世茂跌出地產前十 閩系大哥許榮茂卻說這是主動調整

從業績上看，過去兩年明顯“掉隊”了。

這家曾是千億房企最熱門候選人的閩系房企領頭羊，自2015年開始跌出房企排行榜前十的位置。2016年，千億房企已達12家，世茂的排名則滑落至16名。曾經規模不如世茂的融創、綠城、華夏幸福、龍湖甚至是新城控股，如今都在規模上超過了它。

世茂董事會主席許榮茂和副主席許世壇卻說，這是世茂過去兩年“主動調整”的結果。

“在很多方面有很多調整，比如客戶滿意度、優良質量百分比，包括負債、利息。所以我們這兩年是主動調整，因為我們負債是正的，如果庫存太多，心里沉甸甸的，現在把大部分滯重庫存賣掉，心理壓力沒那么大，質量好了，風險少了，成本低了，盈利空間就大，所以我們主動調整戰略，把速度降下來。”在3月29日召開的投資者會議上許榮茂說。

許世壇稱2017年是世茂的增長年，對外公布的銷售目標是800億元，同比提升17%，并計劃拿出350億元用于購買土地。經濟觀察報獲悉，世茂此前對內公布的實際銷售目標是“保900億沖1000億”。

顯然，世茂希望自今年開始在規模上追趕那些已經遙遙領先的同行。它能如愿嗎？

兩年調整

世茂年報顯示，截至2016年12月31日，集團的累計合約銷售總額約為681.2億元，同比上升2%；營業額上升至592.9億元，同比增長2.7%；累計合約銷售總面積約為491.8萬平方米，同比下降11%。

在多家房企銷售額實現大幅增長的2016年，2%的業績增長并不是一份令人滿意的成績單。

業績滯后的背后，是世茂戰略的幾度調整。

2011年，世茂開啟了內部變革，“加快去化”和“規模增長”是關鍵詞。去職龍湖的職業經理人蔡雪梅正是在那一年“空降”世茂，全面掌管營銷工作。

蔡雪梅帶領營銷團隊打了一場漂亮的攻堅仗，世茂實現了規模上的大跨越，連續三年躋身中國房企前十強，連續兩年復合增長率超過50%，成為千億房企最熱門候選人。

2014年中國房地產企業銷售金額100強排行榜名單顯示，當年世茂憑借707.8億元的銷售額，居第八位。

但規模增長并非毫無代價，“我們前兩年增速太快，負債太高，庫存太多，利息也上去了，工程質量也沒控制住。”許榮茂反思說。

2015年起，世茂發起了第二場變革，關鍵詞有所變化：利潤、回款和質量，規模退居其次。

這場為期兩年的變革，包括方方面面：首先是調整供貨節奏和結構，在三四線城市實現嚴格的“以銷定產”控制開工，將供貨的重心轉向毛利率相對較高、庫存去化風險較低的一二線城市；其次調整新增土地投資導向，將90%以上的新增投資放在一二線城市；第三，加強對投資性物業的運營管理；第四，降低融資成本，調整債務結構，持續業務、產品和金融方面的多重創新。

“現在誰也不知道市場會怎么樣，你負債少了，好的產品多了，風險少了，抵抗能力就強了。總是去爭搶拼，我覺得是不健康的。”許榮茂強調，不要因為規模做大而犧牲好幾方面的效益，經過這兩年的主動調整，“世茂的狀態已經很好”。

財務數據呈現出來的，確實是一個更為穩健的世茂。

年報顯示，世茂2016年的銷售回款從2015年的570億元上升到600億元，銷售回款率從2015年的85%上升至88%，高于同行水平；凈負債率為53.4%，較2015年的58.1%下降4.7%，連續五年保持在60%以下；2016年加權平均融資成本從2015年全年的6.9%下降到5.8%，2017年目標是降到5.5%以下。

世茂方面表示，三四線去庫存成效顯著。2016年去庫存銷售262億元，增長50億元，三四線去庫存銷售額接近56億元，較去年增長35億元，一二線城市庫存占比為67%，較年初提升7%；已竣工庫存加2016年可售資源超過330萬平方米，占2017可售資源的35%，同比下降8%；2017可售資源中新增供貨約占65%，主要集中在一二線城市。

但是，世茂十分注重的毛利率數據有所下滑，由2015年的28.5%下降至2016年的27.6%，毛利同比下降0.6%至163.5億元。

許世壇解釋，這是因清理庫存和2015年低售價項目入賬引起的輕微影響，但因2016和2017年銷售均價大幅度上升，2017毛利目標可提升至30%左右的行業較高水平。此外，2016年公司核心凈利潤為12.8%，2017年核心凈利潤預計進一步提升到15%左右。

許世壇說：“我們預留了一百億的貨源，如果把這一百億高毛利的項目放在去年賣，可能毛利率也會有10%-20%的增長。但是我們覺得沒有必要為了增長犧牲掉這個利潤，因為今年賣，價格很明顯比去年上漲十幾個點，而且這些是凈利潤。”

重提千億

經歷了兩年調整的世茂開始展露出規模追趕的跡象，對2017年也寄予了較高的期待。

雖然許氏父子在業績會上宣稱公司2017年的目標是800億元，但世茂對內設立了更高的規模要求——保底900億元，沖刺1000億元。

這是自2014年提出千億目標3年后，世茂再次向千億規模發起沖擊。

但如今房地產行業的大形勢已經和三年前截然不同，3000億元規模的房企達到3家，馬太效應更為明顯，競爭慘烈；這一輪的宏觀調控政策也達到了“史無前例的嚴格”。世茂能否彎道超車，的確是個未知數。

為了實現規模增長，除了將在今年加大部分三四線城市的供貨量，世茂還為2017年準備了350億元的拿地資金。“今年購地肯定比去年多。我們計劃拿到價值500億元或400億權益后的土地，希望60%是通過土地整理或者是戰略合作拿到的。如果今年大規模參與公開拍地，利潤會很低，而且即使拍也拍不到。但我們今年在上海拿了地，廈門也拿了便宜的地，在南京、深圳都談得差不多。”許世壇說。

另外一塊被許世壇看重并有可能實現大規模增長的業務是世茂的酒店和商業部分。

按照規劃，世茂商業五年計劃收入增長322%，酒店五年計劃收入增長180%以上，其中商業毛利率預計由50%左右提升到60%，酒店毛利率由30%上升至35%。計劃五年后持有20個商業項目，收入20億元，面積130萬平方米，辦公類項目10個，收入10億元，面積70萬平方米。