環京樓市增值地圖：北京每年要撤20萬"北漂"，他們去哪安家？

每經編輯 王婷婷    

前幾天，國家衛生計生委發布了一份報告，讓一線城市的“漂們”又炸開鍋了。

這份《中國流動人口發展報告2016》里面說：2015年中國流動人口規模達2.47億，占總人數18%。

按照2014年中國人口總數13.68億計算，這相當于每6個中國人中就有1個在“流動”。

而且2020年中國仍有2億以上的流動人口。超7成流動人口集中在東部……

（比如北京、上海、廣州、深圳神馬，你懂噠~）

但問題是，今年幾座超級大城市陸續公布了人口增長紅線。一涌而來的人潮，流到一線城市門口，卻被攔住了，那他們會流去哪兒？

“地產周期長期看人口，短期看金融”，那么人口的流動會在房地產勾出一個怎樣的發展趨勢？

邦地產以北京為例，畫了一張“北京人口溢出和環京房價”重疊圖，你先感受一下…

（邦爺的草稿就這樣流出了...）

大家都知道北京給出的人口紅線是“2020年人口總量控制在2300萬人”。

其實這條紅線在2015年3月就劃定了，而且就在北京市新人口控制規模首次公開提出的當年，7月中共中央、國務院即就正式印發了《京津冀協同發展規劃綱要》。

很明確，“京津冀一體化”是北京為調控人口選的一條優先途徑。

為什么會選它？因為“京津冀一體化”之于北京，就是通過產業引導來調整經濟結構，繼而優化人口結構。這是一條在不削弱北京城市競爭力、不增加運營成本的前提下，能夠實現愿望的路子。何樂而不為？

但重點是，它到底會讓從北京溢出的人口，呈現怎樣的流動狀態？

每年增量要減19.8萬。難！

我們先來看一下，北京到底有多少人會被“溢出”？

北京規定，2020年人口要控制在2300萬以內。也就是今后每年北京人口的平均增量必須控制在26萬人以內。

第五次人口普查和第六次人口普查顯示，2000年和2010年北京市的市外遷入人口分別達到246萬人和704萬人。外遷人口10年間增長了458萬，每年增量約45.8萬人。

按照絕對增量計算，北京每年至少要減少19.8萬人，才能達標（即 45.8萬人減去26萬人，這基于北京人口每年的增長情況計算，而不是給既有人口純做減法）。

這里多說一句，2000年河北遷入北京的人口數為3.7萬人，2010年這一數據為155萬人，截至2014年初河北籍在京流動人口數已達到181.97萬人（占比22.69%）。

也就是說，近16年，北京僅來自河北的外來人口就增長了48倍，每年增長超11萬人，要想做到每年人口增長不超26萬，人口增量減少19.8萬，不易啊~~

難怪連北京市常務副市長李士祥都直呼“北京全市常住人口和年終目標相比，任務還很艱巨。”

人口“東南飛”。早！

難歸難，北京市委書記郭金龍說了，“人口無序過快增長、大氣污染、交通擁堵、部分地區環境臟亂、違法建設等問題，已嚴重影響到北京的可持續發展”，所以人口疏散必為之。

那么，北京既有人口和增量人口，會怎樣流出呢？先看一下，自然狀態下，北京的人口機械增長趨勢。

根據兩次人口普查數據，2000年河北省遷入人口中，由北京和天津遷入的人口分別為2889人和2581人，至2010年兩地遷入河北省的人數已經增長到7235人和6317人，十年間人口遷出總量增加近三倍，其中廊坊、保定、唐山、滄州的承接人口最多。

“京津冀區域的人口分布以‘西南東北斜線’為劃分向線兩側遞減，線下相較線上人口分布也更為集中。而且2000年至2010年，隨著年份推進，線下人口集中度更明顯。”中財城市研究就指出。

向三大圈層流動?？?！

上述研究認為，距離是影響北京居民外遷的首要因素，經濟發展狀況則是第二要素?？上攵?，伴隨“京津冀一體化”這個經濟大驅動機器的開啟，“東南飛”的格局無疑會加劇。

其實，從環首都經濟圈地圖上很容易看出，上述“線下”覆蓋的非北京區域主要就是廊坊、滄州、保定、唐山等城市。而這一帶正是“京津冀協同發展規劃綱要”中的重點區域。

到底涉及哪些城市？

根據京津冀城市群規劃，將推進“節點”城市發展，即推動兩個核心城市、八個次中心城市及濱海新區、通州、順義、唐山曹妃甸等新興城市發展；

“軸”的發展將以中關村科技園和濱海新區等高新技術產業為依托，以快速綜合交通走廊為紐帶，促進通州、廊坊、濱海新區城市群主軸的發展；

以濱海臨港重化工產業發展帶和渤海西岸五大港口為發展核心，促進秦皇島市、唐山市、天津市、滄州市沿海地區城市發展帶的快速發展。

另外有一個“小地方”，因為它特殊的地理位置和行政歸屬，經常會被很多大規劃“故意忽略”，但在人口流動的地圖中，它不能不提！那就是廊坊“飛”入京津之間的三河市（含燕郊）、大廠縣、香河縣，簡稱“北三縣”。

