萬科商業輕資產化提速：拿50億撬動129億基金 對接42個項目

每經記者 黃博文

在整合印力集團成為萬科商業唯一運作平臺之后，萬科商業正式公布引入投資基金的資本運作方案。

5月23日，萬科A（000002，SZ）公告擬通過下屬公司珠海夢想家商貿有限公司（下稱夢想家）與其他兩家公司共同設立兩支專業商業地產投資基金，分別為招銀成長壹號及招銀成長玖號。兩支基金總規模達129億元，將投資萬科所持有的42項商業地產項目。

萬科通過下屬公司為兩支基金注資約50億元，出資比例39%，進而撬動129億元規模的商業地產投資基金。明源地產研究院首席研究員劉策認為，此舉體現了萬科商業一貫的輕資產運營路徑，為未來進一步的資產證券化預留通道。

“金主”現身

早在3月17日，萬科公告商業地產發展戰略，決定把印力集團定位為集團商業開發和管理的平臺，借助外部資本的力量，對集團存量商業地產進行整合，具體的做法是聯合其他合作方共同組建兩支專業商業地產投資基金。其中萬科在兩支投資基金預計總出資50.9億元，對應的出資比例為39.4%。

方案中透露，萬科擁有的商業地產項目（含在建和已完工項目）中的42個項目的部分或全部權益轉讓給投資基金。投資基金各參與方同意委托印力集團或其下屬公司運營管理標的資產包。

兩個多月后，萬科終于披露充當金主的“其他合作方”分別是招銀國際資本管理（深圳）有限公司（以下簡稱招銀資本）和湖北長江招銀產業基金管理有限公司（以下簡稱長江招銀）。其中招銀資本是招商銀行的下屬公司。

萬科于5月23日披露的詳式方案中顯示，此次共設立招銀成長壹號投資（深圳）合伙企業（有限合伙）和招銀成長玖號投資（深圳）合伙企業（有限合伙）兩支專業商業地產投資基金。

成長壹號基金規模為68.9億元。其中，招銀資本作為普通合伙人出資6890萬元，出資比例1%；長江招銀作為有限合伙人出資41.34億元，出資比例60%；夢想家作為有限合伙人出資26.87億元，出資比例39%。

成長玖號基金規模為60.01億元。其中，招銀資本作為普通合伙人出資6010萬元，出資比例1%；長江招銀作為有限合伙人出資36.06億元，出資比例60%；夢想家作為有限合伙人出資23.44億元，出資比例39%。

對于今次成立投資基金，萬科方面表示下屬子公司參與組建兩支專業商業地產投資基金，用于投資收購公司所擁有的成熟商業物業項目，有助于公司借助外部資本的力量，通過輕資產化運作方式加快公司在商業地產領域的投資運作。

資產證券化通道

商業地產運營中引入基金已經是業內的普遍做法，國內運營商業地產比較成熟的地產商早有嘗試。

2016年9月，大悅城地產宣布以14億美元轉讓下屬三家子公司49%股權，并建立國內首家房地產基金平臺。在此次交易中，大悅城地產引入兩家大型房地產投資機構作為戰略合作伙伴，分別是中國人壽和新加坡政府投資公司（GIC）。同時，其運營模式開始朝基金合作和管理輸出模式邁進。

華潤置地也在去年2月份與華潤信托、吳驥年、吳霏蘭、新豐樂及新豐宏就成立基金簽訂了合作協議。其中SPV出資1億元，LP份額計劃募集資金47.98億元，募集資金將用于華潤置地在珠海橫琴自貿區的國際化商貿綜合體“萬象世界”。

值得關注的是，萬科商業今次引入基金運作規模達到百億量級，且與一般投資基金合伙年限在10年之內相比，萬科設立的兩支基金的合作期限長達20年，在業內均屬罕見，這顯示出萬科做大商業盤子的野心。

這次基金運作得以實施的前提是，萬科整合印力集團塵埃落定，印力集團董事長丁力業正式執掌萬科商業。在印力的職業生涯中，與凱德、西蒙和黑石等外資企業的合作使丁力業成為商業地產界具國際視野的人之一，印力集團也成為全國第三大商業管理集團。

明源地產研究院首席研究員劉策認為，萬科商業的基金運作模式對標鐵獅門、黑石等國際資產管理平臺的通行做法，通過建立基金平臺，減少自有資金沉淀，可以憑借資產管理能力收取資產管理費和物業管理費，又在項目和基金兩個層面享有資產增值收益。

在萬科長達30余年的發展當中，商業地產從來不是主角。2014年萬科正式提出“城市配套服務商”的轉型后，商業地產才成為受到關注的版塊。盡管商業體量有了增長，但萬科傾向于認為商業地產還在摸索階段，尚未形成有效的、可復制的思路。

近期的整合動作顯露出萬科對于分散的商業分布逐步集中管控的趨勢，將借助印力打造一個脫離于地產業務、獨立運營的商業發展平臺。上海相山資本CEO王懷濤認為，在導入投資基金運作后，有助于商業地產更順暢的資本化。

根據萬科方面的數據，截至2016年底，萬科自身擁有的以及與合作方共同打造的商業地產項目共84個，建筑面積600多萬平方米。此次擬打包進投資基金的是萬科旗下的42個商業地產項目，資產包中具體會有哪些標的，以及他們的資質如何，將是基金投資者關注的重點。