樓市"華爾街之狼"的未來：被捕、重罰或關門！

每經編輯 王婷婷

評論員：楊羚強

大概是兩年多以前，《華爾街之狼》的原型人物喬丹·貝爾福特(Jordan Belfort)曾經來過一次上海。他的到來，引發了極大的轟動，很多人高價買票，就為了能從他身上學到一招半式，好混口飯吃。

也許是里昂納多演繹得太過精彩和夸張，又也許是因為中美文化的隔閡，很多人見了喬丹·貝爾福特，卻覺得他本人的煽動力并沒有傳說中那么強。

但無可否認，喬丹·貝爾福特1998年被捕之后，納斯達克綜合指數在1998年中期到2000年9月迎來了一波大牛市，從不到2000點暴漲到近5000點。道瓊斯工業指數也出現上漲，這有助于原先資本所有者和勞動者對立的兩極社會結構演變為中產階級崛起、富人和窮人相對減少的“菱形”結構。

從效果上看，FBI逮捕喬丹·貝爾福特這件事，其實就像是美國監管層對美國股市進行了一次“宏觀調控”，它不僅增強了市場信心，也支撐了股價上漲。而它的調控邏輯就是——整治你：其實是想扶持你！

中國有句古話：“玉不琢，不成器；人不學，不知義。”越是用心栽培的苗子，就越管得越嚴，因為期望值更高。

房地產，盡管被任志強稱為“夜壺”；但在經濟界，也有另一種稱謂“共和國長子”。因為，在過去三十年間，房地產是最能拉動經濟增長的重要引擎之一。寄望經濟能高速增長，就必須要房地產市場一直處于健康狀態。

從這個角度看最近的房地產市場調控，就會有不同的解讀。

咱們先來理解一下這件事：10月13日，深圳市市場稽查局局長、副局長、各轄區局領導帶隊，組成12個檢查組，分別對位于深圳10個轄區的20個在售樓盤進行突擊檢查。房地產行業違法專項整治進入高潮。

同日，深圳市房地產經紀行業協會于13日發布通知，禁止深圳地產中介舉牌銷售、派發傳單等營銷行為，禁止房地產經紀機構使用“日光盤”等違規廣告用語。

而就在深圳對樓盤進行大規模突擊檢查的前一天，住建部要求各地進一步加大房地產市場整頓規范力度，依法查處散布謠言、惡意宣傳炒作，嚴重擾亂市場秩序的行為，保護購房人合法權益，促進房地產市場平穩健康發展。

如果結合李克強總理在“中國－葡語國家經貿合作論壇第五屆部長級會議”上的講話：“中國新型城鎮化今后還要經歷相當長的過程，住房需求將呈增長態勢。”