值得一提的是，在中央財經大學制作的京津冀2000年-2010年人口分布圖中，一直處于人口密度最低檔，十年間，且增幅不足4.7%。

這意味著，在這一輪北京依靠京津冀協同發展“聯防聯控”的進程中，具備先天地理優勢的北三縣，在經濟的提振下，或能成為環京地帶，人口承接的首發地。

因而結合距離和經濟發展趨勢，邦地產將北京正在開啟的這輪更強勢的人口流動劃分成三個圈層。

第一圈（50公里以內）：燕郊、大廠、香河、廊坊（市區）

第二圈（50-100公里）：固安、永清、武清、涿州

第三圈（100公里以外）：保定、滄州、唐山、張家口

樓市機會還在增大，怎么跟上？

三個人口流動的圈層，將直接影響房地產。

怎么說？僅僅從溢出人口的結構粗略一看，可以發現，北京5-34歲的流動人口460.3 萬，占全市青少年人口的50.9%（源自《北京社會治理發展報告（2015～2016）》）。

這意味著，在北京的流動人口和可能增長的流動人口中，青壯年占大多數。而20-40歲正是樓市剛性需求的主要人群。

而且，因為在北京一套房的平均總價已超過500萬，還有限購加持，所以環京樓市不僅是剛需人群自住的重要選擇，也是投資客的標的。

從今年上半年大廊坊地區的土地供應狀況就可見，其已經出讓了38萬平方米的土地，而全年土地供應計劃是36.4萬平方米，土地供求開啟“井噴”模式。

土地供求能側面反應樓市未來5年內的新房市場走勢，而當前的環京第一二圈層樓市交投，也可謂火熱。

官方數據顯示，今年9月大廠新房成交512套（日均成交17套）；香河9月累計成交6051套（日均成交超200套）。

另外，前五月燕郊成交 10211套，同比上漲17.8%；新增供應2641套，同比上漲18.2%（而中原數據顯示，去年截止8月，燕郊新增住宅供應達11516套，是通州的14倍）。

三河網統計稱，近上半年涿州、固安、香河、大廠、三河等環京區域成交面積達833萬平方米，同比增長33%；成交金額717億元，同比增長47%；環京區域的市場規模較2013年幾乎翻倍。

由于環京一帶的市場規范度問題，新房網簽數據往往和市場真實數據相去甚遠。那么從二手房市場一窺究竟，會發現更“不明覺厲”。

截至10月20日，燕郊鏈家掛牌在售的二手房房源達到9700套，而據了解一周前，這一數據曾達到10151套的歷史高度。

這僅僅是二手房掛牌的數據，加之那些沒有松動的投資客、穩固的自住房、無法正常掛牌的二手房，燕郊樓市體量之大，可想而知。

而這僅是燕郊一地，近年整個環京樓市的吸附力，伴隨北京人口外溢的需求，急速加大。

需求帶動的房價漲幅，更為突出。

在中國房價行情平臺發布的6月小城鎮平均單價榜中，燕郊排名第一，房價達到了 17340元/平方米，環比上漲3.6%。三河和大廠也分別位居第8位和第16位，平均單價達14163元/平方米和12047元/平方米。

而從邦地產的“環京價值地圖”也可見，即使按照安居客的保守數據來看，固安、永清、武清、涿州的房價也已超9000元/平，保定、滄州、唐山、張家口的房價超5000元/平，且逐年遞增。

可見，人口的流動，給環京樓市帶來了置業潮、投資潮。

即使在調控下，環京樓市有所波動，但放在京津冀一體化和中國城鎮化發展的視野下，樓市機會期還將增長、增強。

對于開發商來說，依據趨勢購置土地、布局項目，才能獲取更高利益；置業者和投資客亦然，只有找到人口流動的趨勢，才能保證房產足量升值。

希望此文能對您有所幫助，更多問題可以加入邦地產粉絲群交流。