綠色建筑借城市更新“東風”起飛 企業技術革新誰來買單

每經編輯 每經記者 蔡雅蕓    

每經記者 蔡雅蕓 每經編輯 魏文藝

據中國指數研究院數據顯示，今年1~9月，全國土地成交總金額及面積位列前十位的城市，仍以北京、杭州、南京、上海等熱點城市為主，而這些熱點仍是房企們的“主戰場”。但在“面粉貴過面包”的一二線城市，除了能夠新開發的土地，這些熱點城市的核心區域，已經面臨著對既有建筑的更新問題。

在此背景下，尋求可持續性規模增長的房企，包括碧桂園、萬科、招商蛇口、恒大、富力、朗詩等品牌房企，紛紛將目光落在了“城市更新”上。值得關注的是，2016年12月6日深圳市發布的《深圳市城市更新辦法》，提出城市更新項目應發展綠色建筑。而隨著綠色環保意識的不斷增強，綠色建筑已經在我國主要城市得到全面推廣。業內人士表示，在政策推動下，未來幾年綠色建筑會有較大發展。

但當前發展綠色建筑仍面臨諸多難點。明源地產研究院首席研究員劉策向《每日經濟新聞》記者表示，隨著房地產市場發展，企業需要做出差異化產品以爭取更大市場份額，但綠色建筑除了在政策要求的基礎上發展外，由于增加成本且議價能力偏弱，企業投入意愿并不強。

綠色建筑迎來大發展機遇

按照行業標準，綠色建筑由低到高劃分為綠色一星、綠色二星、綠色三星。綠色建筑有著節地、節能、節水、節材、環境保護的特點，對于節能減排、降低噪音、減少揚塵和建筑垃圾等有明顯幫助。另外，如招商蛇口在項目中使用“溫濕度獨立空調＋地板冷輻射空調系統”也能很好地解決節能和舒適性問題。

隨著綠色環保意識的不斷增強，綠色建筑已經在我國主要城市得到全面推廣。在今年3月1日住建部發布的《建筑節能與綠色建筑發展“十三五”規劃》（以下簡稱《規劃》）中提到，我國在“十二五”期間，綠色建筑在全國省會以上城市推廣面積超過10億平方米，截至2015年底，全國累計有4071個項目獲得綠色建筑評價標識，建筑面積超過4.7億平方米。

同時上述《規劃》中也明確，“到2020年，城鎮新建建筑中綠色建筑面積比重超過50%，綠色建材應用比重超過40%，完成既有居住建筑節能改造面積5億平方米以上。”

成都萬科相關負責人在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，在政策推動下，未來幾年綠色建筑會有較大發展。記者同時注意到，綠色建筑目前仍以在保障性安居工程、政府投資公益性建筑、大型公共建筑中推廣為主。

此外，綠色建筑所推行的裝配率，會有效減少企業的城市更新項目施工周期。招商蛇口方面透露，裝配式建筑（高層建筑）如采用主體與內裝全流水穿插作業，工期可縮短3~6個月。

劉策認為，由于市場接受度的問題，購房者對產品的關注點仍停留在價格、地段、戶型和周圍配套上，建筑的綠色屬性被排在之后才會考慮的因素。

技術革新面臨成本難題

據了解，諸如免抹灰體系、疊合樓板、附著式爬架、高裝配率等都會成為解決城市更新中要求綠色建筑的主要技術革新，一方面起到降低噪音、減少污染和建筑垃圾的環保目的，另一方面，也能提高開發商的建房效率。

但開發商成本增加是綠色建筑難以大范圍鋪開的主要阻力。上述萬科相關負責人表示，建筑工業化中用到的疊合樓板（由預制板和現澆鋼筋混凝土層疊合而成的裝配整體式樓板）會增加企業500元／平方米左右的建筑成本，但疊合樓板的運用卻能解決城市更新項目中的工地只能在白天完成樓板澆筑（因周圍住戶投訴工地噪音污染等因素，工地難以取得夜間施工許可證）的大難題。

按照傳統的樓板澆筑工藝，澆筑整層樓盤需要一氣呵成，大約需要二十幾個小時，但如果在工廠里先預制疊合樓板，到工地組裝好后在上面布一層鋼筋，再澆筑一層混凝土，就可以將施工時間壓縮在白天完成，同時還能減少現場水泥砂漿使用量。

招商蛇口方面向記者透露，他們在開發公共綠色建筑時會增加100～300元／平方米的成本，住宅項目會增加40～100元／平方米，但同時也會使用減少外立面裝飾材料、結構體系優化、綠色機電優化等方法去壓縮成本。

現實困難在于，除了消費者看得見摸得著的新風系統、恒溫恒濕等功能的增加，建筑工業化等施工上的綠色技術革新，卻很難由市場為企業所增加的建安成本買單。

綠色建筑中對節水也提出要求，“在開發綠色三星級成都五龍山項目時，做了一個中水循環處理系統，是把住戶的生活廢水排到專用設備，經過凈化后用來對小區綠化灌溉，這一整套設備就花費了幾百萬元。”萬科相關負責人對《每日經濟新聞》記者說，盡管企業做了這些事，但業主卻很難直接感受到改變。

另外，隨著城市更新步調下綠色建筑不斷被政策推動發展，站在建筑工業化、裝修一體化下游的生產廠家也迎來更大的發展機遇。成都市建筑設計研究院副總工程師梁虹此前接受記者采訪時表示，2016年上海市有27家企業在生產預制構件，并且訂單量龐大，還需要繼續擴大產能才能滿足市場需求。

同樣在成都市場，目前下游生產廠家以成都建工、中建科技、遠大住工、中鐵八局等幾家國有性質的企業在生產預制構件。在綠色建筑發展的推動下，上述萬科相關負責人認為，當市場需求增加，就會吸引民營資本進入，政府也會給予更多的政策支持。

招商蛇口方面向《每日經濟新聞》記者表示，城市更新項目目前還會遇到因為產權不清晰，最終導致運營企業無法申報綠色建筑認證和申請相關綠色補貼的問題。