每日經濟新聞 2018-01-16 22:55:30
地方政府、民辦高校、房產開發商三方，幾份在法律上存在疑問或缺陷的合同，簽出了一件民事糾紛并走上了法庭。與此同時，《每日經濟新聞》記者在遼寧撫順調查時發現，在這起糾紛背后，存在著地方招商引資優惠政策被“轉讓”的現象。
每經編輯 張懷水
每經記者 張懷水 每經編輯 陳旭
招商引資、整合優勢資源，原本是地方政府提升經濟、改善民生的重要舉措。然而在某些地方，政府引資政策在貫徹落實時卻出現了“荒腔走板”的現象，甚至存在有市場主體變相“轉讓”政府優惠政策獲利的行為。
2017年12月21日，遼寧撫順博圣房地產開發有限公司總經理奚立維向《每日經濟新聞》記者爆料，自己通過公開競拍獲得一塊土地的使用權，卻要向沈陽工學院（原名沈陽農業大學科學技術學院）支付6000萬元的“好處費”。
既然是公開競拍土地，為何會牽扯到第三方，并要支付高額費用呢？串起地方政府、開發商和學校的是幾份十分蹊蹺的合同。
記者梳理事情原委后發現，在2011年，沈陽工學院曾與博圣公司簽署《合作協議》書，授權并委托博圣公司獨立、獨資開發學校北面一塊空地，并可對外銷售。但需要支付給學校1000萬元現金和一棟等值5000萬元的教師住宅樓作為回報。
然而奚立維在后期開發中發現，學校委托自己開發這片土地時，國有土地使用權并不屬于學校，開發商要經過法律規定的土地“招拍掛”手續，購得土地使用權才能繼續開發。
學校授權開發商在一塊其自身都沒有使用權的土地上施工建樓，這件事本身就很蹊蹺。而作為開發商，為何會答應學校的要求并簽署《合作協議》呢？沈陽工學院與開發商之間究竟達成了什么樣的協議？6000萬元的“好處費”又是怎么一回事？
對此，《每日經濟新聞》記者奔赴遼寧省撫順市展開了深入調查。牽出了當地相關部門招商引資政策所留下的一筆糊涂賬……
▲圖為尚未完工的御府龍灣樓盤一角 每經記者 張懷水 攝
2017年12月24日，《每日經濟新聞》記者來到博圣房地產開發有限公司與沈陽工學院合作開發的地段，該地段緊挨沈陽工學院北側，樓盤名稱為御府龍灣。
據記者現場觀察，該樓盤共有11棟樓，但尚未完工，工地上還留有工棚，周圍拉著鐵絲網，部分住宅外墻也沒有粉刷。樓與樓之間整齊排列，唯獨在第一排樓拐角處留出一大塊空地。
奚立維表示，留出的這塊空地，原本是用來建教師住宅樓的。而記者眼前這片尚未完工的住宅樓盤，就是開發商博圣與沈陽工學院之間所有矛盾的起源。
沈陽工學院官網顯示，沈陽工學院是經教育部批準的一所民辦普通本科高等學校。
根據撫順中院的民事判決書，由于教師樓未能按時交付，沈陽工學院要求博圣公司按照《合作協議》約定，賠償5000萬元現金和總開發價10%的違約金，合計約7000萬元（根據沈陽工學院與博圣簽署的合作協議約定，如一方違約，需要支付給對方該項目總投資的10%作為違約金，即2000萬元）。
奚立維出具的《合作協議》中第5條約定，開發商需要保證給沈陽工學院該項目稅后收益。具體包括1000萬元現金和等值5000萬元（面積為11900平方米）的教師樓一棟；而《協議》第7條約定，雙方如一方違約，需支付該項目總投資的10%作為違約金。
對于高達7000萬元的賠償，奚立維告訴《每日經濟新聞》，自己于2011年確實和沈陽工學院簽過一份《合作協議》，也清楚《合作協議》約定的賠償規則。“此前，我已按照協議支付1000萬元現金給學校。但這塊地在開發過程中，沈陽工學院沒有出一分錢，博圣公司承擔了從拿地到開發建設的所有費用。”
而作為該事件的另一方合作主體，沈陽工學院則堅持向博圣公司索要剩余賠償，并聲稱開發商不僅違約，而且在開發過程中還享受到學校給予的優惠政策。
《每日經濟新聞》記者獨家拿到了2014年12月9日沈陽工學院董事長王兆寶給撫順中院出具的一份《情況反映》書。在這份《情況反映》里，王兆寶表示，學校與博圣合作的形式是，依據沈陽工學院已從政府取得的招商引資優惠政策進行合作。
