王府井身滯佛山季華路項目 回應稱延遲交付屬深層次問題

3月底，佛山市數十名業主因購買的住宅延遲交付，前往有關部門進行信訪。這些業主購買的是佛山雄盛王府廣場的單位，合同約定的交付日期為2016年的12月30日。

早在2011年、2012年，佛山市禪城區就以位于城市中軸的地塊吸引王府井集團股份有限公司前來投資，并遷走原地的大型裝飾材料城為王府井讓路。王府井方面則通過分別聯手其他股東共同設立兩家聯營公司，共同投資開發一個含有住宅、公寓、寫字樓、購物中心在內的大型綜合體。因王府井的名氣和綜合體的體量，該項目迅速成為當地的明星項目。

經濟觀察報記者查詢發現，王府井的兩個合作伙伴在佛山當地的商界、土地資源和地產開發投資方面有深厚的淵源。

然而，五年過去，比該項目供地遲的項目早已交付使用，而雄盛王府的業主尚未接到收樓通知。消息人士稱項目遇到與土地相關的“深層次問題”。而購物中心部分也因多次推后開業時間而受到外界關注。

王府井2016年年報介紹，佛山購物中心項目預計于今年內建成交付。而該公司的官網則有消息指，集團領導確定今年五月底為工程最后完成的期限。

交付存疑

雄盛王府廣場位于佛山季華路沿線，與佛山大道交界。

在該項目的施工現場，經濟觀察報記者看到，多棟住宅外仍舊包裹著綠色帷幕，偶有建筑工人進出工作。寫字樓玻璃外墻已鋪設。購物中心則尚未封頂，工程在緊鑼密鼓地進行當中。

該項目的置業顧問表示，住宅會在今年6月底交付，購物中心則定于今年年底試業。

但是，業主方面認為這種說法并不可信。一名業主對經濟觀察報記者說：“整棟樓的外墻還沒砌，窗戶還沒裝，地磚沒鋪，起碼還有一半工程。6月底前肯定完成不了。”

關于該項目所在的季華路，早前佛山甚至對它賦予了“總部經濟第一街”的寄望。季華路東西走向，貫穿佛山市中心區域。政府和學界認為，季華路兩側附近聚集了市、區和街道三級政府機關部門，擁有齊全的文教醫療衛生等公共設施，又是多家金融機構在佛山的總部匯集地，是當之無愧的城市中軸。受惠于廣佛一體化，作為連接佛山禪（城）桂（城）和佛山一環的季華路，區位優勢會更加明顯。

區位優勢吸引了王府井百貨集團前往投資。2011年，王府井方面與其他股東設立佛山市雄盛王府商城投資有限公司（以下簡稱“雄盛王府”）開發建設項目的A地塊；2012年，又與其他股東共同設立佛山市王府商業置業有限公司（以下簡稱“王府商業置業”）共同租賃項目的B地塊。

其中，A地塊由住宅、公寓和寫字樓構成，B地塊則主要是購物中心。

王府井曾在相關公告中稱：“‘廣佛同城’給佛山市帶來了巨大的發展機遇，也給佛山市的商業發展提供了巨大的發展空間。此次公司以購物中心形式進駐佛山市場，無論從地理位置、物業體量、設計規劃、業態配置都處于當地領先地位，市場前景良好。”

經過三年的建設，2015年5月，該項目的住宅開盤，主推帶裝修的80平方米、110平方米的復式住宅。受訪業主對經濟觀察報表示，當時看中住宅地理位置優越，又擁有王府井在華南的首個購物中心作為配套，預計物業未來會有一定的升值空間。

是次開盤的購房合同約定，“2016年12月30日”是收樓的日子。距今已90天。

一名業主透露，數天前他們前往政府信訪時提出了“明確收樓時間”的要求。“一個月也好，三個月也好，我們要一個確切的日期”，該名業主說。然而截至經濟觀察報發稿時，業主表示政府或項目公司方面仍未給予回復。

除了住宅，外界也關注購物中心本身的完工及開業的時間表。從拿地初期宣布2014年開業后，王府井集團方面已多次將開業時間往后推。該公司2016年年報顯示，佛山購物中心項目預計于今年年內開業。

