收購改造上海中心單位成本只要1萬元？這個買樓思路值得學習！

每經編輯 楊羚強    

浦東陸家嘴有一棟樓，名為“上海中心”，是上海目前最高的樓。

但老上海們都知道，那里并不是真正的上海中心。九十年代，上海測繪部門曾經進行過測繪，發現上海地理概念上真正的市中心，是曾經上海的最高樓——和平飯店北樓（原華懋飯店）。

它是芝加哥學派哥特式建筑，樓高77米，共十二層，由當時富甲一方的英籍猶太人愛利斯·維克多·沙遜建造，故又被稱為“沙遜大廈”。外墻采用花崗巖石塊砌成，由旋轉廳門而入，大堂地面用乳白色意大利大理石鋪成，頂端古銅鏤花吊燈，豪華典雅，有“遠東第一樓”的美譽。

然而，在上周五2016易居沃頓研究修班商業組的選修課程上，AAI國際建筑事務所（加拿大）董事、執行副總裁的謝崗卻透露了一個驚人的秘密，錦江集團在2007年收購這棟樓時所花費的代價和改造成本，只有5億元不到，以項目總面積5萬平米計算，每平米只有1萬元。

這一代價讓在場的房地產行業資深老法師極為吃驚。要知道，雖然2007年時的1萬元，比今天要值錢很多。但在當時要購買像和平飯店這樣的鉆石級資產，依然是不夠的。

當時，上海南京西路有一批商鋪對外散售，單價就超過了10萬。1萬元/平米的價格，在當時只能購買類似三林、莘莊、萬里、大華等中外環間的住宅樓。至于收購完成和平飯店之后，要進行一系列改造、建設，也需要花費大量的資金。

極度艱辛的收購之旅

謝崗說，和平飯店的收購、重新改造，確實花費了很多的資金。僅僅原來樓內1268平米的外貿商場的收購就花了3億左右的資金。

當時，大樓有5個小業主。除了外貿商場外，還有荷蘭銀行（920平）、花旗銀行（640平）、中國銀行（280平）和中國電信(6375平)。

在收購這些物業產權時，收購團隊費了很大的力氣。

比如，在找中國電信談判收購時，他們居然發現找不到談判對手。因為沒有人能說清，誰可以做主把這些面積賣給錦江。為此，當時作為建筑設計師參與和平飯店收購、改造的謝崗，專門和錦江集團的領導一起，拜會了很多人，最后終于達成了收購的目的。

完成產權收購，只是整個和平飯店改造工程的第一步。

對項目進行內部改造施工，才是這個工程的真正難點。作為一個誕生于上世紀20年代的“太爺爺”級建筑，和平飯店北樓的原始建筑資料早就湮滅了，多次改造還造成了部分建筑的損壞。

周邊環境差強人意，四周交通不暢；現存業態繁多、空間混雜；內部用房布局分散功能缺乏、規模不足影響內部環境，并造成局部搭建；酒店功能設施不足，急待補充停車、健身等必備設施；多數客房規格和品質低下，嚴重影響酒店長期運營等一系列問題。

謝崗確定的一個思路，就是“回到原點，尋找本源”。他認為，應該以重塑建筑的使用價值為前提，充分發揮建筑的文化價值感。

他大量的收集整理文字、圖紙、圖片資料，縝密調查每個空間和細部做出科學的分析和鑒定；利用有限的土地資源，與周邊企業及相關單位協商，增建使用面積；與現有商戶協商調配、整合空間、恢復原貌；提升現有各類公共配套品質。增設商務中心、游泳池、SPA中心、健身中心等現代化功能配套……

最終讓改造前只有3.16萬平米的和平飯店，擴充面積達到6萬平米，增加了75間客房，35個停車位、水療中心、泳池會所、健身中心等一系列配套設施。

舊建筑改造醞釀著巨大的賺錢機會

如果以不久前成交的鄔達克上海處女作——巨鹿路886號，每平米單價33.3萬元的價格估算。錦江集團對和平飯店北樓部分產權的收購、改造，帶來的收益，可能超過幾十億，是一個投資經典案例。

在上海、北京、蘇州、南京等地，類似的投資、收購、改造文物建筑，使它在重塑使用價值后，擁有更高文化價值的機會很多。

以上海為例，在淮海路、思南路、永嘉路、高安路、衡山路等原來法租界、公共租界一帶存在著大量的歷史建筑。其中有一部分的房子，因為歷史原因產權分散，建筑經過多年的使用，已經出現了破損，建筑內的格局，也經過多次地改造、分割，失去了原始的價值，很多房屋甚至連廚衛等基本功能都不存在，因而不具備獨立的產權。

嚴格來說，那些房子不能作為獨立單元，對外出售。但是，在很多地方，這些僅具有使用權的房子卻還通過房屋中介公司對外掛牌轉讓，而且價格極為便宜。比如，永嘉路的一個14平米的亭子間，按照現在的行情掛牌價格只有180萬，一個24平米的前樓，掛牌價只有260萬。

有人說，每平米單價都達到了10萬元以上了，這樣的房子還便宜嗎？

邦爺覺得關鍵是看問題的角度。

這些房子雖然每平米超過10萬元，但是都是按套內面積計算。如果換算成建筑面積，大多需要乘1.8的系數。使用面積14平米的亭子間，如果乘上系數，就達到到了25.2平米，折合成單價只有7萬出頭。以永嘉路，這樣的核心位置，價格確實屬于低廉。

更何況如果整棟住宅的所有分散產權全部買下來，收購一套200平米的房子，總共需要的資金可能就只有兩千萬。但以上海目前的老洋房行情，大部分的房子單價達到20—40萬/平米，總價可達4000—8000萬元。

如果以這個價格衡量，這些使用權房還算貴嗎？

事實上，早就已經有人這么干，并且獲得不錯的收益。比如有家經營會所的企業，就通過不斷收購自己的鄰居，慢慢把整棟樓都變成自己公司的，最終實現了很高的投資回報。

對很多人來說，目前兩三千萬，只能在市中心買一套200平米出頭的大平層，升值潛力不詳。買到的樓，很可能像世茂濱江花園那樣，經過八年時間，只升值了20%。然而，如果能夠買一套老洋房，升值潛力就會完全不同。

2009年，盛大網絡首席執行官陳天橋收購的嚴家花園就是個非常知名的案例，當年這棟老洋房只值2.8億，如今的價值是10億，遠遠超過世茂濱江花園的升值速度。類似的機會在北京、南京、蘇州等有歷史積累的城市，也是大把存在。

邦爺得到消息，在樓市調控的今天，真正懂行的地產投資者，早就從新房和次新房市場撤出，選擇投資老房子了。

也許，是到了換換思路的時候！

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