廣發證券樂加棟團隊：2018地產投資抓兩條主線

每經編輯 黃小聰    

每經記者 黃小聰 每經編輯 江月

回看2017年的地產行業，可以說是不停變化的一年。對于即將到來的2018年，有業內人士指出，地產行業將面臨更加嚴峻的壓力，龍頭企業的內生增長與行業周期力量將會迎來更加激烈的碰撞。

那么，在此背景下，2018年A股的地產板塊投資機會又該如何把握呢？《每日經濟新聞》記者（以下簡稱NBD）就此專訪了在2017年新財富最佳分析師中榮獲房地產行業第一的廣發證券分析師樂加棟團隊。

2018抓兩條主線

NBD：關注到您提出2018年地產行業的投資策略主題是低庫存下的新常態，想請問如何理解新常態？

樂加棟團隊：低庫存下的新常態，主要包括三方面內容：一是政策的新常態，當前地產市場的政策思路是在為長效機制的建立爭取時間，短期政策進一步收緊及轉向的可能性不大，行業系統性風險降低；二是房企的新常態，根據中指院數據，房企2017年集中度大幅提升；三是估值的新常態，在目前的政策環境下，2018年行業庫存將大概率維持低位，行業估值波動在本輪政策周期下行的過程中，將在較窄的空間內進行波動，企業自身的業績增長會成為帶動股價上升的核心因素。

NBD：2017年以來，房地產行業整體表現明顯落后于大盤，但行業的龍頭個股卻表現搶眼。展望2018年，您認為房地產行業的投資機會主要在哪里？

樂加棟團隊：在大盤整體風格的帶動下，龍頭公司成為資金普遍偏好的資產，盡管機構在地產板塊的持倉水平不斷下降，但對于業績及銷售規模具備穩定增長預期的公司，還是有穩定的資金流入。

展望2018年，我們認為地產板塊投資有兩條主線。其一為短期具備估值優勢的龍頭及準龍頭房企，存在估值修復的價值機遇；第二為長效機制建立過程中盈利模式增強或因此受益的地產公司。

NBD：具體到選股方面，2018年如何挖掘地產板塊的投資機會？

樂加棟團隊：PE選股方面，受益于集中度的快速提升，龍頭及準龍頭房企的銷售規模也會呈現快速增長。龍頭房企在2017年已經體現出在銷售端和拿地端的優勢，隨著競爭格局明朗，目前住宅開發門檻逐步提升，龍頭房企在資金端的成本和土地端的不確定性都將下降，權益收益率要求低于非龍頭企業，因此應該具備更高的PE估值水平。這個維度下，我們建議關注2017年及2018年銷售市值比高的公司，且凈利率水平穩定的企業，存在估值修復的基礎。

再從NAV估值的角度來看，在低庫存的背景下，企業的存貨風險大大降低，行業不大可能出現房價大幅下跌的情況。企業存貨風險與前幾輪小周期相比較低，股價折讓幅度理應較低，這個背景下NAV折價多的公司存在修復的基礎，建議積極關注這類房企的投資機會。

“公募基金+ABS”是突破口

NBD：隨著租賃市場的發展及配套政策陸續推出，地產開發公司在長租領域也有所涉獵。在長效機制政策下，新的投資機會該如何把握？

樂加棟團隊：除了傳統的投資機會，在長效機制的政策環境下，原有地產開發企業同樣存在政策性機遇。主要有可能惠及企業帶來投資機會的政策方向，包括租賃政策的推進及REITs政策的推出。

從長租公寓的參與主體來區分，品牌開發商、地產服務商、互聯網運營方式及商業酒店品牌商都是未來有可能進入長租公寓領域的。不同類型的進入方式和企業都擁有自身的優勢。

在目前的上市公司中，房地產開發商及龍頭地產服務商都或多或少涉及到長租公寓業務中。開發商市值規模及業務體量較大，單純的租賃政策對企業影響較小；而地產服務商市值規模小，長租公寓業務占比高，相關政策對于公司的價格影響較大，是2018年長租公寓促進政策出臺后的主要受益主體。

NBD：有觀點認為，隨著地產長效機制的推進，REITs也會迎來大發展，您如何看REITs在未來的發展方向？

樂加棟團隊：我國REITs的推行可以追溯到2002年，整個推行過程雖有所進展，但發展緩慢，目前來看，產品多為企業資產證券化，屬于“類REITs”，在組織形式、分配機構及稅收優惠政策上與國外差異較大，并不是真正意義上的REITs產品。而且“類REITs”多采用“資管計劃+私募基金”的結構，但“私募基金+ABS”的弊端在于流通性較差，用公募基金替代私募基金結合ABS可以解決流動性的問題，未來“公募基金+ABS”或將成為REITs優先突破的方向。

NBD：REITs若迎來發展契機，哪些企業可能優先受益？

樂加棟團隊：從未來投資機會來看，在實現REITs發展后，首先受益的是房地產基金類業務，地產基金作為持有型物業的開發和培育主體，在追求資金收益率的同時更適合于做商業地產開發，而REITs作為一種退出渠道將使基金企業從中獲益。

中期來看，持有型物業企業將從中受益。REITs的推出將盤活其大量非流動資產，提高資產流動性，首先會帶來一次性的流動性折價修復，其次非流動負債的出表也有利于企業周轉率提升。從A股市場的公司選擇來看，建議關注開發型企業中持有非流動資產規模較大的公司（可出售）。

對于以持有型物業運營收入規模較高的企業（不會出售），若采用公允價值計量方式，會有一次性的變動收益。