深圳上調(diào)房產(chǎn)評(píng)估價(jià)15% 二手房交易料再萎縮

每經(jīng)編輯 黃博文    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 黃博文

繼新政調(diào)控后，深圳二手房交易再迎稅費(fèi)加碼。

11月8日，有消息稱深圳市房產(chǎn)評(píng)估發(fā)展中心對域內(nèi)二手房交易評(píng)估價(jià)格再次上調(diào)，調(diào)整平均幅度在15%，部分熱點(diǎn)區(qū)域上調(diào)幅度20%。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者就此致電深圳市房地產(chǎn)評(píng)估發(fā)展中心，一位工作人員表示，此次評(píng)估價(jià)上調(diào)是按市場價(jià)格來的，每套價(jià)格不一樣，平均漲幅在15%到20%。

這是年內(nèi)房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的第二次上調(diào)。上一次房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的調(diào)整是在今年4月1日，主流熱點(diǎn)片區(qū)房源上調(diào)60%至80%不等，最高的甚至上調(diào)118%。

彼時(shí)評(píng)估價(jià)的上調(diào)導(dǎo)致了二手房交易稅費(fèi)提高，進(jìn)而提升了買房和投資成本，造成深圳二手房交易量的迅速跌落。

強(qiáng)化調(diào)控政策威力

相比于今年4月1日平均上調(diào)60%以上，這次調(diào)價(jià)算是比較溫和。平均漲幅是15%左右，熱點(diǎn)片區(qū)熱點(diǎn)樓盤漲幅在20%左右。整體來說，羅湖龍崗漲幅最小，龍華南山福田寶安漲幅更高。

以南山區(qū)一套面積115平方米的家庭唯一普通住宅為例，其11月8日前評(píng)估價(jià)為419萬元，11月8日調(diào)整后的評(píng)估價(jià)為483萬元，評(píng)估價(jià)上升了15%，按照未滿兩年，首套家庭唯一普通住宅計(jì)算，稅費(fèi)增加了7.2萬元。

業(yè)內(nèi)有觀點(diǎn)認(rèn)為，這次更新幅度符合預(yù)期，相對房價(jià)而言，數(shù)萬元的增加成本，尚不足以影響購房決策。這部分稅費(fèi)增加對于房屋總價(jià)、市場成交影響微乎其微，預(yù)計(jì)評(píng)估價(jià)調(diào)整的消化周期在2-3個(gè)月內(nèi)完成。相對而言，房價(jià)的漲跌更為重要。

但將評(píng)估價(jià)上調(diào)放置在整個(gè)最嚴(yán)調(diào)控的周期內(nèi)，對市場的觸動(dòng)無疑有疊加效應(yīng)。中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，此舉進(jìn)一步壓縮房產(chǎn)成交的空間，二手房交易面對很大的壓力。

宋丁認(rèn)為，在調(diào)控政策之后，再放出這樣房產(chǎn)評(píng)估價(jià)調(diào)整，進(jìn)一步強(qiáng)化了調(diào)控政策的威力，雖然這是增稅系統(tǒng)完善的一個(gè)途徑，但大家更多會(huì)把它列入調(diào)控政策的一個(gè)方向。

二手住宅成交將進(jìn)一步萎縮

在“深八條”政策之后，市場已經(jīng)在持續(xù)幾個(gè)月的回升狀態(tài)中逆轉(zhuǎn)直下。政策對備案價(jià)及成交價(jià)的規(guī)定使新項(xiàng)目獲批受阻，且隨政府對市場的大力稽查與整頓，新房成交價(jià)格下降，二手市場受新房影響，觀望情緒濃厚，成交處于低迷狀態(tài)。

根據(jù)深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)，深圳10月份二手住宅成交均價(jià)56790元/平方米，環(huán)比上月下跌4.2個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)國土的成交備案數(shù)據(jù)來看，10月深圳二手住宅成交6329套，環(huán)比減少18%。

受政策收緊影響，市場整體觀望情緒濃厚，近4周超7成業(yè)主報(bào)價(jià)下調(diào)，且下調(diào)幅度多集中在1%~5%的區(qū)間。10月份二手住宅放盤量與訪客量相比9月減少明顯，以致經(jīng)理人對后市看空情緒濃厚。

受樓市降溫影響，高總價(jià)成交占比明顯減少，集中在350萬至500萬元的總價(jià)區(qū)間的成交占比減少約5個(gè)百分點(diǎn)，成交逐步轉(zhuǎn)向低總價(jià)的剛需客戶。未來市場受政策影響，均價(jià)將會(huì)進(jìn)一步下跌，低總價(jià)成交占比也會(huì)逐步增大。

這輪最嚴(yán)調(diào)控旨在打擊市場中的投資投機(jī)行為，目前來看已經(jīng)取得初步成效。據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)，10月份深圳二手住宅購房客中，純投資占比僅為3.6%，相比上月下降近3個(gè)百分點(diǎn)，而自住客戶占比增加明顯。

深圳中原研究中心王飛表示，11月8日將對評(píng)估價(jià)重新調(diào)整，將進(jìn)一步增加二手交易成本，屆時(shí)深圳二手住宅成交將會(huì)進(jìn)一步萎縮。