百億企業面臨破產 上萬業主“水景住宅夢”或破碎

(已停工兩年多的祥云國際)

(“債權”申報現場)

(祥云國際效果圖)

河北聯邦偉業房地產開發集團有限公司(下稱“河北聯邦”)是一家在河北家喻戶曉的民營公司，也是河北省龍頭房企之一，旗下多個項目曾被列入河北省重點扶持項目。但時間走到2017年，這家公司的經營卻走到了終點，而旗下的祥云國際項目是整個事件的導火索……

“吃遍中國”成“空中花園”

祥云國際項目總占地約1800畝，是省市政府重點支持的集商業地產、旅游地產、文化地產、居住地產為一體的重點工程，祥云國際片區是省會傾力打造繁華地標十大片區之一。是聯邦偉業房地產開發集團繼聯邦名都、聯邦東方明珠后的又一旅游地產項目。

祥云國際整體規劃由兩大部分組成，南部為占地1300余畝低密度超大型水景高端居住社區;北部為占地426畝華北首席“吃遍中國”水上樂享主題公園。

但隨著公司實際控制人2014年因涉嫌犯罪被帶走協查，河北聯邦陸續爆發百億級債務危機，同時，旗下百億級房產項目被查封，上萬業主或將“房財兩空”。

近期，環球網財經記者連續接到多位河北及周邊地區群眾的材料投訴前述情況，稱隨著李生被帶走協查(現已被取保候審)，河北聯邦百億元債務危機集中爆發，同時旗下房產項目——祥云國際被法院查封，已售房屋無法正常交付使用。

根據公開報道，李生于被帶走協查是因為涉及到反腐問題。據環球網財經記者調查，李生是河北聯邦(重組前)的法人代表和實際控制人，為推動公司多個項目的進展，他不僅吸納了河北融投控股集團有限公司(下稱“河北融投”)、德信資本、華夏銀行等多家金融機構的高息融資，還在出售樓盤的過程中，間或推出過“6返住宅、8返公寓等涉嫌非法吸儲”的銷售模式。

李生被帶走協查也直接導致河北聯邦多筆基金和融資違約，而這也最終導致河北聯邦及旗下祥云國際等項目被石家莊市中級人民法院查封，已售房屋無法交付，上萬業主面臨無家可歸的局面。

多位祥云國際業主在接受環球網財經記者采訪時表示，自2014年9月27日危機出現以來，當地政府、金融機構、業主等歷經多次努力，仍未能挽救這個房產項目的命運。

經多次與政府、開發商等協商無果后，祥云國際上萬名業主分批、多次向河北省兩級政府申訴維權，另有部分業主還曾向國家信訪局上訪。

多方背書·政府官員出面站臺

2008年9月，因資金鏈斷裂，山東三聯集團房地產項目“三聯·彩石山莊”因涉及層層質押被濟南市中級人民法院依法查封。自此，2000多名濟南及周邊地區的購房者走上了長達8年的漫長維權“要房”路。

歷史總是在不斷被重復上演，三聯·彩石山莊闌尾8年帶給業主的陣陣寒意尚未完全褪去，河北聯邦祥云國際房產項目又被歷史推到了同一個懸崖邊上。

2月22日，還沒出正月，石家莊普降大雪，天氣寒冷。比天氣還冷的，是自發集合在祥云國際售樓處的數百名業主。石家莊市中院規定的債權人登記期限馬上到了，他們一方面互相告誡著不簽字，一方面還期盼從工作組的口中得到“聯邦有救了、樓盤不會破產”的好消息。

跟之前一樣，他們還是失望的離開了。業主代表張偉(化名)告訴環球網，2014年9月27日，河北聯邦實際控制人李生在售樓處被相關部門帶走協查，河北聯邦隨即陷入危機，祥云國際也逐漸走向絕境。

據《財經》此前報道，李生被抓，是因為涉及到了彼時河北官場的震蕩。2014年，中央巡視組向河北省反饋巡視情況時，著重點出了土地承建和干部選任方面的問題，稱河北省在“黨風廉政建設方面，土地和承建領域腐敗問題嚴重，監督責任落實不到位，執紀失之于寬、失之于軟。

也正是在這種背景下，石家莊橋西區原區委書記陶明法被調查后，供認李生向其行賄700萬。2014年9月27日，李生在祥云國際售樓處被帶走協查，聯邦的多個項目，尤其是祥云國際危機立顯。

祥云國際位于石家莊市橋西區。橋西區是石家莊市的金融中心，近年來區內房價水漲船高，緊靠南二環和石家莊新火車站的祥云國際無疑占據了極大的地利，市場價至少已上漲了一倍。

