毛大慶眼中的京津“雙城記”：兩城膨脹擠壓帶將產生一系列特色小鎮

每經實習記者 舒曼曼

近日，天津一位房地產負責人說，“以前我們是被遺忘的城市，現在卻真的進入‘準一線’城市了。”優客工場創始人毛大慶也坦言，北京的諸多特殊優勢，使得鄰居天津一直“燈下黑”，被業內戲稱為北京的大七環。

去年下半年以來，北上深三個一線城市及杭州、南京等熱點城市不斷升級限購，天津、鄭州等加速升溫，融創、龍湖等一線地產大鱷鏖戰天津拿地，讓天津樓市也加入限購名單。

中國社科院的一份《房地產藍皮書》預判稱，2017年中國房地產市場分化現象將進一步深化和強化，對于二線過熱城市，量價回調應是一個大概率事件。但對于那些具有產業和人口支撐的城市，比如天津、鄭州、武漢等，有可能成為下一個風口。

房企集體轉戰天津搶地

2015年，從北京萬科一把手位置離開的毛大慶，除了創辦優客工場外，另一個重要身份就是鴻坤集團高級合伙人、執行董事。

作為房地產圈的名人，毛大慶的一舉一動備受外界關注。此前，鴻坤一直在業內籍籍無名，隨著毛大慶的突然加盟，這家北京中小房企的知名度大增。

近兩年來，在“明星大佬”毛大慶的推動下，鴻坤地產加速向北京以外的另一重鎮天津擴張。去年11月下旬，鴻坤地產斥資12.4億元搶下靜海區團泊新城東區1宗住宅地塊，溢價率180%，樓板價約4690元/平方米。

《每日經濟新聞》記者注意到，今年3月份，“地產黑馬”鴻坤又斥資17.82億元包圓了薊州新城五宗地，樓面價達到約7716元/平方米。

而這僅是去年年底以來，以鴻坤為典型的激進型房企押注天津樓市的一個縮影。

今年2月，天津開年首拍兩宗地塊，卻吸引了碧桂園、旭輝、正榮、萬科、金科、首創等眾多房企參與，最終均因超過最高限價被迫中止出讓。龍湖地產2016年首次進入天津市場，截至目前已布局4個項目。萬科2017年一季報則顯示，天津市場單季銷售金額已突破百億元。

克而瑞對22城房企格局研究顯示，2016年天津樓市銷售金額TOP10門檻為82.96億元，不僅處于梯隊前列，而且超過一線城市的深圳、廣州，增幅于22個城市中位居第一。

京津格局重構催變地產

鏈家天津新房事業部的梁瑞透露，去年“9·30”政策之后，天津樓市第四季度二手房出現30%的小幅下降。由于政策和去化因素影響，2017年一季度新房推盤量明顯下降，而二手房成交量則達到歷史峰值。

不過，隨著京津冀一體化、天津自貿區以及城鎮化建設帶動了外來人口增速，梁瑞表示，鏈家對天津市場以及外溢比較明顯的熱點片區都有比較好的預期，未來將在天津新房業務上投入70%以上的精力。

毛大慶坦言，過去三十多年，北京強大的資源賦能帶來的城市吸納能力，使得天津“燈下黑”，京津兩地聯動的價值未發揮出來；但隨著京津冀一體化，京津兩城可以對話了。

“當時京津兩地通高鐵的時候，我是評審組的專家。這是中國第一條高鐵，也是08年北京奧運會前夕，中國第一條350公里時速的高鐵，是開門之舉。”毛大慶說，這條高鐵開通后，第一年運送人數1807人，就將京津兩地的人口流動率提升至86%；而目前，已經可以運載兩億四千人了。

他認為，當前京津聯動發展，尤其是年輕人交流互動頻繁，將帶來巨大變革。毛大慶說，房地產業發生了本質的變化，未來在新的城市發展中將產生新的生命力，房企應認識到其中潛藏的城市新價值。未來，在京津兩城的膨脹擠壓帶上將產生一系列新型的特色小鎮。

針對當前房企在天津狂飆突進、瘋狂拿地布局的現狀，毛大慶卻潑了一瓢冷水。他說，布局天津不只是在天津簡單拿塊地或建幾個項目，應更多的將京津兩地文化和資源銜接起來，從整個行業變化中去認識城市的未來與價值。