云南城投重啟定增 籌資48億輸血三個地產項目

每經記者杜冉樂 11月12日，云南城投（600239，SH）公告稱，擬定向增發大約9.21億股新股，總募資48億元用于旗下昆明、大理和西咸新區三個地產項目開發。 《每日經濟新聞》記者發現，當前不少上市房企因受監管新規影響，要么撤回并修改定增申請，要么直接就終止。云南城投逆市拋出大額定增計劃，加上前不久試圖一舉并購銀泰置地，讓外界對其刮目相看。 蹊蹺的是，兩年前該房企曾推出過一個40億元的定增計劃，后來卻不了了之。當前，其負債率接近90%，坦言幾乎觸及債務融資上限。 逆市定增為地產項目 預案顯示，云南城投擬定向發行大約9.21億股的新股，每股成本不低于5.21元，總募資48億元。其中，母公司云南城投集團以現金認購不低于前述新發行股份總額的38%。 上述48億元定增資金未來將安排用于昆明融城昆明湖二期、大理海東方悅榕莊酒店與西咸新區春城十八里三個地產項目，其中昆明融城昆明湖二期將獲得定增補血34.5億元。 但記者注意到，上述三個項目預計總投入資金大約101.9億元，定增募資補血僅占大約47%，這意味著云南城投仍需考慮其他資金來推動項目開發。 從募投項目可行性研報來看，昆明融城昆明湖二期預計總投資74.16億元，其中涉及土地成本12.26億元、前期工程成本與基礎設施成本合計7.6億元、建安成本41.27億元、資本化利息7.6億元。按照銷售總收入91.29億元計算，該項目銷售凈利率8.03%。 不過，根據前述可行性研報測算數據，大理海東方悅榕莊酒店未來銷售凈利率為14.5%，西咸新區春城十八里未來銷售凈利率為11.54%。 云南城投方面表示，通過此次定增募資，保障公司戰略布局實施，進一步深耕旅游地產、商業地產以及住宅地產領域等，改善其財務結構。 截至9月底，云南城投的資產負債率接近90%。該房企坦言，此指標處于較高水平，繼續擴大債務規模的空間較為有限。 頗為蹊蹺的是，2014年10月份云南城投曾拋出過一份40億元定增募資預案，參與認購的機構除了母公司之外，還包括國壽安保基金、財通基金、歌斐諾寶三家機構，但此后該資本動作卻無并未有下文。 記者發現，今年8月份，云南城投突然披露一個終止定增的投資者說明會公告。云南城投董事長許雷表示，當時國內資本市場環境發生較大變化，公司的發行方案已不具備可行性。 當前，上市房企定增募資范圍受限，尤其是不能將定增募資用于償還金融機構借款等，多家知名房企要么撤回申請，要么修訂預案，甚至像天津松江定增預案今年3月已審核通過，但至今尚未拿到批文。云南城投此時再拋出新的定增預案，能否順利通過尚不得而知。 區域房企逆境謀轉型 三季報顯示，云南城投經營性現金流凈額為凈流出14.7億元，比去年同期飆漲53.7%，說明該房企當前仍處于持續投入資金階段，經營性銷售回款很難覆蓋項目開發所需的投入資金。 上述指標的惡化顯然異常于今年以來很多A股上市房企受益于樓市回暖后的經營現金流普遍“回正”這一情況。從項目布局來看，這些現金流轉正者多沾了熱點樓市的光。 除此之外，云南城投截至9月底的賬面資金為45.7億元，但短期借款與一年內非流動負債合計大約120億元，也顯然難以覆蓋其短期償債壓力。 盡管如此，這并不妨礙這家云南國資上市房企走出去甚至做大做強的野心。許雷表示，云南城投母公司是云南省屬企業，是云南省國企改革平臺之一，目前在集團戰略轉型的推動下逐漸從地產開發轉向開發加運營服務，從傳統房地產向旅游文化健康養老逐步轉型。 接近云南城投的上海一家投資機構相關負責人表示，云南城投的資本動作還是蠻大的，有些內容在房地產行業中還頗具開創性意義。 今年9月底，云南城投曾擬注冊發行40億元PPN（非公開定向債務融資工具），期限最長5年，將用于補充該房企營運資金及償還金融機構貸款、信用債券及項目建設。 11月初，云南城投又拋出了一個龐大的地產并購方案，擬斥巨資收購銀泰置地布局全國多地的8個地產項目。如果該并購交易能順利完成，該房企將一躍成為全國化大型房企。 近日，云南省省長陳豪曾公開表示，要積極引進境內外知名房企入滇投資開發，支持省內大型房地產企業做優做強等。 為了推進1.6萬畝的“七彩云南·古滇文化旅游名城”百億級項目，云南城投近來對其開發主體擬現金增資8400萬元，實現對該開發主體70%的控股，試圖與該項目另一股東昆明諾仕達聯袂打造。