從深圳數據看熱點樓市長效機制走向

每經編輯 李宇嘉    

圖片來源：攝圖網

李宇嘉

2017年，全國商品房銷售規模或將超過16億平方米，擊穿2016年的歷史最高位，再次刷新房地產交易記錄。近期，管理層不斷強調，要堅持調控目標不動搖、力度不放松，年關前后，房價“冒頭”的城市仍在出臺緊縮性調控措施。

同時，金融去杠桿預計在2018年推進更加明顯，而控制居民過度加杠桿是重點。據悉，熱點城市按揭投放規模和占比的“雙控”措施，并未因新一年到來釋放出額度和指標而取消。因此，在調控政策和金融政策“雙緊縮”的大背景下，加上2016~2017年加杠桿透支了一部分需求，各界對2018年樓市并不看好。筆者以總結2017年深圳樓市數據為例，分析2018年熱點城市調控走向。

2017年，作為全國樓市“領頭羊”和“風向標”的深圳，創下一個紀錄，新房成交量僅2.58萬套，這是本世紀以來的歷史最低水平。同時，根據國家統計局數據，深圳新房價格環比連續14個月保持不上漲，同比連續4個月下跌。

由此看來，深圳樓市的調控效果還是非常顯著的。新房交易量如此之低，除了樓市調控以外，金融緊縮的影響很大。比如從2017年9月份以后，按揭投放周期延長至4~6個月，而在年初僅為2個月左右，且每個月投放額度僅80億元（2016年月平均投放近200億元）。深圳購房者以30歲左右的年輕人為主，承擔杠桿和風險的傾向較高，2015~2016年套均按揭成數為6.5成。因此，額度控制疊加投放周期拉長，對深圳商品房交易量的影響很大。

另外，由于新盤價格管制，很多開發商“捂盤惜售”，甚至將新盤“由售轉租”，供應也同步下滑，下滑幅度高達40.9%，從而導致新房銷售創造歷史“地量”。

從更代表市場走向的二手住房市場看，情況或許要好一些。數據顯示，2017年深圳二手住房成交6.36萬套，盡管比2016年下滑37%，但接近過去10年歷史平均水平。這意味著二手住房市場相對穩定，小戶型、中低價位房源多，契合樓市回調期首次購房和換房的需求特征。同時，盡管新房成交創新低，但低價區域卻爆發了，全市房價最低的龍崗區，新房成交占比從過去幾年的30%躍至2017年的45%，平均售價僅3.6萬元，比全市均價低33%。

由此可見，類似深圳這樣人口基數大、市場規模大、需求潛力大的城市，亟待增加中低價位或中小戶型住房供應，滿足剛需人群合理需求。

過去，由于高地價、投資需求泛起，房價快速上漲、新房豪宅化，供應和合理需求明顯“錯配”。2017年，政策打壓、樓市回調、需求降溫，恰恰是剛需人群買房的好時機，也夯實了樓市有效需求基礎，讓住房回歸居住屬性，這是未來熱點城市商品住房供給的導向。

當然，投資需求不容小覷，除了因限購、限貸而被排除出市場的購買力，很多需求轉向不限購的商務公寓和“類住宅”，即公寓式辦公、創新型產業用房（編者注：根據創新型企業的發展需求，建設或配建、籌集（含租購）并按政策出租或出售的生產、研發、運營及其他配套設施的政策性產業用房）等。據深圳市房地產信息網統計，2017年，深圳各類公寓和“類住宅”供應了2.9萬套，第一次超過了新建住宅供應。

據統計，購買商務公寓和“類住宅”的人群，60%可歸為投資需求。事實上，近兩年深圳樓市供給上，住宅和商務公寓及“類住宅”此消彼長的趨勢很明顯。2016年，深圳新建住房供應4.4萬套，下降30.1%，而商務公寓及“類住宅”供應則增加31.2%。2017年，前者供應下降40.9%，后者供應增加11.5%。

商務公寓及“類住宅”市場繁榮，投資需求推動是重要動力，但同時也不能忽視用地及空間供應上的“錯配”。近年來，深圳每年住宅用地供應僅1~2宗，但商業、辦公用地供應卻有10~20宗。事實上，由于產業升級，服務業近年來對經濟貢獻率已超過70%，而服務業的辦公空間需求是較低的；此外，提高容積率的工業區改造又增加了供應，商業辦公和工業廠房明顯過剩。于是，很多規劃為商業辦公的項目，調整規劃后，以公寓式辦公、酒店式公寓等“類住宅”的形式入市，一定程度上彌補了住宅供應不足。同時，深圳有1000多個工業園區，但2008年以后，產業騰籠換鳥，工業空間需求下降了，原來的“工改工”也在向“類住宅”轉變，最典型的是近年來興起的創新型產業用房。綜上所述，未來新增供地向租賃和保障房傾斜的情況下，像深圳這樣高度城市化的城市，應向盤活存量商辦和工業廠房轉變。

2009年啟動城市更新以來，以拆除城中村為主的更新供給了深圳90%的新房。未來，盡管推高房價、拆除低成本租賃住房的更新難以為繼，但轉向住房租賃是可行的，既疏導需求，又能培育租賃市場。

另外，臨近深圳的東莞和惠州，由于房價較低，近年來一直都是深圳剛需人群成為有房一族的重要選擇。將新房、二手住房、商務公寓及“類住宅”、臨深銷售等算在內，2017年深圳各類住房成交量將達到13萬套左右，顯示深圳樓市需求非常旺盛。因此，從控制投資需求、引導預期的角度看，像深圳這樣的熱點城市，2018年調控政策仍要保持高壓態勢。

不過，深圳每年人口流入高達50萬左右，加上現有人口結構偏年輕，光靠政策抑制顯然不是辦法。目前，一方面需要大力盤活存量商業辦公改租賃，引入租賃企業，培育租賃市場；另一方面，十九大提出“以城市群為主體構建大中小城市和小城鎮協調發展的城鎮格局”，因此應加快推進深莞惠一體化，通過軌道交通覆蓋和連接，人口和產業疏導轉移，引導市民去外圍購房居住。

如果能拓展租賃，實現區域內住房供求一體化，顯然也可以實現“多主體供給、多渠道保障，租購并舉”。2018年以后，樓市長效機制將會漸次落地，對不同城市，長效機制具體內容、實施路徑也有差別，對于高度城市化的城市來說，壯大租賃和向外圍疏導需求是最可行的措施之一。

（作者為深圳市房地產研究中心研究員）