李宇嘉：如何在調控中讓樓市長效機制“落地”

編者按

【 對于各方關注的房地產領域熱點問題，住建部部長陳政高和副部長陸克華在2月23日國新辦舉行的新聞發布會上作出回應。陳政高表示，現在具備了建立房地產基礎性制度和長效機制的條件。

中央經濟工作會議不僅確定了房子的定位，同時提出了建立基礎性制度和長效機制的目標、標準、途徑。這為制定基礎性制度和長效機制指明了方向，提供了根本遵循。建立房地產長效機制很重要，但讓長效機制落地生根或許意義更加重大。】

李宇嘉

2017年全國兩會召開前夕，國新辦就房地產和棚戶區改造有關情況召開了新聞發布會。住建部相關負責人就大家關心的樓市話題，毫無避諱、毫無保留地進行了回答。

筆者認為，2017年的樓市形勢撲朔迷離，抑制泡沫必須要讓熱點城市降溫，但也要防范“大起大落”以及沖擊穩增長和不發生系統性金融風險的“雙底線”。市場失靈的情況下，行政干預很有必要，但要與長效機制建設結合起來。

今年1月份的70城房價數據顯示，熱點城市基本停漲或下跌，調控取得了積極成效。今年貨幣政策的基調是“穩健中性”，即保持流動性基本穩定，但要調節好貨幣閘口，特別是要嚴防資金進入投資投機性領域。因此，樓市調控政策“兩分法”的趨勢越來越明顯，即支持合理需求，支持基于城鎮化的三四線城市“去庫存”，打擊熱點城市投資和投機炒作，控制房貸杠桿率。

2016年10月以后，針對熱點城市的調控沒有停止。近期，不管是嚴控資管計劃、私募基金投資熱點城市項目，還是規范保險資金投資，或打擊“類住宅”，降低房貸優惠利率折扣等，都意在建立“防火墻”，嚴控資金進入熱點城市樓市投資炒作。20個熱點樓市控制住了，全國樓市不可能“大漲”。同時，合理需求和三四線樓市“去庫存”是穩定和防止“大落”的一面，需要流動性潤滑和推動。

春節前后，三四線城市樓市超預期回暖，盡管有熱點樓市輻射和溢出，但持續2年多的“去庫存”戰略、城鎮化的推進、公共服務“補短板”等體制改革和機制創新疊加、滯后效應開始顯現。未來，三四線城市“去庫存”更加強調與城鎮化的結合，途徑就是提高城市基礎設施建設水平、公共服務水平，增強三四線城市和大城市之間基礎設施的互聯互通水平，促進公共服務均等化。

事實上，這是避免“去庫存”淪為“賣房子”，也是三四線樓市可持續發展的基礎。城鄉二元差別和城鎮化可觀的紅利下，農民進城愿望強烈。若城鎮有完善的公共服務，不僅降低農民工進城和城市生活成本，而且也是社會保障“補欠賬”，這才能消除農民的后顧之憂。

農業人口在三四線城市集聚，“去庫存”才能推進。近兩年，緊縮土地供應、棚改貨幣化、鼓勵“返鄉置業”、高鐵互聯互通等一攬子措施下，三四線樓市的在售庫存確實有所下降，但潛在庫存仍在增加。

因此，城鎮化這手牌打好了，“去庫存”才不會陷入越去越多，這才是樓市的長效機制。同樣，租售并舉是樓市長效機制建設的另一項重點內容，也是住房回歸“居住屬性”對深化城鎮住房制度改革提出的新要求。就如何實現租售并舉、培育租賃市場，住建部在新聞發布會上提出，逐步使租房居民在基本公共服務方面與買房居民享有同等待遇。

據住建部調研，目前我國大概有1.6億人在城鎮租房居住，占城鎮常住人口的21%，2.5億流動人口多數租房，而城鎮常住人口中，選擇“先租后買”的也不在少數。因此，租賃已成為重要的住房選擇模式，相應地，政府監管重點也可以考慮由新房轉向存量房。

這就不難理解，為何此次新聞發布會上，住建部將規范住房租賃市場秩序作為今年的重點。這其中租賃市場培育不起來，監管不到位也是主要原因。據悉，大城市47%的租客遇到過“黑中介”或租賃權益被侵害的情況。近年來，租賃市場一直在野蠻生長，租金統計和控制、代理中介服務內容管理、租賃權益保障等等，有關租賃市場的這些內容，一無數據、二無標準、三無管理。試想，如此惡劣的環境下，誰會將長期租房作為居住選擇呢？顯然，政府不能再基于GDP、稅收考量而將監管重點依舊放在新房上。新聞發布會上，住建部已經明確了違規行為和秩序整頓的具體內容。2016年10月以后，各大城市掀起一波疾風驟雨式的市場秩序整頓潮，希望這次整頓能持久。市場監管是政府基本職責，而穩定的市場秩序則是長效機制建設的第一步。

（作者為深圳市房地產研究中心研究員）