房企融資的尷尬時刻：開發貸增長或難以為繼

拿地熱并未退卻，而在國內融資渠道收窄的背景下，房企競價舉牌的底氣顯然取決于其與銀行的親疏程度以及海外融資的能力。

對于今年年初火爆依舊的開發貸而言，監管導向的影響力正在持續發酵，高速增長的態勢似乎難以為繼；而海外融資近年來始終面臨隱性“匯率陷阱”，其性價比仍有待商榷。

換句話說，對于房企而言，融資有風險，拿地需謹慎。

土地儲備熱度持續

據《證券日報》記者不完全統計，今年以來，僅A股上市公司和新三板公司發布的收購地塊或競得土地使用權的相關公告就接近百條；如果加上H股市場內資房企的公告，則約有近130條相關信息。

從發布公告的上市公司來看，央企和民企都有波及。房企的土地儲備天然是主營業務發展的需要。不過，從公告細節也可以看出來，有些房企已經開始關注并主動評估目前的市場風險。

一家大型民營上市房企在3月8日的公告中表示，“競拍是公司經營管理層在當前房地產市場狀況下充分考慮了風險因素的基礎上進行投資決策的，但由于房地產行業受宏觀調控影響較大且具有周期性波動，因此公司存在上述項目不能達到預期收益的風險”；也有部分房企“搶到”土地后并不準備獨立開發，而是招攬合作方。例如，2月8日，某總部位于南方的上市公司表示，子公司以逾2億元競得某地塊的國有建設用地使用權，土地規劃用途為批發零售用地及商務金融用地，公司目前擁有上述地塊100%權利，鑒于未來公司可能就項目引入合作者，影響公司在項目中所占權益比例，該比例僅供投資者作階段性參考。比較有趣的是，該上市公司近期發布的競得土地的公告，大多有“可能就項目引入合作者”的表述。

而主業與房地產無關的新三板企業對于競得土地使用權的說明則比較類似——通過購置土地使用權，并該土地上計劃、建設全新的廠區，能夠改良公司的生產經營環境……

開發貸增長或難以為繼

土地儲備熱度持續的背后，資金來源無疑是繞不開的話題，雖然信貸資金進入土地市場有著種種限制，但是對于房企而言，項目開發獲得貸款支持無疑有利于其騰出自有資金進行土地儲備。

國家統計局上周公布了2017年1月份-2月份全國房地產開發投資和銷售數據顯示，房企國內貸款額4985億元，為2012年以來的同個指標（即1、2月相加）最大值。

券商研報指出，2017年前兩個月，房地產開發商可用資金同比增長7%，其中國內貸款（占總資金的22%）同比增長11%，銷售收入（占總資金的48%）同比增長28%，而同期自籌資金（占總資金的30%）則同比大幅下滑17%，主要原因在于目前房企在境內發行公司債進行融資的難度較高。

不過，開發貸在今年1月份、2月份一枝獨秀的表現或許難以持續。對于房地產市場的宏觀調控，政府工作報告強調了“因城施策”；從去年四季度至今，銀監會在多個場合強調對熱點城市開展金融機構房地產相關業務的專項檢查；今年2月份，基金業協會發布了《備案管理規范第4號》，禁止私募、資管計劃投向16個熱點城市的地產項目。

“政策的引導對于開發貸而言一般會有一定的滯后性，今年年初的信貸投向有可能是去年四季度一些未來得及放款項目的延續”，一位股份制銀行有關人士對《證券日報》記者表示，“要觀察開發貸的增長是趨勢還是‘偽增長’需要更多地時間，不過監管的態度已經很明朗，多數銀行是不可能一意孤行的。”

海外融資存在匯率風險

在“錢和土地雖更稀缺”的爭論聲中，龍頭房企依舊在堅持自己的土地儲備策略，而資金來源則更多地延展至海外。

日前，中國恒大公告表示，公司與瑞士信貸、招商證券(16.710, -0.05, -0.30%)（ 香港 ）及海通國際就發行5億美元2020年到期的7.0%優先票據；10億美元2022年到期的8.25%優先票據訂立購買協議。公告顯示，2016年6月30日至2017年3月3日，中國恒大產生額外重大借款（扣除還款）總額超過1650億元人民幣（折合248億美元）。此外，該公司去年上半年土地儲備的平均收購成本為每平米1994元人民幣，而去年下半年無論是新規土地儲備的規劃建筑總面積還是平均收購成本均高于2016年上半年。

事實上，中國恒大的海外融資僅僅是房企境外發債融資的冰山一角。有研究顯示，內地房企美元債的償還壓力將在未來數年內出現，去年有約63億美元債券到期，是2015年到期債券規模的兩倍。此外，對于運作比較成熟的美元債市場而言，評級與票息率可謂是息息相關，中國二、三線房企在海外獲得的評級多數為B級，可謂普遍偏低。

“近年來，美元整體上保持了走強的態勢，國內房企所發行的美元計價的債券或票據的成本也可能受到影響”，有投行人士對《證券日報》記者表示。

當然，并非所有房企的美元債融資成本都必然會飆高，也有部分房企對于外幣借款提前做了匯率掉期處理，以降低匯兌損失。不過，從公開資料來看，大部分發行美元債的內地房企并沒有表示為外幣進行對沖或者套期保值。