新局之價：城市分化明顯 2018年迎來新一輪調整期

每經編輯 董青枝    

每經記者 董青枝 每經編輯 魏文藝

2017年，各地房地產調控政策密集出臺，效果明顯，全國各地房價走勢表現各異，一二三四線城市房價分化明顯。

部分業界和學界人士對《每日經濟新聞》記者表示，房地產行業經過2017年的密集調控后，新一年將面臨新一輪調整，房地產銷售增速將回落。

中國指數研究院常務副院長黃瑜也曾公開對未來三年的房地產市場總量做了預判：2018年~2020年商品房住宅消費面積有35億平方米的總量，每年銷售額總量有27萬億元，總量空間仍然還在。

                                                    圖片來源：視覺中國

密集調控效果顯現

國家統計局數據顯示，2017年11月份，70個大中城市中15個熱點城市房地產市場總體保持平穩。但有11個城市房價格已低于去年同期水平。

國家統計局城市司高級統計師劉建偉解讀稱，“分類調控、因城施策”的房地產市場調控政策效果繼續顯現。

《每日經濟新聞》記者梳理國家統計局數據發現，前3月，熱點城市房價持續回落，個別大中城市房價趨漲；隨著調控不斷加碼，4月熱點城市樓市開始降溫；5月上海和北京房價環比“零增長”；8月，15個熱點城市全面止漲；到11月，11個城市房價回到一年前。

同時，城市房價分化明顯。據國家統計局初步測算，11月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比分別下降0.1%和0.2%，同比漲幅則均連續14個月回落。二線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比分別上漲0.5%和0.3%。三線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比分別上漲0.4%和0.3%。

中國社科院相關課題組發布的《中國住房發展報告》指出，2017年總體市場樓市穩中有升，一二線城市分化降溫，三四線城市分化升溫。

國家統計局新聞發言人毛盛勇近日就11月份國民經濟運行情況答記者問時表示，熱點城市的房價上漲局面得到了控制；三四線城市的去庫存在扎實推進且成效比較明顯。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱，隨著一線城市房價的回落，預計其他城市也會積極跟進。從實際過程看，當前部分二三線城市已經出現房價下跌；此外三線城市政策總體寬松，但要警惕需求透支現象，不過總體上該類城市后續房價上漲動力會減弱。

2018年繼續調整

《中國住房發展報告》預測，本輪樓市回升小周期接近尾聲，2018年將迎來新一輪調整和降溫期。在具體指標上，住房價格增幅或將繼續保持平穩下降，商品住宅銷售額增幅較2017年增幅將明顯回落；全國總體庫存將會進一步下降，但降幅會有所收窄。

具體分城市來看，同策研究院總監張宏偉認為，一線城市因供地量放緩、租賃用地比例增加，地價攀升等因素，進入“慢周轉”時代，預計2018年放量機會比2017年多一些，但由于樓市調控繼續從嚴執行，難以有大機會；二線城市尤其是弱二線城市2018年仍然有放量機會；一線城市和強二線周邊的三四線城市有階段性放量機會；其他三四線城市上半年還有放量機會，下半年由于交易量被透支，很難說會繼續延續。

不過在租購并舉的政策背景下，上述報告認為，住房租賃市場將是一個有待開發的萬億級市場，2018年住房租賃市場將有顯著提升，其中一二線城市的份額占比和總體規模將進一步提升。

對于樓市未來發展，張宏偉表示，這一輪周期為兩年下行周期和兩年上行周期：去年10月到2018年歷時2年左右下行調整期，2019年~2020年歷時兩年樓市上行期；2019年成交量以上漲為主，2020年房價會有新一輪上漲。