北京全面限制“商改住” 個人投資“后路”被切斷

每經編輯 每經記者 蔡雅蕓     

每經記者 蔡雅蕓 

3月26日晚上，北京住建委官方網站發布了《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，對商住項目進行了全面規范。

《每日經濟新聞》記者注意到，公告第一條明確規定：商業、辦公類項目應當嚴格按規劃用途開發、建設、銷售、使用，未經批準，不得擅自改變為居住等用途。第二條規定，房企新報建商辦類項目，最小分割單元不得低于500平方米；不符合要求的，規劃部門不予批準。

中原地產首席分析師張大偉認為，本次政策將直接影響北京至少60萬套物業，可以預見商辦成交量將大幅下滑。

填平監管縫隙

從近日諸多城市啟動的限購令看來，大多是對住宅的限制，而未納入限購的商業項目則吸納了極大的市場需求。

北京“326”商住新政則填平了這一調控空白。新政中具體要求，商辦類項目最小切割單元劃定在500平方米；銷售對象應當是合法登記的企事業單位、社會組織，而非個人；個人購買再上市商住物業時，要求名下無房且繳納五年社保或者個稅；商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款；對于開發企業，全面禁止“商改住”，中介作為機構不得以任何方式宣傳商辦房屋可以用于居住。

一般意義上，投資商辦類的項目是對資金進行投資配置，根據張大偉表述的“目前市場上商辦類物業大約有50～60%是直接銷售給個人的類居住類物業”中可以發現，個人雖然無法購買仍在建、在售的商辦類項目，但仍可以購買再上市交易的物業，但新政對購買二手商辦的要求嚴格，也就嚴格限制了商辦物業的流通屬性，使得投資難以變現。

更嚴格的是，新政將金融杠桿從個人購買再上市商辦物業中割離，對投資客而言無疑是個巨大的打擊。

北京“326”新政的懲罰也十分嚴厲，對于違規操作商改住的開發企業，將被國土部門收回土地，商業銀行對該企業在本市所有項目暫停授信；對于違規代理商辦類房屋銷售或者虛假宣傳商辦類房屋居住用途的中介機構，將注銷機構備案，直至吊銷營業執照。

成交量或將下滑

根據易居研究院的數據，2008年以來北京酒店式公寓供應套數為11511套，2009年為22349套，到2015年為29547，2016年41739套。

易居智庫研究總監嚴躍進表示，經歷了2011年限購政策調整、2012年普通住宅市場復蘇的階段，到了2013年開始供應套數呈現出逐年攀升的態勢，總體上看，供應增加和市場銷售行情較好有關。而到2016年下半年開始，北京對于酒店式公寓的購房政策和供地政策都開始收緊。此類政策效應在2017年前兩月得到了體現，即供應總套數僅為770套。

在限購的大背景下，市場的需求在公寓中得到釋放，導致市場交易價格出現上漲。從易居研究院的數據中可以看到，2015年酒店公寓均價為26481元/平方米，到了2016年已經漲到29761元/平方米，讓人驚訝的是，在2017年的前兩月，均價45399元/平方米，比2016年全年上漲53%。

事實上，在北京“317”認房又認貸的收緊政策下，3月18日北京酒店式公寓項目銷售套數創下了新高，為249套。嚴躍進認為，在受到北京商品住宅政策的影響后，酒店式公寓項目存在一定的恐慌性入市的現象。

對于后市的影響，張大偉直言認為，目前50%～60%的商辦項目都是賣給個人，另外還有40%左右的辦公類產品，雖然不居住也大部分作為居住用途，在這種情況下，市場成交有可能出現50%以上的跌幅，而價格很可能在未來有30%以上的跌幅。

北京“326”新政出臺前夕，北京一家在港上市的百強銷售的房企營銷負責人向《每日經濟新聞》記者表示，本身商住產品可以提高溢價，但政策不確定性加大，他們感到壓力很大。