環京樓市調控壓力戰：成交量下跌九成

圖片來源：視覺中國

在“從緊從嚴”的樓市調控政策影響下，環京區域樓市在2017年出現了普遍性降溫。到年底時，多地新房市場基本降至冰點。

安居客房產研究院通過監測政府官網數據統計顯示，11月環京成交量繼續維持低點，固安、香河、燕郊三地合計成交不到400套商品住宅。相比今年3月三地合計約6800余套的數量，成交量下跌超9成。

在房貸收緊及環京限購雙重調控壓力之下，環京樓市幾乎冰封，隨之帶來房價下跌。據我愛我家監測，固安新建商品住宅銷售均價自2017年5月以來連續下跌，已從最高時的1.5萬余元/平方米降至8千多元/平方米，累計降幅達42.4%；11月份香河區域新房銷售均價為9769元/平方米，環比下降9.4%，8月過后香河房價連續下跌，這是年初以來，香河房價首次跌破1萬元/平方米。

市場冰點

因環京樓市主要來自北京的外溢需求，造成限購對于當地樓市影響巨大。包括固安、香河、廊坊等在內幾乎處于冰封狀態。

據偉業我愛我家市場研究院統計，2017年11月，固安新建商品住宅僅銷售67套，環比下降35.6%，全年首次低于100套；銷售均價為8682元/平方米，環比下降17.5%。2017年3月過后，除8月份固安新房銷售量出現小幅增加外，整體降溫趨勢、幅度明顯。

香河區域2017年11月的銷售套數為241套，雖然環比10月增加了6.6%，但絕對量依然處于低位。除5月集中簽約造成的交易量異常釋放外，今年3月過后，香河商品住宅銷售量也逐月減少，目前銷售量、銷售價格都處在低點，市場也幾乎降至冰點。

廊坊主城（安次區、廣陽區）11月商品住宅銷售量為421套，環比增加36.2%，但全年來看這一銷售量仍然很低。進入2017年，廊坊主城區商品住宅銷售量便一直在下降，1-4月降幅較小，5月開始降幅明顯擴大，短短三個月便從2000多套直線下降到不足400套。此后，雖然8-9月一度回升，但四季度廊坊商品住宅市場再度萎縮到單月400套左右。

燕郊區域11月商品住宅銷售量為79套，環比下降54.3%。2017年1-4月，燕郊商品住宅銷售量連續下降，但5月的集中簽約同樣帶來銷售量大增，當月銷售水平從兩三百套直躥1600余套，此后市場徹底冷清，7月銷售量僅有8套，8-9月雖然上升，但年底市場再次降溫，目前燕郊新房市場基本沉寂。

調控前，燕郊樓市曾被熱炒至高點，但隨著調控持續影響，市場逐漸恢復理性，房價隨之下跌。據諸葛找房統計，燕京航城單價達34000元/平方米，如今單價為19000元/平方米；上上城四期達27000元/平方米，如今成交價在18000元/平方米左右；首爾甜城MOBO公寓，單價從最高點17000元/平方米左右，目前降至13000元/平方米左右。

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存反彈風險

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為，從固安、廊坊主城、香河、燕郊2017年的新房市場走勢來看，環京區域樓市基本是在3月份過后，也即北京“3·17新政”后進入下滑通道。雖然在某些政策影響下，北三縣區域曾于5月集中短暫爆發過一次，但環京樓市的降溫大勢已不可逆轉，到年底時，環京樓市基本已跌入谷底。

胡景暉指出，造成環京樓市大幅降溫的主要原因就是政策收緊，北京“3·17新政”后，樓市進入史上最嚴調控時期，這還體現對外溢購房需求和環京樓市炒作資金的抑制，北京周邊同步收緊了調控，效果可謂立竿見影。

安居客房產研究院首席分析師張波也認為，北京限購之后，外溢購房需求快速在環京樓市得到體現，而后環京也緊跟調控步伐，造成環京區域快速降溫。

因此張波擔心，環京區域由于區位和價格的雙重優勢，對于承接北京外溢購房需求有著巨大吸引力。長效機制作用下，共有產權房和租購并舉會分流一部分環京置業需求，但短期依然存在大量潛在購房群體，一旦調控放松，市場難免快速出現回溫。

胡景暉也認為，環京樓市過往因承接北京溢出需求而快速發展，北京樓市火熱，環京也跟著火熱，北京收緊調控，需求轉移也讓環京樓市保持熱度。但如今，在京津冀協同發展的要求下，在北京穩定樓市的決心下，環京區域也迎來了政策嚴控，交易量和房價的回落在所難免。但隨著北京非首都功能的向外疏解，以及產業轉移，環京區域正成為承接北京產業、人口的重要區域；在京津冀一體化協同發展的利好作用下，環京區域的城市規劃、交通、教育、醫療等配套設施正逐步完善，這將給環京區域的經濟發展和房地產市場發展注入新活力。

前不久，一則“燕郊限購松綁，北京三年社保可在北京買房”的消息傳出。盡管隨后該消息被政府相關部門辟謠，但仍然刺激了燕郊樓市成交。鏈家一位門店經理預測稱，“春節后，政府可能會出臺一些政策。一旦是利好政策，房價肯定會回調。”

來源：21世紀經濟報道 記者：王營