那么，沈陽工學院到底獲得了什么樣的優惠政策呢？王兆寶強調，撫順經濟開發區管委會按每畝70萬元的價格為沈陽工學院預留教師住宅用地，博圣公司也按這一價格摘牌，120畝土地總共繳納土地出讓金8458萬元。“2013年12月5日，博圣公司用該地進行抵押貸款時，土地評估價格折合每畝148.6萬元，總價1.8億元，博圣公司由此獲利1億元。”
此外，王兆寶還表示，截至沈陽工學院起訴之日，博圣公司沒有準備建設教師住宅區的資金，沒有做出相應的設計、規劃、材料進場、設備進場、施工合同簽訂等一切前期準備工作。
但奚立維給出的另一個解釋則是，沈陽工學院在未獲得土地使用權的前提下就與公司簽訂了《合作協議》，并制定稅后收益。“實際開發時我才發現，公司必須先繳納土地出讓金獲得使用權，才能繼續開發。博圣公司參與競拍支付8458萬元獲得國有土地使用權，而學校不僅不出一分錢，還向我索要6000萬元稅后補償。”
事情的起因還要回溯到7年前。
2011年1月26日，奚立維通過他人引薦，與沈陽工學院董事長王兆寶結識。王兆寶表示，管委會預留給學校120畝教師住宅用地亟待開發，于是兩人達成了合作的意向。
經查，奚立維于2011年1月30日注冊了撫順博圣房地產開發有限公司。僅僅12天后，2011年2月11日，撫順博圣房地產開發有限公司便與沈陽工學院簽署了《合作協議》。也正是這份《合作協議》，明確了博圣與沈陽工學院之間的合作細則及補償方式。
談及當年簽署《合作協議》的場景，奚立維在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，當時自己從王兆寶處獲悉，合作開發地塊是政府預留給沈陽工學院的，不僅能夠享受政策優惠，而且住宅可以以商品房形式對外銷售。“王兆寶還告訴我，開發地塊下面含有礦砂，蘊含價值高達2000萬元，建設過程中把礦砂賣了還能有額外收益。”
2018年1月8日，《每日經濟新聞》記者通過電話與王兆寶取得聯系。王兆寶向記者表示：“不方便接受采訪。”當問及所開發地塊下是否含有價值2000萬元的礦砂時，王兆寶予以否認，并表示從未向奚立維作過類似的承諾。
記者通過梳理發現，2011年2月11日，沈陽工學院與博圣公司一共簽署了兩份《合作協議》。據第一份《合作協議》約定，沈陽工學院全權委托博圣公司開發建設指定地塊，用于解決學院教師住房緊缺問題，剩余部分可以通過商業形式對外銷售。項目開發建設周期自2011年5月~2014年5月止。商品房出售由博圣負責，沈陽工學院負責協調開發區辦理相關前期手續。
第二份《合作協議》約定，博圣公司全資、獨資開發，在開發過程中沈陽工學院不得干預。博圣公司保證給沈陽工學院項目稅后收益。稅后收益包含1000萬元現金和面積為11900平方米的教師住宅樓一棟（雙方折算價值為5000萬元）。
從上述兩份《合作協議》內容不難看出，沈陽工學院和博圣的合作本質是在整個項目開發過程中，學校主要負責幫助開發商協調該項目摘牌前進行方案申報以及開工事宜，但幾乎不涉及資金方面的投入。博圣開發商拿著學校的授權書獨立、獨資開發，并保證給予學校稅后價值6000萬元作為補償。
沈陽工學院僅僅幫助開發商協調管委會、申報方案，就能獲得6000萬元的高額收益，這似乎有些不符合常理。那么，博圣公司之所以愿意進行合作，核心就在于沈陽工學院與博圣合作之初就允諾的那項“優惠政策”。而事后爭議的焦點恰恰也正是這項“優惠政策”。
▲售樓處的沙盤模型上能看到該地塊有一個角落仍未開發 每經記者 張懷水攝
奚立維明確告訴記者，沈陽工學院北側的住宅用地是博圣通過公開招拍掛獲得的，和學校沒有任何關系。“學校向博圣公司索要賠償，是完全沒有道理的。”
什么是招拍掛？根據我國《土地法》及國土資源部相關規定，土地招拍掛制度是指我國國有土地使用權的出讓管理制度。對于經營性用地必須通過招標、拍賣或掛牌等方式向社會公開出讓國有土地。招拍掛制度旨在讓土地以更公平、合理的價格出讓，減少人為干擾因素。
