華潤佘山九里項目違規：170套低價房源去哪兒了？

每經編輯 每經記者 吳若凡    

◎每經記者 吳若凡

今年國慶節以來，全國多地都在開展針對房地產市場違規行為的整治活動，前一階段被調查較多的違規行為是“捂盤惜售”。

10月18日，上海市住建委、規劃局有關負責人表示，上海市各相關部門正在按照住建部及上海市相關文件要求，依法查處房地產開發企業不正當經營行為。截至目前，已對涉嫌擅自提價銷售的8家房地產開發企業開展立案調查工作，并已暫停涉案項目網簽資格；對存在虛簽合同、虛假宣傳等違法違規行為的7家房地產中介企業作出行政處罰。

“上海發布”公開的資料顯示，涉嫌擅自提價的8家企業包括華潤超智、上海勝通、上海湖山等。記者發現，這些房企的違規行為有擅自提價、捂盤惜售、變相漲價等。

15天過去了，這些被立案調查的項目整改情況如何？《每日經濟新聞》記者以華潤超智房地產開發有限公司所屬的華潤置地九里園項目為樣本，進行了走訪調查。記者從其銷售人員處了解到，目前該樓盤還剩幾十套房子，單價為5萬元/平方米。但網上房地產信息卻顯示，該樓盤還有備案價在35000元/平方米左右的可售房源170多套。低價房價格信息是否被隱匿了？記者就此致電華潤方面，但截至發稿，對方尚未回應。

房源信息披露不充分

克而瑞數據顯示，華潤置地九里園項目（又稱華潤佘山九里）2016年2月價格為25000元/平方米，2016年3月，價格上漲為33000元/平方米，該價格一直維持到今年7月，8月份價格上漲至45000元/平方米。9月份，佘山九里的成交均價為41998元/平方米，而網上房地產數據顯示，該項目在4月份申領的預售許可證的最高備案價為36600元/平方米，顯然成交價格高出備案價不少。

業內人士告訴記者，開發商如果想要調高售價，必須重新申請備案后方可調價。

記者在該樓盤售樓處看到，那里僅有兩名工作人員，其中一名男性售樓人員告訴記者，現在暫停銷售，原因是目前售樓處正在整改，至于何時開盤并不清楚。當記者問及還有多少房源時，該銷售人員表示，還剩幾十套，單價為5萬元/平方米。

記者從網上房地產提供的數據發現，現在佘山九里項目共有三張預售證，其中，2013年申領的預售證剩余可售套數有32套，2016年4月申領的預售證可售總數為225套，扣除已經網簽和售出的套數，大概還剩余140套左右，加上今年10月剛剛申領的預售證可售總套數為43套，三張預售證共計剩余可售套數約為200多套，而且備案價在35000元/平方米左右的可售套數為170多套。

不過現場銷售人員并未向記者提及這170多套房源的銷售情況。對此，資深地產評論人士薛建雄指出，這種情況開發商如果不是隱匿房源就是有捂盤嫌疑。這170多套如果賣完了，需要在網上房地產進行備案登記。因此，對于這部分房源，華潤超智存在房源價格信息披露不充分問題。

當然也有另一種可能，就是那些低價房已售，但因為無法網簽，所以才出現銷售人員未報那批房的現象。

薛建雄告訴記者，如果這170多套房源是在停售之前就已銷售完畢，就必須在網上進行備案登記。因為網上的交易備案和簽約往往是同時進行的。

事實是否如薛建雄分析的那樣？記者就該項目所涉及的問題致電詢問華潤發面，但截至發稿，對方尚未回應。

暫停銷售影響多大？

據記者了解，華潤佘山九里項目曾在今年10月份申領了一張預售證，跟備案價持平，面積段為130~190平方米，現在剩下幾十套。

一位資深房地產營銷人士向記者表示，佘山九里項目由于定位偏高，所以價格較高。項目所在的泗涇地區連別墅的去化率都不高，主要是因為配套不足、人氣也不旺。華潤九里在這里銷售大平層，難度之大，可以想像。

由于定位過高，導致這批房源整整賣了好幾年，去化率并不理想。克而瑞數據顯示，從2011年5月到2015年，整整5年時間，佘山九里平均每個月賣9套，去化一般。

如果華潤佘山九里確實有170多套單價3萬多元的房源，那么上述銷售人員所說的5萬元/平方米的房源又有誰會買單？

對華潤置地上海公司來說，如果以5萬元/平方米對外銷售，那不免存在超備案價銷售的問題。如果以3萬多元單價對外銷售，企業潛在的利潤又會流失，讓公司損失資產升值帶來的收益。

一開發商人士向記者表示，暫停或者取消預售許可證，頂多是現在不讓賣房?，F在開發商本來就調整銷售策略，價格被限制，預期利潤沒了，但這并不意味著虧損，只可能是接近盈虧平衡線。

不過，薛建雄指出，暫停銷售的影響或許并不大。目前來看，上海房源比較少，開發商并不急于推盤，而且上海管理比較嚴，對于全國性布局的房企來說，只是影響當地城市的考核業績，但并不影響整個公司的考核。