北京部分二手房出現10%降幅 中介關閉了一些自家門店

記者 張鳳玲 實習記者 姚瑾玲

新政滿月，北京樓市行情正在發生逆轉。經濟觀察報記者通過多渠道走訪獲悉，北京部分二手住宅出現降價，同一樓盤中個別房源降價幅度超過10%；多家大牌二手房中介關閉了一些自家門店。

鏈家研究院數據顯示：北京13個區中有8個區的房屋均價已下跌，東城區、西城區、石景山、朝陽、豐臺、通州房價均價下跌5.4%、3.8%、2.3%、2%、2%、1%，其中在鏈家系統內成交量排名前20小區已有9個小區房價下跌，如新龍城、加州水郡、蘋果派房價已下跌8.2%、5.1%、3%。

中原地產首席分析師張大偉則認為，市場價格暫時處于橫盤狀態，政策對價格的大面積影響需要3-6個月時間顯現，北京樓市很可能在第二季度出現價格調整。

個別房源降價400萬元

經濟觀察報記者在北京市區東北部的酒仙橋地區采訪獲悉：和喬麗晶、麗都水岸、陽光上東等小區已出現明顯降價。在和喬麗晶小區，一套面積167平方米的兩居室已由過去報價1300萬元降到現在的1050萬元。和喬麗晶二期，一套285平方米的3居室，已由過去報價的2200萬元降到現在的1800萬元。

“這邊有一業主月供5萬元，已出現無法供應月供的局面，資金鏈非常緊張，所以出現了大面積降價。”負責酒仙橋地區二手房的經紀人說。

同一區域的二手樓盤麗都水岸的房屋掛牌價也出現下降，一套180平方米的3居室由過去報價的1900萬元降至現在的1600萬元，條件是買房者需幫客戶先還款600萬元抵押，每平方米8.8萬元，已跌破了這一小區每平方米9.78萬元的均價。

該區域更多的二手樓盤房價出現微調，比如陽光上東澳洲組團一套180平方米2居室已由過去報價的1800萬元降價現在報價1650萬元。

一位長期關注酒仙橋地區樓盤的購房者表示，自從317新政后，這一區域有些樓盤報價出現了普遍下調，有些是業主急于出手回籠資金，有些是業主心理上漲的預期減弱。

前述負責酒仙橋的二手房經紀人說，買方議價能力走強，具體表現在新增房源掛牌價已跌破前期成交價，買方的價格博弈空間增強。

“一下子就變了，一個月前，我找業主要鑰匙預約看房等之類的，他們顯得不耐煩，除了漲房價和簽約，一般都不主動聯系我們，現在，他們變得非常熱情。”該區域的另一位經紀人說。

在北京北部的回龍觀和西三旗地區，很多二手房源的掛牌價格和實際成交價格也出現了明顯的下降。

記者實地采訪發現，西三旗地區活躍樓盤育新花園近期的掛牌量大增，但成交量較新政前大幅下滑。而價格方面更是出現議價空間，其中一個比較突出的案例是，一套曾報價998萬元的90平方米公房，現在掛牌價格為868萬元。育新花園周邊的一些樓盤也出現同樣的現象，一套知本時代約90平方米的房源掛牌價從660萬元降到635萬元，中介稱價位還可以談。

多家房屋中介告訴記者，雖然受調控影響買家數量減少，很多房源的價格出現了實際的降低。一些優質小區受到的波及較小、房源仍供不應求，但議價空間確實出現。鏈家數據顯示：4月第二周，新增房源掛牌價環比小幅下跌0.02%，66.9%業主選擇降價。

中介關閉門店

房價出現調整背后，是二手房成交量的大幅度下滑。

鏈家研究院數據顯示：最近一周（4.10-4.16）鏈家成交692套，為2016年以來除去特殊長假以外的最低值，調控后鏈家二手房共成交5258套，較調控前一月下降71%，成交量下滑幅度最大的是通州，下滑82%。在新政一個月后，占據鏈家成交量三成的核心500盤整體成交量下滑74.9%，調控后近三成的小區無成交。

在多條新政效應疊加、二手成交量下降的情況下，一些中介公司已開始出現關店。

經濟觀察報記者通過實地調查獲悉：位于朝陽大悅城西北的鏈家門店已于近日關閉，門店內外的物件已經搬空，經紀人都已離開。

位于朝陽區朝陽北路呼家樓店門店也已經關店，經紀人已轉移到周邊其他門店辦公。豐臺地區、通州地區的少數中介門店也“消失”了。

根據房天下經紀人透露，房天下正在關閉部分線下門店，預計關店總數是300多家，這300多家門店主要分布在環京地區和北京市，“我之前賣商住，現在準備賣海南的房子。”一位房天下經紀人說。

鏈家管理層向經濟觀察報透露，如果成交量持續低迷，中介公司肯定會關閉門店。

多重原因疊加

317樓市新政，20天內8條調控措施讓北京樓市進入冰封期，最重要的原因是“認房認貸”，2013年4月北京曾經出臺過“認房認貸”政策，當時北京當月房價下跌2.1%，而目前的“認房認貸”，又增加了流動性緊縮的背景。

那么，降價為何從中高端樓盤下調呢？經濟觀察報記者調查獲悉：此輪房價上漲背景是資產荒、改善性需求爆發，而相對應的房屋總價在800萬-2000萬元間。

鏈家研究院發現：北京房產成交中有70%成交需求是改善性需求，這些物業總價更高、對貸款的依賴度更強，在以“認房認貸”為代表的調控政策中，影響最大是這類人群和改善性產品。

“剛需房目前沒有怎么降價，主要是改善產品，降的不是價格，降的是泡沫。”一位中介公司區域負責人說。

“半年前，流動性過剩，房價上漲快，房價增值空間可以填補杠桿成本，我月供4萬元，用其他金融產品套利來覆蓋利息。現在不一樣了，錢緊，風險已經出現。”一位已降價掛牌出售的業主告訴經濟觀察報。