多名業主告訴環球網財經記者，祥云國際不僅承載了眾多業主安居樂業的心愿，也背負著不少業主“生金旺鋪人生贏家”的財富夢想。

業主邢愛國(化名)告訴環球網，除普通住宅，祥云國際間或推出過“8返住宅、6返公寓、13返商鋪”等理財項目，此舉曾名噪一時。“以8返住宅為例，房款168萬，8年合同，前兩年按18%返還房款，一年差不多25萬，”邢愛國說，“8年時間，除拿回投資，還白落一房子，我認為很劃算，就入手了。

類似形式還有“6年返本公寓”和“13年返本租商鋪”。危機到來之前，返息如此之高的理財項目曾一度引發業主集體搶購。從“3期商鋪開始，需搖號才有可能購房，”業主孟云(化名)說，“返還本金，還送一套房子，怎么算都合適，雖然也考慮過風險，但業主認為有著政府和多家河北省級媒體背書的項目不會破產。”

根據最高院對“非法吸儲“的解釋，“不具有房產銷售真是內容或者不以房產銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購，銷售房產份額等方式非法吸收資金的，應當以非法吸收公眾存款罪處罰。”

一位長期關注房地產行業但不愿具名的律師告訴環球網財經記者，前述理財模式游走在普通民間借貸和非法吸收公眾存款的邊緣上。

據環球網財經記者調查，祥云國際2012年5月31日召開的商品運營項目發布會，石家莊市政府副市長張殿奎、石家莊橋西區區委書記陶明法(即供述李生行賄事實的官員)等石家莊市、區兩級政府官員出席。

據業主反映，除購房合同外，河北聯邦還與一眾商家簽署了一份委托租賃合同，由北國大西洋(上海)商業管理公司統一運營管理。業內人士表示，河北聯邦此舉明顯是為了規避前述“非法吸儲”的相關法規。

北大西洋(上海)商業管理公司由河北聯邦與北國商城股份有限公司(下稱“北國商城”)共同組建。公開資料顯示，北國商城隸屬于北人集團，是石家莊當地最具口碑的購物商場之一。

但祥云國際項目還未建成，北大西洋(上海)商業管理公司便選擇了“撤離”，成為導致祥云國際走向困境的倒塌的第一塊多米諾骨牌。

絕境·百億債務困住幾萬人

隨著李生被帶走協查，河北聯邦的其他多筆融資、房地產基金也出現違約。據業主材料反映，河北聯邦涉及的抵押等業務超過30筆，僅金額過億元的就有5期。

第一筆違約基金歸屬德信資本。根據德信資本出具的盡職調查，該筆金額為10億元的基金產品本于2014年8月底陸續到期，截止2014年底，已兌付的第一批次的第一期基金共6000萬元。但2014年底1月15日到期的5期基金，卻因河北聯邦及實際控制人李生卷入反腐風波突生變故，出現對付危機。

據《財經》報道，2014年9月27日李生被帶走后，項目銷售放緩，影響河北聯邦的售樓款及相關金融機構資款的現金流入，使其旗下整體地產項目流動性緊張。

根據河北聯邦募集說明書，德信資本的兩個地產項目的風控措施，主要是土地及在建工程抵押，河北聯邦股東李生、尹文佳提供連帶責任保證擔保，對資金回款進行監管。

而除了德信資本外，河北聯邦還有多個機構債權人，在德信資本出具的投資分析報告材料中，截止李生被帶走，該公司對外借款總計46.5億元。

其中，第一大債權人為華夏銀行，貸款總計18.45億元，包括對御景江山城(河北聯邦旗下房地產項目)的抵押貸款4.3億元，華夏銀行中山支行無抵押貸款4.98億元，以及東方明珠商業抵押貸款9.17億元。此外，還有河北路橋、河北融投、華融資產、華融湘江銀行及基金合伙企業和房地產企業等多個債權人。

遲遲未有李生歸來的消息后，機構債權人之一的德信資本立即聯合其余債權人啟動重組收購方案。

據《華夏時報》報道，彼時，多數涉事基金投資者認為河北聯邦是區域龍頭房企，且一期基金已兌付成功，項目本身沒有問題。多次洽談后，2014年12月，河北聯邦主要債權人與河北融投簽訂并購重組協議，并于2015年1月發起并設立并購投資基金，受讓并持有河北聯邦60%的股權。

但據業主介紹，河北聯邦最有希望“還魂”的此次重組卻最終流產。2015年1月24日，隨后也陷入債務危機的河北融投被主管部門更換了管理層。2015年1月25日，河北省國資委下文，宣布暫停河北融投的全部業務，包括代償、履約或釋放抵押物。“河北融投債務危機”爆發，首當其沖就是10億元投向河北聯邦的融資款，以及為德信資本擔保的8億元融資。

2015年2月9日，由河北省政府、省國資委、石家莊市政府、河北承建、河北融投、河北聯邦的主要負責人參與的重組會持續了數個小時，在漫長博弈后，重組方案未受通過，以流產告終。

