，整個津南區域分化明顯。

焦點天津站有文章對津南區解讀稱，津南雖然有辛莊、雙港、咸水沽等熱門片區，但由于總體供應量大，板塊多而分散，發展極不平衡。

目前來看發展較好且潛力較大的依舊是距離市區較近的雙港板塊，以及津南核心區咸水沽。雙港板塊近兩年成交均價和成交量相對穩定，隨著大型商業、學區資源等的接連落地，未來板塊價值仍有不小的上升空間。

咸水沽板塊雖然距離市區較遠，但作為津南核心區，又是區政府所在地，配套發展完善，居住環境成熟，價格也是穩定中有所增長。

但曾經火爆的天嘉湖板塊，如今卻flop得有點慘。不僅轟動一時的星耀五洲已淡出人們視野，中信、海爾等的進入也沒能使片區重新煥發活力，交通、配套遲遲無法落定，2015年板塊均價才漲了11.88%，而7400元/平的水平，放在全市來看屬于底位。據焦點天津站的統計，津南區2013年的成交均價為8366元/平，2014年的成交均價為8688元/平，2015年的成交均價為9493元/平。

首經貿大學趙秀池教授認為，津南區域的問題主要是離天津核心區較遠，仍需要時間進行產城融合。

新政出臺后，津南樓市走向何處？

中指院天津分院研究副總監祁麗靜認為，星耀五洲有自身特殊性，津南區之前發展緩慢是庫存量太大。但如今天津出臺限購政策了，限制的主要是市內六區和武清區，這環城四區的津南區或許是個利好。

為什么在京津冀一體化的大背景下，天津津南的星耀五洲的城鎮化嘗試宣告失敗？它的案例由給所有正在參與環京城鎮化建設和房地產開發的企業提供了怎樣的經驗和教訓？

由《每日經濟新聞》報社舉辦的2016年價值地產（北京城市沙龍）將邀請政府研究部門、行業協會、開發商共同對此進行深入研討，尋找京津冀城市一體化的美好未來。