米域創始人兼CEO馮印陶：聯合辦公將成需求主流 目前還沒有一家獨大的企業

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每經記者 唐潔攝影報道  每經編輯 魏文藝

存量時時代商機無限，除了長租公寓外，源起于美國硅谷的聯合辦公模式也悄然拉開了新一輪空間改造的序幕。在雙創以及資本的雙重推動下，2015年國內聯合辦公開始迅速升溫，裸心社、方糖小鎮、SOHO3Q等一大批聯合辦公品牌紛紛涌現。

然而在不到一年的時間里，行業生態的脆弱性開始顯現，地庫、MadSpace等聯合辦公品牌因未形成穩定盈利而倒下。今年以來，聯合辦公市場進入了整合期。9月23日，優客工場與方糖小鎮達成戰略合作協議聯手擴張。

兩大企業的合并是否意味著聯合辦公市場獨角獸的出現？處于資本圈和地產圈外的聯合辦公品牌是否需要擴大規模以提高盈利？共享式的服務辦公模式對傳統辦公空間有何影響？10月25日，《每日經濟新聞》記者(以下簡稱NBD)對聯合辦公品牌米域的創始人兼CEO馮印陶進行了專訪。

                                              米域創始人兼CEO馮印陶

聯合辦公將成辦公需求的主流

NBD:您如何看待目前國內的共享辦公發展現狀？

馮印陶：大家也許對眾創空間并不陌生，但眾創空間又可劃分為不同的類別，有孵化器模式、服務式辦公模式、聯合辦公模式等等。聯合辦公在我看來和前面幾種是不同的，其是經濟的發展以及商業模式的變革所衍生出來的新的辦公產品。目前國內都有很多聯合辦公品牌，我認為整個行業還處于發展的早期，后面也許會有一些聯合辦公品牌脫穎而出，那時聯合辦公的經營模式和盈利模式也會更加清晰。

NBD：目前一線城市傳統寫字樓存量高企，聯合辦公獲取存量物業開發后會對寫字樓市場產生什么影響？

馮印陶：聯合辦公并不會創造新的需求出來，只是將一部分傳統需求吸引過來，聯合辦公所帶來的增量需求是很小的。每一個城市中，每個人平均需要多大面積的辦公空間是相對固定的，傳統的辦公是集中在真正有需求的核心商務地段，而聯合辦公打造的新辦公空間所引領的新消費需求，就是要讓這些企業從傳統的辦公空間中遷移出來，也可以說聯合辦公所提供的服務是傳統寫字樓提供不了的。

NBD：聯合辦公會成為辦公需求的主流嗎？

馮印陶：會成為主流。目前，一些公司除了對辦公環境提升以外，因生命周期變短等原因，意味著企業不會像過去那樣一次性購買辦公樓或者簽5年、10年的長租期合約，起碼新興行業的企業不會這樣做。選擇聯合辦公，這意味著如果企業中途破產或轉型退出，企業的沉沒成本不會太高。此外，隨著社會分工變細以及專業化，小企業也許不需要專門配自己的物業、前臺、IT工程師等基礎性工作人員，而這些基礎辦公服務完全可以共享，可以產品化。所以我認為聯合辦公會成為辦公需求的主流。而聯合辦公本質上就是已經做好的、可以隨時拿來使用的短期辦公空間產品。

NBD：聯合辦公品牌優客工場和方糖小鎮的戰略合作，是否意味著獨角獸的出現？

馮印陶：我認為他們會成為很大的企業，但不會把整個市場吃掉。聯合辦公這個市場太大了，如果中國有3億勞動人口，每人需要10平方米的話，那就是30億平方米的辦公需求。所以很難有哪家企業能夠一家獨大，我也不認為他們的合并會改變聯合辦公市場前進的方向。雖然優客工場體量已經很大，方糖也不小，但它們兩個加起來所容納的會員數量還是有限的，對整個辦公市場的沖擊也是有限的。我們更多的潛在客戶今天還在傳統辦公空間內，所以不管是這個行業內有企業倒閉還是合并，都不能阻止這個市場繼續向前滾動發展。

提高客戶粘性擴大規模來盈利

NBD：聯合辦公市場雖火，但已有一批品牌倒下，您認為未來哪種類型的企業有機會繼續發展下去？

馮印陶：如果是精品的、獨立的品牌，只要找到了精準的客群就可以發展下去。但如果要形成一定規模的話，你的需求就必須足夠大。

我認為辦公需求的市場是非常強烈的，每一個企業都需要辦公場所，只不過需求形式不一樣。拿做孵化器的品牌來說，現在真正會有那么多企業需要孵化嗎？你真的有能力孵化嗎？我認為孵化不是一個普遍性需求，但對辦公空間或場所的需求就是一個基礎且普遍的需求，并且這部分需求已經開始出現差異化的升級趨勢，顯然需要打造不同類別的辦公空間來滿足這個市場需求。

NBD：您認為聯合辦公的盈利模式是什么？

馮印陶：具體到盈利模式，我想不同的品牌有不同的看法。孵化器模式的主要營收來自于企業投資，如雷格斯這樣的服務式辦公，則主要來自于企業或文秘增值服務部分。

我認為聯合辦公的盈利主要還是靠給小微企業提供服務和發展空間，最大的利潤其實并不是來自于他后面的社群服務，而是通過擴大他的品牌影響力，來提高客戶粘性，進而來吸納更多企業和會員入駐，把規模做到足夠大。

NBD：未來聯合辦公如何實現盈利或提高利潤規模？

馮印陶：企業只有滿足絕大多數人的絕大多數需求才能實現盈利，聯合辦公品牌也是如此。但我覺得聯合辦公不一定是要擴規模才能做好。如果你單純想做一家大企業，那可以通過擴大體量完成；如果你想要做一個小而精的品牌，我覺得可能不需要通過擴大體量。我們希望先做精品，在確定針對專門客群的服務品質以后再去尋找普適性的需求。

米域將在3到4年左右實現盈利

NBD：米域如何獲取核心地段的存量物業？財務狀況怎么樣？

馮印陶：我們是通過獲取存量物業10年左右的租約進行運營，目前米域主要靠股權融資來發展。而空間改造是一個資本密集型的行業，我們也正在嘗試通過發行資產證券化產品來融資，以保證更穩定的現金流。

NBD：米域目前是否實現盈利？

馮印陶：預計三到四年的時間可以回本并開始盈利。

NBD：一些聯合辦公品牌會給創業企業提供一些支持服務，如幫助融資或贊助等，米域會提供這樣類型的服務嗎？

馮印陶：現在大家覺得創業很熱，但我認為這不是一個普遍性的需求。創業的風險其實很高，也許很多人并不具備創業的素質和條件，但如果創業是一件可以孵化的事情的話，那創業就不會那么難。而且目前也有專門的投資人，他們主要做的就是找項目。創業企業如果沒有對接好需求的話，是不需要到一個專門的辦公空間里來談這類服務。

NBD：目前米域已經完成A輪融資，未來會不會參與到并購？

馮印陶：資本市場有很多的可能性，但現在要有一個明確的盈利方式。做聯合辦公業務的利潤是可以計算的，但現階段最重要的是把產品做好并有一定的市場接納度，在產品真正具有可復制性之前，一定要明確自身的定位，客群需求要清晰，這樣在資本市場上才會有競爭力。當把錢投下去的時候，我就可以知道這一定是賺錢的，而不用再花時間去試錯。