泰禾集團21.8億受讓東恒海鑫股權及債權 “借道”布局昆山市場

每經編輯 吳若凡    

每經記者 吳若凡 每經編輯 姚治宇

國慶長假剛結束，泰禾集團和光明地產就宣布進行了一次大手筆交易。10月9日，泰禾集團（000732，SZ）發布公告稱，公司全資下屬公司蘇州錦潤置業有限公司參與上海聯合產權交易所公開掛牌出讓活動，以21.8億元競得江蘇東恒海鑫置業有限公司 （以下簡稱東恒海鑫）100%股權及7.13億元債權。

《每日經濟新聞》記者注意到，東恒海鑫為光明地產全資子公司農工商房地產（集團）有限公司所有，其核心資產為“恒海國際花園別墅”項目，項目地塊位于江蘇省蘇州昆山淀山湖鎮，總用地面積65.8萬平方米。

據了解，這是泰禾集團首次進入昆山市場。業內人士分析認為，昆山為環上海城市群中的潛力地帶，項目處于淀山湖區域，整體條件較適合打造泰禾“院子系”產品，但具體打法還待具體觀察。

“借道”收購落子昆山

以并購為主要方式，泰禾集團今年的項目拓展勢頭可謂強勁。泰禾集團公開數據顯示，2017年上半年公司新增項目11個，新增土地儲備304.54萬平方米，計容建筑面積為560.03萬平方米，其中有10個項目通過并購取得，拿地集中在鄭州、福州、合肥等熱點二線城市。

再次借道并購，泰禾集團又新進入一座非一線城市，但其為何會選中昆山的項目進行收購？

資深地產人士薛建雄分析認為，這與昆山在華東區域的位置不無關系。昆山可能是環上海價值投資圈中是最具潛力的區域之一，泰禾如若想深耕華東市場，填補昆山這一環，很有價值。

泰禾集團在公告中表示，項目待開發地塊容積率較低，適合開發公司 “院子系”高端住宅產品。

據了解，目前泰禾在蘇州已經有了“院子系”代表產品。熟悉該項目的知情人士告訴《每日經濟新聞》記者，此次收購毗鄰上海的淀山湖項目，泰禾或將再次落地一枚“院子系”產品，因為整個項目的規劃比較適合泰禾院子的定位。

“但具體打造成哪種‘院子系’，還要看最終的規劃設計和審批結果。”上述知情人士表示。

資料顯示，泰禾集團此次收購的項目待開發土地面積約37.4萬平方米，均為住宅，物業類型有別墅及小高層，預計可售面積約22.5萬平方米。

據業內人士粗略估算，加上7.13億元債權，泰禾獲得土地的成本在1.2萬元/平方米左右。目前淀山湖板塊的小高層均價約2萬元/平方米。

一位昆山當地代理公司營銷負責人告訴記者，受限購影響，最近昆山各板塊的市場成交量，出現了不同程度的下滑。據昆山樂居官方數據統計顯示，昆山樓市三季度共成交6325套，環比上季度下跌9%，其中9月新建商品房成交成交僅1935套。

規劃設計成關鍵

上述營銷負責人告訴記者，“‘恒海國際花園別墅’項目的容積率在1.2左右，以聯排和洋房為主。”其還透露，“恒海國際花園別墅”項目有個歷史遺留問題需要解決，即原先6層洋房因為戶型問題去化較慢，其中主要面積段為70~90平方米的兩房，而這部分面積段對于淀山湖板塊來說，認可度不高，因此去化壓力大。

“畢竟對于上海的客戶來說，‘2+1’的三房才是他們的首選。因此，如何解決這幾百套剩下的兩房將是泰禾未來要面臨的問題。”上述營銷負責人表示。

可見，項目未來市場表現如何，規劃設計將起重要作用。

該負責人建議，由于昆山對低密度低容積率的住宅規劃限制較多，因此雙拼獨棟已然不可能，對于泰禾來說，“高低配”是最好的選擇，即聯排+洋房的設計。

薛建雄則認為，尚未動工的那塊空地，對于泰禾這種注重打造別墅產品的開發商來說問題不大。其可能打造高密度的聯排別墅，即泰禾的“院子系”，如果容積率不足以覆蓋，則可能通過建造洋房補足。不過，別墅的面積不宜過大，應控制在200平方米以內，這樣可以控制總價。

薛建雄估計，按照目前情況來看，未來該區域的別墅售價可能在3萬元/平方米左右，對于這里的客戶來說，（他們）更注重的是環境和價格。