每日經濟新聞 2017-02-27 22:03:31
對比同行業其他幾項并購案，不到62億的價格對我愛我家來說似乎并不算一個非常高性價比的交易。
每經編輯 吳若凡 蔡鼎
在很多城市，人們都發現了一個現象：肯德基的旁邊往往有一家麥當勞。
有人說，這是為了客源相互競爭；也有人說，這是為了形成“商圈”而走向合作。
這一現象同樣適用于房屋中介公司：鏈家的旁邊往往緊挨著我愛我家。
▲圖片來源：視覺中國
2016年是房地產市場的黃金年，房屋中介趁此機會大賺了一筆。而二手房經理人收入翻幾番都不稀奇。例如，有媒體報道，北京的一位經理人去年賣了23套房子，掙了40多萬，而2015年他的收入只有13萬。
誘人的收入讓很多人進入了二手房地產市場“淘金”。普通人去當經紀人，還有些人則直接盯上了中介公司。
這不，全國著名的房屋中介公司我愛我家就被一家百貨公司盯上了！
百貨公司也看上了房屋中介
今日（2月27日）早間，停牌籌劃半年之久的昆百大A（000560）終披露重組預案，公司打算以61.82億元收購我愛我家94%股權，以此計算，我愛我家的估值高達66.58億元。
昆百大是一家總部位于昆明的百貨大樓股份有限公司，業務以商業為主、房地產為輔。為什么一家百貨公司會收購一家房產中介？
答案是房產中介太賺錢了。
去年一線城市房價瘋漲，一些熱點二線城市更是有過之而無不及。除了開發商和炒房團，中介行業同樣也賺得盆滿缽滿。
以我愛我家為例，2015年其營業收入為51.11億元，凈利潤1.43億元；2016年前9個月，我愛我家營業收入已經達到63.37億元，凈利潤2.65億元，兩項指標均已超過2015年全年，凈利潤甚至接近翻倍！
這還不是全部，我愛我家方面還承諾，2017年～2019年其累積凈利潤分別不低于5億元、11億元及18億元（扣除非經常性損益及募集配套資金影響后的合并報表口徑下的歸母凈利潤），三年下來合計高達34億元！
數據顯示，截至2016年12月31日，我愛我家業務覆蓋北京、天津、上海、南京、蘇州等在內的15個主要一、二線城市，擁有2215家直營門店，旗下經紀人超4.5萬人。平均算下來，2016年前9個月，每位經紀人為我愛我家貢獻的收入高達14萬元！
3年來被遭98次處罰
對比同行業其他幾項并購案，不到62億的價格對我愛我家來說似乎并不算一個非常高性價比的交易。
▲房地產中介行業并購案對應市盈率
不過有行業資深人士提醒，這個標的也存在不少問題有待解決，這些都會影響最終價格。
每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者在昆百大A發布的預案中發現，2014年1月1日至2016年12月31日，我愛我家及其子公司一共受到了98次處罰，一共罰款金額達到數百萬元。其中，金額最高的一筆罰款高達189萬元。
據中國之聲《央廣新聞》在2014年12月的報道，2014年8月，天津市價格主管部門對我愛我家、鏈家地產和中原地產三家房地產中介機構同時上調中介費的價格壟斷行為開出反壟斷罰單，處罰金額總計531萬元。
這項調查要追溯到2014年6月。當時，天津市明確放開房地產咨詢服務收費，房地產經紀服務收費等內容，實施市場調節價，不再出臺一個具體的指導價。
通知實施一個月后，有人發現，包括我愛我家、中原地產、鏈家地產等房地產中介公司把二手房的交易服務費從總房款的2%提升到了3%。對于一些獨家委托出售的二手房，很多中介甚至把費用調到總房價的3.5%。
與此同時，天津市發改委也接到群眾針對房地產中介集體漲價的舉報。
經過調查，最終認定我愛我家、鏈家地產、中原地產三家公司達成協議同時上調二手房中介服務收費標準的行為違反了反壟斷法的相關規定。依法對這三家的違法行為做出罰款總計531萬元的處罰。
在業內人士看來，房地產中介是一個相對缺乏市場規范的領域，糾紛非常多，處罰較為常見，這或會讓公開信息披露顯得不甚美觀。
房屋中介成為資本寵兒
公開資料顯示，我愛我家一直采用輕資產運營模式，其經營場所主要系通過租賃方式取得，截至2016年9月30日，公司未擁有土地使用權。
▲圖片來源：視覺中國
但是，每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者發現，截至2016年9月30日，我愛我家的資產總額為50.89億元，而截至2015年12月31日，其資產總額是26.40億元，短短9個月就增加24.49億元，增幅高達92.74%。此外，在2016年前9個月，公司負債總額也從22.47億元增加到了43.40億元。
對于此種變化，我愛我家集團品牌中心總監孔丹表示不便回應。不過，業內人士認為，之所以資產規模會在9個月內翻倍，主要是因為我愛我家門店數的擴張和人員數量增加，此外還有一部分估值的因素。
針對我愛我家，北京一位資深中介人士這樣回復每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者說：
實際上，從網簽數據來說，鏈家是毋庸置疑的行業老大，數據能達到其后10家公司的總和。但2008年之前，我愛我家的規模是不輸鏈家的，品牌影響力甚至比鏈家還大，只不過其“續航”能力不足，后期在開店等市場策略上趨于保守。
“由于客源入口狹窄，一旦門店資源出現收縮，企業的營收就不穩定。”上述資深人士直言，畢竟二手房是一個賣方市場，誰能掌握房源信息，才有立足的資本。中介之所謂“大”，也必須基于對房源的壟斷。
每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者注意到，近年來，A股上市公司跨界并購房地產中介服務公司的，昆百大A已不是第一家。
從最早的58同城以2.6701億美元并購安居客集團，到今年初的瀝青企業國創高新38億收購Q房網。
1月9日，融創中國發布公告稱，其間接全資附屬公司融創房地產，與北京鏈家及北京鏈家的經營股東訂立增資協議。融創中國的收購一經宣布，鏈家的估值也達到了416億元，是我愛我家的6倍還多。
華泰證券房地產分析師謝皓宇告訴記者，2016年全國的二手房交易成交占比應該能超過40%了。整個房地產中介領域的發展速度非常快，在這種情況下，再借助上市公司來做一些融資，對于房地產中介未來的迅速擴張肯定有必要的。
一家百貨公司為何會“瞄上”一家中介企業？昆百大又何以“拿下”我愛我家，它們到底謀求的是什么？是否為解決盈利增長點的困局？對此，2月27日上午，每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者多次致電昆百大A求證，但尚未得到對方回應。
每經編輯 王嘉琦
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