業主代表邢愛國說，這是多個重組方案中最有希望也比較可行的一個。該方案由華夏銀行為“河北聯邦“擔保貸款5億元償還融投，“河北聯邦”從邯鄲項目和“祥云國際”住宅項目銷售收入中自籌5億元償還融投。此外，中科建設供應鏈管理發展(上海)有限公司(下稱“中科建”)統一擔保9億元，在5年內若“河北聯邦”不能償還河北融投，由中科建代償(河北聯邦對河北融投總負債約18億元，其中自融10億元，為德信資本擔保8億元)。

“我們認為，前述方案再保障業主權益的同時，最大限度的保證和照顧了河北融投的利益，政府、華夏等都同意，但事情最終卡在了現任河北融投董事長梁靜那里。”邢愛國說。

業主材料中稱，這也是河北聯邦最接近重組的一次。

此后，中新房、中科建等均曾試圖并購重組河北聯邦，但因祥云國際等樓盤涉及層層質押，德信資本等數額較大的機構債權人同時向石家莊市中級人民法院提起訴訟，祥云國際項目整體被法院查封。

河北聯邦走向破產重整。2016年11月8日開始，自然人業主陸續接到石家莊市中院債權人申報登記表，限期2017年3月2日前登記申報債券，并書面說明債權數額、有無財產擔保及是否屬于連帶債權，并提供相關證據材料。如未能在上述期限內依法申報的，在破產重整計劃執行期間不得行使權利。

2月27日，仍想做最后掙扎的業主再次于河北省政府及省信訪局維權。多位業主告訴環球網財經記，河北省政府電話安排了省信訪局接訪，“據說安排接待業主信訪的是一位姓鄧的主任，”業主代表劉偉說，“我們業主一直等到下午五點半，也沒有任何人跟我們聯系。”

案例回顧·解決危機仍需政府牽頭

前述不愿具名律師在接受環球網財經記者采訪時表示，類似事件不乏先例。

2008年9月，因資金鏈斷裂，三聯集團房地產項目“濟南采石山莊”徹底停工，自此，2000余名購房者走上漫長維權路。

經過多次博弈，2014年6月，山東省政府研究解決彩石山莊項目問題，確定了“按照法制思維，在法律框架內予以解決”的指導思路。同年7月15日，按照省、市處理三聯問題領導小組“整體處置，分步實施，先期啟動彩石山莊項目”的工作思路，濟南市中院成立“處理三聯彩石山莊問題領導小組”，確定了本案司法處置的“四項原則”，即“在法律框架內嚴格依法解決、著重保障民生、兼顧其他債權人利益、開通便民通道提供優質司法服務”，領導小組匯集了濟南兩級法院多名審判業務經營，由濟南中院院長親自掛帥。

解決采石山莊問題，遇到的第一個難題就是優先受償權問題，這也是當下一旦開發商破產清算，祥云國際購房者所面臨的問題，現實是，三聯彩石山莊涉案土地等可供執行的資產被層層抵押，抵押權人享有優先受償權，沒有明確的法律和司法解釋規定購房群眾的購房款及利息可優先于抵押人進行受償，這意味著司法解決的最終結果可能是購房群眾的利益無法得以保障，問題無法得到徹底解決。

最終，濟南市中院從維護群眾生存權和發展權的角度，在反復調研論證的基礎上，形成了相對于承包人的建設工程價款和抵押權人抵押權而言，購房戶的基本債權應優先受償的意見。

“消費者買受人享有優先權，是因為消費者的利益屬于生存利益，而銀行、建筑商等的利益屬于經營利益，生存利益應當優先保護，而經營利益應當退居其次。”彼時濟南市中院執行庭副廳長介紹說。

前述律師稱，河北聯邦在銷售過程中出現的違規理財項目，其實也揭示了中小房企融資難的現狀，非常規的地下融資方式廣泛存在于房地產市場。“此事或可借鑒三聯彩石山莊的‘救活’經驗，爭取政府出面疏通各方關系，最終找到并購重組企業。”該律師說。

“建議業主盡量地參與法院申報，不過大部分業主需要申報的不是債權，而是《破產法》第十八條規定的取回權，也就是要求開發商或接盤人辦理房產證和解決后續問題的權利。”北京大成律師事務所律師于文濤說。此外，于文濤還強調，目前已全部付款或辦理按揭并實際交付的房屋破產清算不會收回房子退款付息，更不會因為參與申報取回權而造成房子被收回。

就河北聯邦及祥云國際破產重整的進展情況，及上萬名業主的善后安置問題，環球網財經書面采訪了河北省政府、石家莊市公安局、石家莊市中級人民法院、石家莊市橋西區政府，截至環球網財經記者發稿，未有任何回復。

根據石家莊市中級人民法院通知書，第一次債權人會議將于2017年3月17日召開。對于結果，邢愛國、孟云等多位接受環球網財經記者采訪的業主表示，只能期待最好的結果出現……