商業地產的“建倉”良機：未來4年將有1萬億資金排隊涌入

每經編輯 程成    

每經實習記者程成 每經實習編輯梁秋月

商業地產表現“亮眼”

此前國家統計局公布的前7個月全國房地產開發投資和銷售數據顯示，1-7月，房地產開發投資增速連續3個月出現回落至7.9%。業內普遍認為，當前住宅市場嚴格調控的政策背景下，中國房地產市場已經降溫，投機受到遏制，房地產投資增速下滑在情理之中。

在銷售端，前7個月商品房銷售額和銷售面積同比增幅雖然出現回落，但分物業看，以辦公樓和商業營業用房為主的商業地產市場表現搶眼。在銷售額方面，辦公樓和商業營業用房之和雖然僅僅接近1萬億元，尚不足住宅銷售額的2成，但二者銷售額的同比增速分別為27.4%、38.4%，遠遠高于住宅15.9%的增速。在銷售面積方面，辦公樓和商業營業用房的增速分別為33.7%、29.4%，也明顯高于住宅11.5%的增幅。

從數據來看，商業地產的市場風頭顯然蓋過住宅市場。

中國商業地產大數據聯盟秘書長、中商數據CEO周長青在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，住宅市場的低增速，更多受到限購限售等政策影響，而市場化特征更加明顯的商業地產，因為不限購，其市場表現明顯好于住宅。

而易居研究院研究員賴勤同樣認為，商業地產租金回報率要明顯高于住宅地產，能抵抗樓市周期性的風險，而住宅地產目前又受到嚴格調控，商業地產銷售亮眼在情理之中。不過賴勤還認為，近期北京、上海等城市“商改住”的限制政策，對商業地產的成交也造成了不小影響。

國家統計局的數據也顯示，盡管前7個月辦公樓和商業營業用房銷售額和銷售面積累計同比增速要遠高于住宅，但7月當月，辦公樓和商業營業用房銷售額和銷售面積環比均出現超過40%的下滑。

萬億資金待入市

CBRE上述白皮書指出，國內機構投資者在國內17個主要城市的優質寫字樓總存量中所占面積份額僅接近1%，未來商業地產投資潛力巨大，預計將有1萬億元人民幣資金排隊入市。

CBRE認為，上述1萬億資金，主要來自保險資金、境外投資者、房地產私募基金和開發商。其中保險資金將是未來商業地產大宗交易資金的重要來源。

“商業地產穩健的投資屬性與險資配置久期長度相契合，而且目前保險公司房地產投資規模占總資產比例不到1%，遠低于國際標桿保險公司10%的水平，更低于目前國內30%投資上限的政策規定。”CBRE中國區研究部經理朱文茵告訴《每日經濟新聞》記者。她認為，保險業總資產按規劃到2020年將達到25萬億元，以房地產投資規模占總資產3%的保守比例估算，將有6000億元的增量資金進入商業地產領域。

戴德梁行也認為，在利率仍處于較低水平和股市持續低迷的情況下，險資的資產配置壓力不斷加大，而商業地產將成為險資爭奪的對象。

周長清則認為，保險資金涌入商業地產市場，更像是錢多了沒處去。“險資要求穩定長期的回報，但目前卻很難獲得穩定、高回報的投資標的，險資配置商業地產是無奈之選。”周長青以蘋果、橘子、香蕉的價格對比為例，認為盡管蘋果的價格并不低，但與橘子、香蕉相比，只是價格相對較低，會造成蘋果價格很低的錯覺。

“蘋果就如同商業地產，橘子或香蕉如同住宅地產。”周長青說，“目前資本認為商業地產是價格洼地，并不是基于商業地產自身價值的判斷，更多的是基于與住宅價格的橫向對比。”

朱文茵認為，險資更愿意收購風險較低、收益穩定的成熟商業物業。“另外，從各類型投資案例綜合來看，收購方一方面會獲得穩定的租金和物業管理收入，另一方面會通過物業的改造，并在未來某一時期變現而獲得增值收益。”朱文茵說。

而上述租金收益，以及物業經改造并變現后的增值收益，也正是機構投資者大宗交易的主要收益來源。

此外，CBRE認為，2017年至2020年4年間，境外投資者、房地產私募基金和開發商將為商業地產大宗交易分別貢獻1300億元、1120億元和1000億元的增量資金。

熱點二線城市將受關注

盡管商業地產銷售額和銷售面積增幅遠高于住宅，但其庫存仍處于高位。國家統計局數據顯示，7月末住宅待售面積3.42億平方米，同比下降20.8%；而辦公樓和商業營業用房的待售面積分別為0.36億平方米和1.57億平方米，同比分別增長7.8%和1.7%。以近7個月的月均銷售面積計算，辦公樓和商業營業用房的去化周期分別為11個月、18個月，遠高于住宅4個月的去化周期。

業內雖然認為商業地產去化周期本就較長，但對于當前商業地產的高庫存仍表示擔憂，并認為商業地產的走勢未來將會因城而異。

賴勤認為，商業地產市場和所在城市的經濟、人口有很大關系，總體來看一二線城市的潛力要好于三四線城市。

易居研究院的數據也顯示，去年6月至今年6月，北京、上海商業地產成交面積分別為150萬、218萬平方米，成都、武漢、杭州、合肥、南京分別為220萬、135萬、120萬、119萬、76萬平方。重點二線城市表現搶眼。

CBRE在上述白皮書中以中國香港商業地產市場過往經驗為依據，將商業地產劃分為起步期、成長期、成熟期和穩定期4個階段，認為北京、上海、廣州、深圳4個一線城市處于成熟期；以南京、蘇州、杭州、天津、成都、合肥、重慶、鄭州、西安等城市為代表的二線城市處于成長期；而洛陽等三四線城市處于起步期。

朱文茵認為，從商業地產大宗交易絕對量來看，正在建設全球金融中心的上海無疑是最熱點的城市，上海商業地產市場成熟、透明、流動性高。但從增量來看，杭州、成都、武漢、南京等重點二線城市將會受到更多關注。

按照朱文茵的觀點，一線城市商業地產大宗交易激烈的競爭致投資回報率下降，出于更高的投資回報率，以及交易標的動輒30、40億元的資金需求壓力，是商業地產大宗交易投資者轉向二線城市的主要邏輯。

基于此，CBRE認為，未來4年商業地產市場將有1萬億資金涌入，獲取優質商業地產籌碼的重要性日益凸顯，這也正是國內機構資本商業地產投資的“建倉期”。