經濟觀察報留意到，王府井集團官網上有公開消息稱，2016年5月該集團領導曾調研佛山王府井購物中心項目，定下了“2017年5月底為工程的最后完成期限”的調子。

目前距離5月底，尚有不到兩個月時間。

舊改難題

對于住宅延期交付，王府井集團總裁辦公室人士對經濟觀察報稱，“對住宅方面的具體情況不清楚，是合作方在負責”，又表示，“住宅延遲交付屬于深層次的問題，涉及到當地的鎮、村。”

其又向經濟觀察報澄清說：“王府井的（產品）體系里沒有住宅”。當時與其他股東組建聯營公司，“王府井方面是運營購物中心的角色”。

2011年7月，王府井集團聯手廣州雄盛宏景投資有限公司（以下簡稱“雄盛宏景”）和佛山市瀾石房地產綜合開發總公司（以下簡稱“瀾石公司”），組建佛山市雄盛王府商城投資有限公司（以下簡稱“雄盛王府”），以起始價3.5億元拿下季華路沿線的佛禪（掛）2011—015地塊。其中，王府井與雄盛宏景分別占雄盛王府20%的股份。

該地塊屬于國有出讓用地，規劃凈用地面積超過4.2萬平方米。土地用途為商業服務業設施、兼容住宅用地。地塊前身是佛山當時最大裝飾材料市場，華藝裝飾材料城。其物業權屬分為三部分，1-21棟為石灣街道下屬的物業，22-31棟為河宕村自有物業，32-35棟則是一家私營物業。

該地塊在當時剛一掛牌，就被認為是為王府井量身定做。競買人條件規定：競買人可單獨或聯合參加競買，聯合參加競買的其中一方必須滿足是全國連鎖百貨零售企業（家電、電器專業門店除外），且在國內A股上市的公司，并且“2010年的百貨商業零售額達到人民幣120億元以上”的標準。

不過，王府井并不是獨自涉足該地塊，其攜手的兩個不為外界熟悉的合作伙伴在佛山當地有深厚的淵源。根據王府井方面披露的信息，合作方之一的雄盛宏景的主營業務包括：以自有資金投資；投資信息咨詢、教育信息咨詢；批發和零售貿易；服裝、服飾、床上用品技術開發。盡管雄盛宏景注冊地在廣州，但持有其95%股份的大股東佛山市南海雅諾士實業集團有限公司是位于佛山南海區九江鎮沙頭工業區的紡織品企業。而雅諾士集團對外投資的多家企業，除批發貿易業務外，還涉足房地產投資開發經營，建筑材料、裝修工程，在佛山市南海區、高明區均有項目。

而占有雄盛王府六成股份的瀾石公司則是一家集體所有制企業。工商資料顯示，瀾石公司經營范圍主要是（瀾石）鎮內房地產綜合開發，建設，商品房銷售，物業管理，物業租賃。瀾石公司對外投資的企業中有從事土地一級開發、市政工程、公共場所經營。

熟悉三舊改造的房地產企業高管在接受經濟觀察報記者采訪時介紹：“幾家房地產企業一起合作開發，內部可以約定分別開發建設自己擅長的領域，例如你擅長商場的開發運營，項目的商場就由你來做；我擅長酒店，我就做項目的酒店。”該名高管又表示，舊改項目與地塊的原業主、或者跟原業主有利益關系的伙伴合作最好，便于處理復雜的土地問題。

不過，一名在佛山區域做舊改投資的人士則表示，不論企業本身多么努力，舊改項目的成與敗，關鍵是要看當地政府。

作為聯營公司的股東，王府井集團真金白銀投入該項目。2012年2月16日，王府井集團公告擬以股東借款方式向聯營公司雄盛王府提供9900萬元的三年無息借款，用于建設佛山王府井購物中心項目。王府井百貨在第七屆董事會第十五次會議上，所有董事出席并一致贊成通過此次借款。

股東借款協議稱，公司以股東借款方式鎖定了該購物中心的經營權，符合公司發展戰略。

這份股東借款協議同時提及，“（項目的）風險主要來自于市場和政策兩方面。公司將通過加強對雄盛王府投資公司建設運營過程的監控，積極推動項目建設，防范風險。”