你會發現，真的，千萬別把“促進房地產平穩發展”這九個字當作官話、套話、屁話！

“促進房地產市場平穩健康發展”，什么意思？就是國家需要樓市長期慢牛，而不是像去年的股市那樣，短短幾個月就見頂滑落。

所以，為了“扶持你”，首先會整頓你，讓你恢復健康。

住建部14日明確的房地產開發企業的9種“不正當經營行為”中，絕大部分和發布不實信息、炒作房價、銷售違規有關。

接下來的這幾天，很多人一定都注意到了，地產商可謂“風聲鶴唳”。這幾個段子一夜爆紅：

（圖片來源地產商朋友圈）

還有比這張圖更火的段子，這是一段售樓處的對話：

《售樓處新銷售百問》

問：你這兒有啥房子？答：您自己看樓盤。

問：戶型好不好？答：不敢說，您自己評價。

問：有多大面積的？答：蓋出來之前都不確定。

問：賣多少錢？答：隨行就市，到時候看政府備案價格

問：你們項目有什么優勢？答：沒啥特別好說的，都比較普通。

問：我認個籌吧？答：大哥，您快走吧！我們真是合法經營！

……

另外，最近一兩天，“廣告禁詞搜索禁詞“之類的“軟件神器”也成為下載榜最熱門的APP。

真正的“華爾街之狼”即將現身

盡管之前各地已經抓了一些散布謠言，擾亂市場秩序的造謠、傳謠者，其中不乏一些知名房屋中介公司的經理，但這些人都只能算是小蝦米，而真正的樓市“老虎”即將現身。

目前各地對房地產市場秩序的整頓，或許只是剛剛開了個頭，因為整頓房地產市場秩序的要求，可能不只住建部所列舉的那幾條。我們先來看一些故事。

在很多城市，中介公司為了獨霸某些小區的二手房房源，會通過慫恿業主提高掛牌價格。有一次，上海一家中介公司（A公司）的老板就說了這樣一個故事。

他們的經紀人和其他中介公司爭奪掛牌房源時，另外一家中介公司（K公司）的競爭對手提出，要業主簽獨家委托協議，一月內賣不掉，賠4000元。

結果A公司的經紀人跟業主說，公司沒有規定，可以簽這樣高違約金的獨家委托。是否可以把房價提高40萬，將房子委托給A公司賣。

結果K公司提出，只要簽獨價委托，他們愿意把房價提高100萬，對外掛牌銷售，三個月內如果賣不掉，賠違約金。

就這樣A公司的經紀人，退出了這套房屋的獨家委托競爭。

幾個月以后，他們在這個小區就再也拿不到委托掛牌的房源。而這個小區的整體掛牌房價，也自此整體上漲了100萬元。

在很多城市，這樣的故事天天都在上演。而會推動房價上漲的，除了獨家委托，還有電商團購。

在很多城市，購房者在買房時，通常需要支付一筆不開發票的電商服務費。少則一兩萬，多則三五十萬，最高的可能多達百萬。只有支付了這筆費用，才能獲得樓盤提供的所謂“優惠”。

電商服務費在某種意義上是有合理性的。因為，開發商賣房子，很多時候沒有能力自己找客源，需要通過房屋中介等第三方平臺賣房子。可是，按照開發商內部規定，能給到第三方平臺的營銷費用非常少，往往不到房屋總價的1%。

可中介公司做二手房業務，一般是房屋總價的2%甚至更多，當然就不樂意賣房子。于是，開發商就采用收取電商服務費這樣的模式讓中介幫忙帶客。于是，開發商就想出用電商服務費的名義收費，然后作為獎金發放給經紀公司和經紀人。

但問題是這一模式，不在工商、房管、稅收、消費等部門的監管范圍內，在房地產消費的過程中，極易發生消費者退房或者放棄買房后，電商服務費無法退返的消費維權問題。

更可怕的是很多開發商的經理人，還通過電商服務費的收取，賺取不當利益。

至于開發商通過統計電商服務費的收取情況，來調劑銷售房源數量，達到饑餓營銷的效果，以滿足大幅漲價的目的，也是行業內司空見慣的例子。

類似獨家委托、收取電商服務費的行為，僅僅是樓市的“毒瘤”中的一小部分，在地產行業的生態鏈上，還有花樣繁多，隱蔽的“癌細胞”，在吞噬健康的地產體細胞。

地產圈也已經出現了類似喬丹·貝爾福這樣，把騙術當創新的“中國華爾街之狼”，成功“造”出了首付貸這樣的貌似合法合規產品，沖擊了正常的市場交易。

只不過，這一次樓市“華爾街之狼”遇到的對手相當可怕，不僅懂經濟，懂金融，更懂得利用行政、司法手段，綜合整治樓市。

從這次樓市秩序整頓的風向可見，隨著國家對房地產市場的整頓升級，力度或許會超過當時FBI對喬丹·貝爾福特等華爾街“惡棍”的整治。中國房地產版的“華爾街之狼”很可能在這次行動中，被大面積剿滅，這也許會帶給房地產業一段時間的陣痛，但對這個行業發展將會非常有利。

延伸閱讀“邦地產調查文章”：《調查首例| 大名城自查報告疑作假，38萬"電商費"+N多亂象還在！？》（邦地產2016.10.16第二篇文章）