【樓市變局】2017宏觀：房地產“長效機制”下 市場向何處去

每經編輯 每經記者 王杰    

每經記者 王杰 每經編輯　隋丕寧

2016年12月9日，中共中央政治局召開會議，分析研究2017年經濟工作。會議提出，加快研究建立符合國情、適應市場規律的房地產平穩健康發展長效機制。

早在2014年3月份發布的《國家新型城鎮化規劃（2014~2020年）》中就提出，調整完善住房、土地、財稅、金融等方面政策，共同構建房地產市場調控長效機制。各城市要編制城市住房發展規劃，確定住房建設總量、結構和布局。確保住房用地穩定供應，完善住房用地供應機制，保障性住房用地應保盡保，優先安排政策性商品住房用地，合理增加普通商品住房用地，嚴格控制大戶型高檔商品住房用地。

建立長效機制對我國房地產市場的未來有何影響？要形成房地產平衡健康發展的長效機制，如何從財稅、金融、社保等基礎性方面進行改革？《每日經濟新聞》記者采訪多位業內人士，對此進行深入解讀。

回望2016：繁榮下冷熱不均

在去庫存的大背景下，2016年前10月樓市火熱。來自國家統計局數據顯示，2016年1~11月份，全國房地產開發投資93387億元，同比名義增長6.5%，增速比1~10月份回落0.1個百分點。1~11月份，房地產開發企業房屋施工面積745122萬平方米，同比增長2.9%，增速比1~10月份回落0.4個百分點。房屋新開工面積151303萬平方米，增長7.6%，增速回落0.5個百分點。房屋竣工面積77037萬平方米，增長6.4%，增速回落0.2個百分點。

去庫存政策已經讓房地產行業銷量漲、庫存落、投資穩，初步實現了政策目標，但城市之間分化明顯。一些熱點二線城市在此輪調整中價格上漲明顯。

與此同時，樓市熱向地市傳導。中原地產研究中心統計數據顯示：截至12月5日，二線城市包括京滬廣深以外的36個熱點城市，合計住宅地塊成交2980宗，土地面積30376萬平方米，平均樓面價為4252元每平方米，同比上漲87.3%。

中原地產首席分析師張大偉在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，自“9·30”以來的這一輪樓市調控，已有超過25個城市出臺了50多次樓市調控措施。過去的房地產調控更多是短期政策，經常因為經濟形勢不同而出現波動。建立房地產平穩健康發展的長效機制，關鍵要處理好住房消費和投資、房地產和經濟增長的協調關系。另外必須降低房地產的投資屬性、回歸居住屬性。從此次會議看，下一步應加快住房、土地供應、房地產稅收等制度，以長效機制引導市場穩預期。

長效機制：各地因城施策

長效機制的建立絕非一日之功，如何從財稅、金融、社保等基礎性政策方面進行改革？

首都經貿大學土地資源與房地產系主任趙秀池在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，長效機制關鍵是適合國情，還要符合市場規律。各地要根據具體情況因城施策，三四線城市存在去庫存壓力，一二線城市則存在穩定房價的壓力。各城市應根據城鎮化的進程，根據供求狀況分別來制定政策。

趙秀池認為，長效機制的基本原則應是供求雙向調節；讓住房回歸居住功能；建立購租并舉的住房制度。需要采用財稅、金融手段對不同房地產需求、供應做到有保有壓。要采取給予剛性、改善性需求、供給減稅甚至免稅的稅收政策，輔之于低息、低首付的信貸政策；對于投機投資性需求則采取相反的財稅、金融政策。

“對于租賃市場的供求雙方也都應該給予相應的財稅、金融政策的支持。公共服務應該實行常住人口全覆蓋，而不是僅僅覆蓋戶籍人口。有穩定的租賃關系的承租者也要同戶籍人口一樣享受到教育、醫療等的公共服務。”趙秀池認為。

易居中國執行總裁丁祖昱表示，去庫存和控房價相對應的是完全不同的兩種長效機制。實際上還是要各個地方因城施策，一城一策。

丁祖昱認為，“長效機制”著眼點主要應該在三個方面：一是土地市場，再是租賃市場，最后是房地產稅收。今天絕對不能用“一刀切”的方式來制定相關政策，目前城市格局一方面是房價高企、供不應求，另一方面是努力去庫存、緩解供求矛盾，在這種情況下還想“一藥治百病”那只能是迷信。

丁祖昱表示，北上廣深等熱點城市今天還是要增加土地供應，開放租賃市場，既要保障普通商品住宅市場有序發展，預防價格出現暴漲暴跌，也要做好中低收入群體的住房保障工作。對于大多數的三四線城市，首先要在整體規劃上進行調整，對土地供應總量上要有控制，避免出現區域不平衡或超量供應的情況；其次，要做好相應的產業發展規劃，確保城市發展的核心動力；最后還是要努力發展城市基礎設施建設、推進新型城鎮化，只有解決了需求問題，才能真正解決供應過量的問題。

展望2017：投資增速恐降溫

在新城控股高級副總裁歐陽捷看來，房地產平穩發展的長效機制，最核心的是供求關系。財稅體制可以解決的是可以減少土地增值稅、改變土地出讓金制度。金融方面的改革，對于開發階段來講，銀行貸款和發債更寬松，會降低開發企業的成本。房價上漲，直接融資做不成，只能做間接融資，房企成本又抬高了。金融體制還要增加直接融資，減少間接融資。

招商證券發布的《房地產行業2017年投資策略》指出，逃不開的周期，2017 年是“調整年”，但行業中周期尚未走完，維持本輪中周期復蘇持續至2019年左右的觀點。小周期框架依舊有效，2015年復蘇、2016年繁榮與轉折、2017年調整；高基數及政策拐點導致商品房銷量進入下降通道，預計全年下降10%左右，2017年一季度數據對全年有重大指引意義；房價個位數下降；新開工下降5%左右；投資增速雖有放緩但仍有一定粘性，預計全年增長0~3%。

招銀國際發布的《2017年中國經濟展望》中指出，2016年前三季度全國城鎮完成固定資產投資42.69萬億元，同比增長8.2%，增速較去年同期回落2.1個百分點，但9月當月投資增長9%，連續兩月出現當月增速回升。民間投資增速今年遭遇“滑鐵盧”，前三季度民間投資同比增速僅為2.5%，比去年同期下滑7.9 個百分點，但9月份當月同比增長4.5%，結束了自去年以來持續回落的走勢。

從固定資產投資的各項構成來看，基建投資仍是穩投資的關鍵。招銀國際預計2017年仍將延續穩增長靠投資、穩投資靠基建的發展趨勢。制造業固定資產投資預計將繼續筑底企穩，而房地產投資增速恐受調控政策影響出現明顯降溫。

中國房地產數據研究院執行院長陳晟認為，目前的房地產市場是“冰包火”，這就需要政策分別調理。一二線城市，城市更新要敢于突破，要有長期調理手法。三四線城市或通過社保的改革，人口、產業的導入和特色小鎮的培育來施策。