通州二手房持續降溫 個別房源議價空間超百萬元

業主大面積下調報價，北京二手房市場預期正在發生逆轉。截至5月底，成交均價經歷了連續17個月上漲之后出現了連續2個月的下跌。

近日，《證券日報》記者在實地走訪調查過程中發現，帶有“北京副中心”名頭的通州二手房正在降溫，成交均價進入下行通道。不少業主可接受的議價空間在10萬元-30萬元之間，甚至個別房源以低于業主報價100余萬元的總價成交。

據鏈家研究院向《證券日報》記者提供的數據顯示，近兩個月來，在各城區調價房源中，降價房源占比均在70%以上，其中，外圍城區降價房源占比較高，學區房降幅明顯。

值得關注的是，另有業內人士向《證券日報》記者表示，目前來看，北京二手房成交量大面積下降，但從價格來看，業主報價在大面積下降，但實際成交價格下降比例并不明顯，雖有部分成交價跌出市場預期的案例，但買賣雙方仍在博弈階段，成交價格并未出現大面積“跳水”。不過，市場預期已經轉變，二手房價大部分進入下行通道。

通州二手房均價下跌

“實際上，通州二手房房價自4月份以來就在下降，這2個月一直處在下行通道中。”北京市通州區果園附近的一家鏈家門店中，一位資深經理向本報記者透露，最近2個月看房人數和成交情況都不理想，有些自住比例較高的小區，1個月可能都成交不了1套房。

該經理進一步稱，從成交價格來看，整體上，通州二手房房價每平方米大概下跌2000元-3000元，不少房源總價下跌10萬元-30萬元之間。“與此前待價而沽的態度相比，最近，不少業主轉變思路，開始調整報價，議價空間明顯增加，且出售意愿更為強烈”。據了解，積極調價的業主主要包括投資客和換房的剛需人群。

《證券日報》記者在另一家鏈家門店也發現，與過去2個月幾乎少有人踏進中介門店相比，現在開始有客登門咨詢，但交易欲望并不強烈。

“交易情況并未好轉，價格也還在繼續下降。”上述門店一位經理向《證券日報》記者透露，通州區一套135平方米房子，之前業主報價675萬元，且這一報價屬于正常的市場價，前幾天，該套房以總價570萬元成交，降價幅度高達105萬元。“據我們所知，這套房的業主著急用錢，因此降價幅度很大，但即使這樣，也確實出乎我們的意料”。

值得注意的是，這套“跳跌”105萬元成交的房子，已經成為通州二手房門店人人皆知的成交案例。據了解，該房接盤者是投資客，并不是自住需求。不難看出，對于大幅降價的房源，投資客仍舊看好，接盤速度迅猛。另外，即使這是個案，但也確實反映出一個市場信號，即市場預期正在發生變化。

購房預期逆轉

事實上，據鏈家研究院表示，3月中旬以來，北京市出臺了一系列樓市調控政策。到5月底，北京樓市已經經歷了2個月有余的政策發力期，市場出現明顯地變化。鏈家成交量出現了超過80%以上的下滑，價格出現下跌，市場回調顯著。從業主調價行為觀察，業主由3月份80%的漲價到目前超過80%的降價，預期發生了較大逆轉。

分城區來看，近2個月來，各城區調價房源中，降價房源占比均在70%以上。其中，門頭溝區所有調價的房源中降價房源占比最高，達到了80%以上，昌平、順義等兩個外圍城區降價房源占比緊隨其后。這和歷史上在抑制性調控政策下外圍區域的“領跌性”開始凸顯較為符合。

另據鏈家研究院提供給《證券日報》的數據顯示，在通州二手房市場中，2017年4月份第三周（4月17日-4月23日）成交28套，成交均價為56620元∕平方米，為最高值；5月份最后一周（5月29日-6月4日）成交37套，成交均價為50407元∕平方米，為最低值。

簡言之，這樣對比的話，下降空間達12.3%。不過，鏈家研究院也強調，因為成交對比的樓盤不全一致，所以價格不具備絕對參考意義。

但通州多家二手門店均向本報記者表示，整體上來看，降價已經持續了2個月時間，盡管不同小區降價空間不同，但呈現出普遍下調趨勢，調控后2個月內，與地鐵房相比，非地鐵房平均降價幅度更大。同時，多數中介人士認為，未來房價還有繼續下行空間。

某業內人士直言，“今年調控政策實際上是針對二手房的，因為新房市場在限價一環上就已經卡住了房價，而針對二手房方面，則是通過多種手段抑制上漲，預計二手房房價將會回到2016年10月份的水平上，即降價15%左右”。