北京多數銀行提前還房貸已不收違約金

今年年初，北京地區大部分銀行將執行貸款利率九折起的優惠政策，一石激起千層浪，面對首套房貸款利率的提高，背負房貸的購房者們再次不淡定了，一些銀行貸款購房者開始有了提前還貸的想法。

近日，《證券日報》記者走訪了部分銀行發現，各家銀行對于提前還貸的規定和要求各有不同，即使同一家銀行的不同支行操作也有細微不同。此外，辦理提前還貸手續時，客戶要事先提出預約申請，而這個預約時間有長有短，大部分銀行一般要求借款人提前半個月提出申請，也有銀行要求提前1個月甚至2個月預約。

銀行業內人士表示，消費者是否適合提前還房貸，依個人情況而定，由于房貸政策收緊，首套房貸款利率的提高，不著急還款的說法不可能適用于所有人。

多數銀行暫不收違約金

調控之下的2017年房地產行業，資金環境收緊之勢已顯端倪。本報記者最新了解到，近日已有滬上中小商業銀行為緩解住房貸款余額壓力，要求支行鼓勵房貸客戶提前還款，甚至對提前還款違約金給予減免優惠。此外，北京、上海這兩大一線城市目前低于9折的住房貸款優惠利率已全面絕跡。

但是，本報記者調查發現，北京地區多家銀行對于房貸客戶提前還款，沒有任何還款違約金，但也有部分銀行是收取提前還款違約金。各家銀行對于提前還貸限制條件也有所不同，據了解，目前商業銀行針對提前還款大致有3種處理方式，一是，無論何時還款，均不收違約金；二是，12個月內不允許提前還款，此后不收違約金；三是，有些銀行規定，如果提前還款就要收取一定的違約金。另外，有的銀行要按照與客戶當時簽訂的合同規定來決定是否要收取違約金，同一家銀行不同的支行網點具體的實施方案也不同。

某國有行的個貸部的工作人員告訴《證券日報》記者：“房貸提前還款如果還貸期不滿1年不可以提前還，還貸期不滿2年收取一個月的貸款利息，如果還貸期超過2年就不收取違約金，但是如果要提前還款必須提前2個月預約。”

另一家股份制銀行的負責人表示，違約金是否收取、什么情況下收取以及具體費率等都會明確寫在合同中，具體是否收取違約金還得看貸款行的規定及雙方合同約定。總行無統一規定，即使同一家支行放出的貸款，各借款人的合同也會有所差別。

“還貸期不滿1年我行規定不能提前還款，超過1年的可以提前還款并且不收取任何的違約金，一年只能還一次，過去很多購房人都不習慣‘欠錢’，總是想著無債一身輕，所以手里一有閑錢就趕緊提前還貸，不過現在的情況因人而異”，一家國有大行的有關人士對《證券日報》記者表示，“由于今年年初銀行執行貸款利率九折，所以也有很多市民前來咨詢想提前還款，此次的政策對于之前買房貸款的購房者沒有任何影響，今年元旦之后的都是按照九折來執行，而在這之前的就按照當時的利率優惠實行。以前的利率已經是銀行的成本價，甚至是倒貼價了，貸出款后千萬不要著急還。”

“當然，如果是要換房、購買第二套房等，需要先還完貸款，或者要把房貸還清后再拿去抵押貸更多的錢，這種情況適合提前還款”，上述人士也強調，由于房貸政策收緊，首套房貸款利率的提高，不著急還款的說法不可能適用于所有人。

是否提前還貸因人而異

對于習慣“無債一身輕”的市民來說，辦理房貸的提前還貸不失為降低家庭債務的方法。不過，由于房貸期限較長，不同時期辦理的利率情況也不相同，一部分在2008年貸款買房時利率享受了7折優惠的購房者，如果借款人提前還貸是為了購買新房，那么以目前貸款的基準利率來看，無論是月供還是總利息支出都會高于當年房貸7折時的水平，所以提前還貸也并不劃算。如果貸款時沒有申請到優惠利率，月供壓力較大，且沒有投資收益更好選擇時，則可考慮提前還貸。

目前，一二線城市房貸全面收緊，房貸余額承壓利率悄然收緊，從北京大型房產中介機構反映的情況看，目前銀行住房貸款的放款節奏也普遍放慢。不僅是房貸余額偏緊，商業銀行也正悄然收緊住房貸款優惠利率。從今年元旦開始，北京各家銀行便逐漸將首套房的利率全面調整為9折，85折、88折優惠利率已絕跡。

根據最新的房貸利率，如果以商業貸款300萬元、基準利率4.9%、按揭30年、采取等額本息還款方式來計算，房貸利率從85折提升至9折后，貸款300萬元月均還款額增加432元，還款總額增加15.6萬元。這種情況，如果提前還貸，將省下不少利息。原來每月需還款15040.6元，支付利息241.5萬元，如果提前還貸5萬元后，每月需還款14789.9元，總利息237.4萬元，能節省利息4萬元。

對于一些打算提前還貸的房貸族們，某銀行的工作人員表示，如果有提前還貸的打算，需要先找找貸款合同，看一看“提前還款”的相關約定，貸款合同中還可能有專門附件來約定相關事宜。同時，聯系貸款銀行進行咨詢，除了解自己是否要交“違約金”外，還應清楚提前還款的金額是否有硬性規定。

銀行業內人士提醒，消費者是否適合提前還房貸，依個人情況而定，比如，當時辦理房貸時打7折或85折，貸款期限過半的人，或者手上有高收益投資渠道以及近期有貸款需求的人，不太適合提前還房貸。此外，如果把握投資機會，巧用資產組合，仍然可以取得不錯的收益，而有些收益可以超過房貸利率。