經濟觀察報發函至王府井百貨集團總裁辦公室，了解該公司對雄盛王府的建設進度如何監控，與合作伙伴進行過怎樣的溝通，但截至經濟觀察報截稿時間，對方并未回應。

工商資料顯示，王府井集團現任董事、總裁東嘉生是雄盛王府公司的董事之一。

購物中心交付倒計時

2012年，王府井再度與廣州雄盛宏景共同租賃佛山禪城區佛山大道季華路B地塊。土地面積約45767平米，為農村集體建設用地，租賃期為40年。該項目總投資（建設成本）8.6億元，王府井方面投資總額4.3億元，占項目投資總額的50%。B地塊與前述A地塊相鄰，兩者加起來商業建筑面積達20萬平方米。王府井預計“將兩個地塊統一規劃，打造一個總體商業建筑面積達到近20萬平方米的大型綜合購物中心。”“項目建成后，由本公司負責購物中心統一經營，購物中心的經營利潤由雙方按照股權比例進行分配。”

2015年12月30日，公司第八屆董事會第二十四次會議審議通過了非公開發行股份事項，其中佛山王府井購物中心項目是募集資金投資的項目之一。

根據今年3月的公告，王府井承諾募集投資到佛山購物中心項目的總額是5.4063億元。不過截至2016年12月31日，累計投入金額僅為2142.65萬元，投入進度僅為3.96%，尚有約5.19億元資金未投入。公告同時披露，佛山購物中心在2016年實現的效益為-320.52萬元。

相比之下，同一次非公開發行股份所募集資金投資的其他項目，進度則較快。資金投入進度最快的為哈爾濱群力文化廣場，為72.86%。募集資金量最大的是熙地港（鄭州）購物中心：6.96億元，資金投入進度為51.79%。

王府井總裁辦公室人士稱，資金投入進度是根據工程進度來走的，“比如說施工到了多少層，就付一次款”，“可能現在（資金投入進度）只有3%，但過一兩個月就到了20%。”

王府井的2016年年報顯示，截至報告期末，公司累計向雄盛王府并累計提供股東借款9600萬元，累計向王府商業置業提供股東借款7827.66萬元。

此前，王府井方面稱佛山購物中心項目總投資為12億元，由廣州雄盛宏景和王府井各按50%持股比例并以同等條件增資或提供股東借款投入。

與資金投入進度形成對照，王府井集團領導對佛山項目設定的最后期限已快來臨。王府井官網消息顯示，去年5月，王府井集團領導調研佛山王府井購物中心項目，確定今年5月底為工程的最后期限。

這則消息還透露，集團領導確定，佛山店經營定位為“都市游樂生活地”。目前已與明星冰雪樂園、臺灣大魯閣、悠游堂兒童樂園、UME影城、維力美健身等機構簽訂合同；優衣庫、UR等品牌已達成初步合作意向；已簽約和達成合作意向的品牌超過150個，占佛山店招商計劃的60%以上。

然而，即使該購物中心如期建成交付，也可能面臨佛山近年商業項目過剩的壓力。

戴德梁行在3月發布市場調研報告，對比了佛山中心城區多個商圈的情況。數據顯示，2016年，桂城商圈零售存量為68.4萬平方米，平均租金是272.9元/平方米/月，空置率達20.8%；季華路商圈零售存量為26.5萬平方米，平均租金是237.5元/平方米/月，空置率達30.2%；祖廟商圈零售存量為31.5萬平方米，平均租金是403.3元/平方米/月，空置率達9.4%?？梢?，在三大商圈中，佛山王府井購物中心所在的季華路商圈空置率最高。

同時，數據顯示2016年，佛山中心城區優質零售市場新增供應剛創下一個歷年最高紀錄。這一年，佛山嶺南站NOVA（6萬平方米，祖廟商圈）、佛山麗日廣場（9.5萬平方米，季華路商圈）、佛山南海悅萬城（6萬平方米，桂城商圈）、佛山越秀？悅匯天地（5.5萬平方米，桂城商圈）、佛山中海環宇城（10萬平方米，桂城商圈）五座優質商場開業，新增優質商業面積總計37萬平方米，同比增長363%。

就佛山優質零售市場供應吸納而言，2016年，佛山新增供應推升年末中心城區優質商業存量至138.6萬平方米，同比上升36.4%；受供應推升，全年凈吸納量達21.9萬平方米；大量新增供應的入市及激烈的市場競爭共同將年末中心城區優質商業空置率推升至19.5%，同比升高7.8個百分點。