商業(yè)地產成燙手山芋？龍湖卻瞄準2020年租金收益50億

每經(jīng)實習記者 舒曼曼  每經(jīng)編輯 楊軍   

萬科再次“殺入”商業(yè)地產。

近日，瑞安房地產發(fā)布公告宣布，公司于5月26日將重慶天地79.2%股權以41.33億對價轉讓給萬科。此外，起家于重慶的龍湖地產有意加大商業(yè)地產的布局，最近一次在香港和深圳拿地加碼。港資恒隆、九龍倉在內地更是風生水起，紛紛加碼一二線城市的商業(yè)地產項目。

一邊是甩賣；一邊是增持，商業(yè)地產的江湖地位將有何變局？ 

去年龍湖整體出租率95.1%

億翰智庫發(fā)布的2016年中國房企商業(yè)物業(yè)價值榜顯示，萬達集團以2302億元商業(yè)物業(yè)價值領頭，華潤置地、九龍倉、恒隆地產等位于前十名，第二梯隊包括龍湖、保利等。

萬達商業(yè)2017年目標收入為1486億元，新開業(yè)50個萬達廣場，租金收入將實現(xiàn)253.7億元。在租金方面，王健林給萬達商業(yè)定了一個小目標，從2017年到2025年，租金年均將保持25%的增速。

2011年，龍湖地產有限公司董事長吳亞軍把商業(yè)地產作為龍湖集團的戰(zhàn)略目標，未來每年銷售回款的10%將用于商業(yè)物業(yè)投資，每年開工量的12%作為商業(yè)項目留存。到2020年，龍湖商業(yè)旗下開業(yè)商場總量將超過40座，商業(yè)地產占集團利潤份額將達到20%以上的水平。

龍湖集團商業(yè)地產部總經(jīng)理李楠向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“2016年，龍湖商業(yè)整體出租率為95.1%，商業(yè)物業(yè)的坪效（即每平方米面積上產生的銷售額）也處于行業(yè)內優(yōu)質水平。”

資料顯示，去年恒隆地產內地租賃物業(yè)邊際利潤率僅為63%，內地商場的整體出租率為83%,較去年增長2個百分點，其中上海港匯恒隆廣場96%的出租率最高，大連恒隆廣場的出租率僅66%，為恒隆廣場內地商場中出租率最低。

相對而言，九龍倉商業(yè)地產出租率相對較高，截至2016年12月末，成都國際金融中心商場出租率為98%,客流量提升195%,上海時代廣場和會德豐國際廣場出租率分別為100%、96%。

在香港上市的內地房企華潤置地，旗下主打商業(yè)產品萬象城以2012年為臨界點，此前開業(yè)的平均出租率為96.1%，此后的出租率則為90.3%。

對于商業(yè)地產來說，出租率到底意味著什么？恒隆地產在2016年年報中明確表示，未來將持續(xù)提升內地商業(yè)地產的占比，并在今年集中精力提高購物中心的租出率。

為了提高出租率，拉動消費，應對規(guī)模效應帶來的運營壓力，房企也在尋找不同思路。李楠表示，龍湖地產一直試圖推進商業(yè)一體化平臺建設，包括從招商、推廣、運營、物業(yè)、工程、招采、人力等方面，思路是以集團為統(tǒng)籌，各地區(qū)、各項目聯(lián)動運作，在此一定基礎上提升了整體運營效率。 

龍湖要求新項目講故事

據(jù)億翰智庫預計，2017年商業(yè)物業(yè)新增面積將達到2030萬平方米，其中環(huán)渤海、長三角、珠三角、中西部地區(qū)占比達到90%以上。從單個城市來看，上海、深圳等多個城市商業(yè)物業(yè)新增面積均將破百萬平方米。

《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，對于商業(yè)地產的擇址，恒隆地產、九龍倉以及龍湖地產均以一二線城市為主，并表示加大對內地商業(yè)地產的投入。

與港企對內地市場判斷相似，以龍湖為代表的內地商業(yè)地產商也重點布局重點一線和二線城市，實現(xiàn)網(wǎng)格化的布局。

目前龍湖商業(yè)地產的主要產品為“天街”。李楠透露，龍湖在地段選擇上的邏輯，即重點在城市核心的居住人口密集區(qū)以及核心交通節(jié)點來布局和開發(fā)。

和王健林借助基金加大萬達商業(yè)輕資產運營不同的是，龍湖地產則想“吃獨食”，對商業(yè)地產全面自持。龍湖集團內部人士透露，龍湖商業(yè)早期因為規(guī)模不夠，前期投入很大，發(fā)展一直很吃力，但隨著集團規(guī)模壯大，商業(yè)目前已實現(xiàn)造血。

2016年，龍湖集團銷售實現(xiàn)881億元，較上年增長61.6%，其中物業(yè)投資業(yè)務租金收入達到20億元，同比增長35.2%，毛利率74%，而去年龍湖的融資成本僅為4.92%，是民營企業(yè)中成本最低的企業(yè)之一。優(yōu)質的財務結構使得龍湖在商業(yè)地產上底氣十足，李楠表示，吳亞軍給龍湖商業(yè)地產下了一個“軍令狀”，2017年租金收入將達到25億元，2020年租金收益將突破50億元。

“在這樣的地產規(guī)模上，我們拿銷售回款中的10%為上限投入到商業(yè)板塊，我們的地產盤面做得越大，背負的分擔相對會更輕松。”李楠表示，龍湖商業(yè)要求每一個新開業(yè)項目在籌建初期都要建立獨特的“故事腳本”，并將“故事腳本”融入到空間設計、業(yè)態(tài)引入、營銷推廣以及客戶服務等各個環(huán)節(jié)。