樓市七寸：盤活200萬億存量物業 長效機制劍指房地產稅

記者 王冰凝 陳小瑛 于玉金

“政府只要下定決心調控樓市，儲備的調控手段有的是。”對于2017年如同狂轟亂炸般密集向房地產市場開炮的樓市政策，一位業內消息人士如此評價。

4月25日，中共中央政治局召開會議，分析研究當前經濟形勢和經濟工作。此次會議在談到房地產市場時，措辭發生微妙變化，“要加快形成促進房地產市場穩定發展的長效機制”。而在去年12月中央經濟工作會議上的措辭還是“加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制”；2017年的《政府工作報告》也指出，加快建立和完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制。措辭的變化反映出政府對于目前房地產作為此輪周期調控的核心，長效機制的建立已是如箭在弦。

那么，到底什么才是中央所謂的房地產長效機制？

事實上，從北京“3·17”樓市新政開始，過去的一個月，房地產市場政策密集加碼，認房又認貸，限買也限賣，嚴厲史無前例。結果就是，在素有“金三銀四”之稱的樓市，今年則迎來了成交量與成交價雙跌，商住類項目更是直接被凍結。

調控高壓不減

4月25日召開的中共中央政治局會議顯然給了地產業一個新的信號，那就是樓市調控政策還有更狠的大招要持續出爐。

而在此之前，國家發改委副主任寧吉喆曾透露稱，房地產的區域性、結構性矛盾給宏觀調控提出了更高的要求，相關部門正緊鑼密鼓地研究制定保證房地產長期持續健康發展的長效機制，將對熱點城市房價上漲可能帶來的泡沫嚴加防范和調控，同時堅持三四線城市的去庫存政策。

盡管2016年出臺了“9·30”新政，但并未阻止房價以高歌猛進的態勢蔓延至2017年。直到今年3月17日，北京進一步升級樓市調控政策，實施“認房又認貸”。北京出臺有史以來的最嚴調控政策也掀起了全國范圍的跟進，據不完全統計，全國已有20余城實施了“認房又認貸”。

在本輪調控中最大亮點當屬在供給側的“限售”，盡管北京的“限售”指出企業購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，僅停留在企業層面，但其打開了2017年樓市調控“限售”的窗口，而隨后跟進的城市則進一步將“限售”延伸到個人層面，如廈門、杭州、福州、廣州等十多個城市。

易居研究院智庫研究中心總監嚴躍進解釋說，買房后持有一定年限方可賣出，意味著持有房產的時間成本大幅提高，且短期轉手套現的可能性驟降。這就相當于在一定時間范圍內，凍結了房產的流動性，有利于打擊炒房客的投機情緒。

此外，此輪調控除上述措施外，還包括繼續提高首付比例、全面取消房貸優惠、縮短貸款年限、打擊取締哄抬房價的不法中介機構等內容。

而此番調控潮的一個細節在于，樓市并不火熱、面臨去庫存任務甚至國家級貧困縣也紛紛涌入，諸如天水、贛州、滁州等城市，本面臨去庫存壓力，也紛紛限購。而國家級貧困縣安徽臨泉縣對房價緊急限制，在此番調控中也引發爭議。

從限購到限貸再到限賣，樓市調控不斷加碼，這場從熱點的一二線城市蔓延至三四線甚至貧困縣市的調控風暴，正在慢慢凸顯威力。

新政滿月效果

“兩居和三居在新政前就已經售完，只剩下了一居，而現在在售的少量兩居和三居的房源都是因為政策出臺后，業主資質不夠或拿不出首付而清退出來的。該項目的均價目前每平米在68000元。”4月24日，當《華夏時報》記者以購房者的身份來到北京大興區亦莊某售樓處時，售樓員對記者稱。

據該售樓員介紹，該項目的價格并未因新政的出臺而降價，記者在安居客網站上查詢該小區的房價顯示，4月份的價格為64471元每平方米，較3月份的58841元每平方米環比上浮8.56%。

