萬科上海區域突破1200億 布局轉型業務對沖周期風險

每經編輯 每經記者 黃博文 每經編輯 楊 軍    

每經記者 黃博文 每經編輯 楊 軍

2016年，萬科實現銷售額3648億元，同比增長40%。在“最不平凡”的一年，萬科創下歷史最好成績。

在萬科業績的區域構成中，上海區域16城貢獻1200億元業績，創下萬科單一大區最高業績。與業績增長同步推行的是，上海區域將轉型城市配套服務商的戰略全面落地。八大服務項目構成萬科高級副總裁、上海區域本部首席執行官張海倡導的“熱帶雨林”體系。

在億翰智庫上市房企研究中心張化東看來，當房企規模化達到一定階段，尤其是在傳統住宅市場已經進入“白銀時代”的大背景下，房企更應該關注傳統住宅以外領域的發展潛力。萬科上海區域在轉型業務上成效明顯，未來的挑戰在于形成穩定的運營體系，對保持規模優勢和推進創新業務做出平衡。

上海區域業績居首

作為萬科四大區域之一，其上海區域包括上海、杭州、蘇州、昆山、無錫、常州、南京、鎮江、寧波、南昌、合肥、溫州等16個城市在內，2016年全年銷售金額超過1200億元，占萬科全年業績近1／3，居于四大區首位。

同策咨詢研究部數據顯示，2016年萬科上海、杭州、寧波三地全年銷售金額分別為311.1億元、210.4億元、113.5億元。盡管上海萬科2016年全年銷售金額突破300億元大關，卻比上海綠地落后80余億元，居上海區域第二位。

而萬科寧波2016年的業績表現也可謂搶眼，其2016年業績同比上漲82%，遠超排名第二的榮安地產。萬科寧波在寧波區域的市場占有率，相對于萬科其他城市公司來說也是較高的。

萬科上海區域千億成績受益于去年長三角熱點城市房價高企，但在今年政策普遍收緊的環境下，面臨的不確定因素可能增強。萬科高級副總裁譚華杰在廣發證券的演講中表示，去年是房產銷售的大年，今年極有可能是小年。

萬科證券事務代表梁潔在中信建投關于萬科1月份的業績說明會上表示，長三角熱點城市的競爭格局會發生變化，銷售量在今年面臨壓力。“這樣的壓力對萬科獲取資源反而是機會，雖然土地市場絕對價格沒有明顯下降，但是溢價率收窄了，所以萬科會保持審慎的原則積極把握投資機會。”

梁潔表示，萬科一直堅持聚焦城市經濟帶的投資策略，基于城市的就業、基礎設施、人口等長短期指標和城市潛力去做判斷，在長三角重點區域中尋找達到收益要求的標的，不會單獨關注城市等級。

大力推進多元業務

在傳統住宅項目發展之外，萬科上海區域去年在包括產業辦公等非住宅領域的布局也在加速。

譚華杰2月13日在廣發證券的演講中表示，房企穿越周期有兩種方法，一種是離開原來存在的行業；另一種則是立足行業提供一種目前還并不是很明顯、但未來會特別重要的產品，并且在這個細分市場中，率先建立遠超它在原來行業中的市場地位和市場占有率。“我特別希望萬科能夠成為穿越行業周期的公司”。

張海在新年獻詞中透露，為客戶提供多次服務的愿望正在變成現實，依賴的體系就是萬科上海區域正在全力踐行的“熱帶雨林”體系，自然形成新物種，生態鏈模式生命力更強，用不斷的增長應對變化。其背后的支撐就是萬科轉型城市配套服務商的戰略。

住宅、商業、辦公、產業、教育、家裝、醫養、長租公寓——從去年開始，萬科上海區域城市配套業務體系已經具備初步雛形。從時間維度來挖掘，這些服務貫穿用戶完整的生命周期，是對全生命周期配套服務需求的滿足。

基于地產主業延展的多元業務，正在被萬科上海大力推進。萬科在上海的第一個萬科廣場系購物中心項目，上海七寶萬科廣場成功開業，未來將積極拓展區域及社區商業；產業地產方面，萬科先后成立了星商匯、萬科云城、萬科云、浪花試水產業地產，如今萬科在上海已完成6大商務區的14個產業項目，總體量超過200萬平方米。其中，上海延安西路1262號地塊整體租賃開發項目，是萬科在上海啟動的首個核心城區的城市舊改項目。

加強不動產經營能力是房企在“白銀時代”強化競爭力一個路徑。目前萬科在一些城市的投資策略上，已經明顯表現出不動產經營的趨勢，比如上海七寶、萬科廣場、上生所項目的運營等。

在外界看來，萬科上海區域過去一年的動作顯示已經不再是單純的房地產開發公司，通過對生活場景的搭建而具有初步的生活服務商的影子，這背后除去對客戶需求邏輯的把握，基于大數據運營對客戶群的細分研究至為重要。

張化東認為，萬科在上海區域已經做到1200億元，未來更大的空間在于向資源要效率，創新業務的加碼勢在必行。基于城市配套服務的新業務開展的挑戰在于要形成成熟的體系和高效的運營團隊，包括設計、招商、政府談判等方面的專業人才穩定培養至關重要。

但是從目前來看，養老、教育、常租公寓，包括新型的聯合辦公，在萬科內部屬于拓展型業務。對于規模已達3600億元的萬科來說，這些拓展型業務貢獻的現金流微乎其微，或許在較長時間內不能為萬科貢獻利潤。

明源地產研究院副院長劉策認為，萬科上海區域應該繼續保持領先的規模優勢，為創新業務提供支撐，因此必須要在地價高企的長三角拓展多元拿地模式。

一直以來，萬科對“軌道＋物業”模式情有獨鐘。萬科總裁郁亮在2月15日舉行的“中國經濟50人論壇2017年年會”上，談到供給側結構性改革過程中的房地產兩個有效抓手，其中之一就是大力發展軌道加物業的模式，解決都市圈可支付住宅的供應問題，緩解大都市年輕人買房的壓力。

去年9月25日，萬科擊敗融創、遠洋、金地、中信、建發、中航、卓越，以22億元獲得上海徐涇地鐵上蓋44萬平方米綜合體50%股權，綜合樓板價約18000元/平方米。地塊規劃開發住宅25.4萬平方米，商業9.9萬平方米，辦公8.8萬平方米，為商住辦全品類綜合體項目。

在一線城市核心區域土地稀缺的背景下，通過地鐵上蓋綜合體的方式為萬科提供打入城市核心、介入再城市化的機遇。

對于城市存量資產的盤活，根據萬科上海區域的披露，萬科已在加速布局期中。城市更新方面，張江國創中心和上生所兩個項目已經落地，總體量達到了數十萬平方米。張海曾經透露，面對城市更新的必然趨勢，萬科已提前布局拓展，充分做好準備去實現歷史建筑和文脈的保護、城市功能的活化、城市空間的共享和存量資產的升值。