此外，相比于鏈家和我愛我家等二手中介門店的門可羅雀，記者看到該售樓處還有零星的購房者陸續來看房，而該項目的推廣人員稱，目前來看房的人少了許多，2016年下半年到新政出臺前的售房期間內，售樓處都是熙熙攘攘。

與新房情況相比，二手房則境遇慘淡。

據亞豪機構統計數據，新政滿一個月來看，北京商品住宅成交量已下滑21%，尤其是進入4月份之后，成交下滑尤其明顯；4月1日-16日北京商品住宅僅實現成交1106套，相比上月同期減少66%，相比去年同期更是出現79%的下滑。而據云房數據研究中心數據顯示，從3月17日到4月17日，北京商辦類簽約800套，相比之前跌幅超過九成，整體商辦市場接近冰封。

而北京二手房的價格也開始松動，在南三環外的鏈家門店，其店長對記者介紹稱，一小區61.65平米的兩居室原報價390萬元，在4月2日，將價格下調14萬至376萬元。該店長表示，著急出售的業主會根據目前市場的行情調低價格，幅度目前在10萬-20萬元之間。

不過，值得注意的是，近期北京市新房成交均價仍在上漲。據北京市住建委官網統計數據顯示，2017年4月17日至4月23日，北京市商品房成交均價48171元/㎡，環比上漲13.73%。

除了北京外，廣州、深圳、上海等區域樓市也在政策傳導期中悄然生變。

4月23日，上海市住房和城鄉建設管理委員會主任顧金山在接受媒體采訪時介紹稱，一方面，“滬九條”、“滬六條”及信貸新政效果明顯，一季度上海房地產交易“量縮價平”，新建商品房銷售面積下降32.6%；另一方面，政府主導的上海市住房保障體系打下了重要基礎，并表示上海未來一段時間內房價與房地產市場將總體保持平穩。

根據房天下監控各區在售樓盤報價顯示，廣州新政出臺后，39個在售樓盤中，有12個樓盤是價格平穩，沒出現價格上漲，27個樓盤出現價格上調，沒有1個樓盤出現價格下調；其中，番禺有個樓盤漲幅高達43%。

廣州業內人士對記者說，一般政策傳導期半年，開發商硬扛期半年，等房價下跌預計要到明年下半年。

長效機制猜想

對于房地產長效機制將包含哪些內容？業內專業人士可謂眾說紛紜。

4月中旬，國務院批轉國家發改委《關于2017年深化經濟體制改革重點工作意見的通知》強調，要健全購租并舉的住房制度，加快培育和發展住房租賃市場，加快建立和完善促進房地產市場平穩健康發展長效機制。

國務院發展研究中心市場經濟研究所房地產研究室副主任劉衛民分析稱，中央預計要把諸如信貸政策等短期政策與長期政策結合起來，現在是一個很好的時間窗口。

聯訊證券董事總經理李奇霖、聯訊證券研究院宏觀組張德禮認為，長效機制的內容可能包括人地掛鉤、動態調整土地供應、棚改貨幣化安置。而易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進、交行金融研究中心高級研究員夏丹則指出，該機制內容或涉及房地產稅、70年產權、限購政策的定位、租賃市場的發展、土地市場的供應規則。

鏈家研究院院長楊現領則認為，長效機制中最重要的機制就是盤活存量，更多地發揮存量市場的作用，把不同產權屬性的房屋最大程度地流通或使用，尤其是非商品房的流通；把老舊住宅循環再生利用，從更廣泛的渠道釋放更多的供給，這才是最根本的長效機制。

對于存量房市場，鏈家集團董事長左暉認為，按2016年的市值來估算，中國存量住房共有2.2億套左右，保守估計，市場價值超過200萬億元，但今天存量物業的流通率大概只有2%，中國房地產發展的前景應該更多依賴于整個存量怎么盤活。

“在這么大存量的情況下，中國應盡快推進整個房地產稅的改革，通過持有稅能夠讓中國的資產流通，讓大家不要炒房子，讓房子回歸居住的屬性。”左暉認為。