有法律專業人士接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，既然開發商通過招拍掛獲得土地使用權，理論上就不具有排他性，屬于自由市場競爭。既然是自由市場競爭，就不存在所謂的優惠政策。
博圣與沈陽工學院在合作過程中有沒有享受到優惠政策？當地政府預留給學校的120畝住宅用地使用權到底歸誰？源頭就在于2010年撫順經濟開發區管委會與沈陽工學院簽署的那份《項目合同書》。
幾經努力，《每日經濟新聞》記者獨家拿到了撫順經濟開發區管委會與沈陽工學院于2010年1月15日簽訂的《項目合同書》。據《項目合同書》內容顯示，管委會為支持沈陽工學院辦學，并解決學院教師住房問題，同意為學院預留住宅用地約100畝。管委會計劃在2010年10月將該宗土地掛牌上市，學院需要按上市成交價格繳納土地出讓金。
同樣是在2010年1月15日，管委會與沈陽工學院還簽署了一份《補充合同》，《補充合同》在主合同基礎上，明確了所謂預留土地的出讓價格。
這份《補充合同》內容顯示，管委會同意按每畝70萬元的價格向沈陽工學院收取土地出讓金，學院應在合同簽字后30日內，向管委會繳納住宅用地預訂金500萬元。
此外，《補充合同》第六條還規定：“教師住宅用地由沈陽工學院作為法人代表的房屋開發公司摘牌并組織開發建設，除教師用房外可對外銷售。”
根據《項目合同書》與《補充合同》內容至少可以明確兩點信息，第一，這塊教師住宅用地是管委會預留給沈陽工學院的；第二，管委會與學校之間約定土地出讓價格為70萬每畝。
有律師接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，地方政府出讓國有土地使用權一般分為協議轉讓和招拍掛兩種形式。“協議出讓土地方案和底價經主管部門批準后，市縣國土部門可就土地出讓價格與用地者充分協商，達成一致。而招拍掛則是市場競爭行為，不具有排他性。”
“只要協議中約定具有排他性的表述，都屬于（協議）轉讓范疇。沈陽工學院與管委會簽訂的《項目合同書》中涉及預留土地、約定出讓價格等，這些都屬于排他性表述。而主合同第五條又約定，甲方將在2010年10月將該宗土地掛牌上市，乙方按上市成交價格繳納土地出讓金。合同本身的表述，前后之間就是自相矛盾的。”該律師進一步解釋。
記者通過查詢撫順市國土資源局備案的合同編號為2113052011ak017的《國有建設用地使用權出讓合同》發現，宗地編號為2010-19-04#的涉案土地，出讓人為撫順市國土資源局，受讓人為撫順博圣房地產開發有限公司。出讓方式為公開招拍掛，出讓價格為8458萬元。
從以上幾份合同的簽訂時間來看，沈陽工學院與博圣合作開發的地塊是博圣公司通過招拍掛形式摘牌獲得。摘牌前，土地也并未協議轉讓給沈陽工學院。沈陽工學院授權委托博圣公司開發并簽訂《合作協議》時，并不具有土地的使用權。
中國商法學研究會會長趙旭東表示，沈陽工學院以提供或變相提供土地實現與博圣公司展開合作，其核心在于，博圣公司在簽署《合作協議》時，客觀上誤認為土地已經批給沈陽工學院，導致實際開發成本與預期出現了差別。
“雖然撫順經濟開發區管委會與沈陽工學院之間就土地出讓定有協議并約定相關優惠政策，但該優惠政策并未實際出現在招投標文件中。開發商通過招拍掛獲得土地使用權，也沒有享受到任何形式的優惠。”趙旭東說。
當事人奚立維表述就更加直白。“如果只是去公開拍回一塊地搞地產開發，我為什么要給學校建教師樓，還給他們1000萬元現金做回報呢？這根本說不通嘛。”他向記者再三強調，自己和沈陽工學院簽訂協議時，是以為校方已經獲得了土地的使用權。可實際上自己是通過招拍掛拿到了土地并進行開發，那在向地方政府交納8458萬元的土地支付款以外，為什么還要再給校方現金和住宅樓，這也等于是學校通過轉讓這個優惠政策，獲得了6000萬元的稅后收益。
在撫順經濟開發區管委會與沈陽工學院簽署的《項目合同書》第一段有如下敘述：為推動沈撫新城高等教育事業發展，引進沈陽工學院進入沈撫新城。經雙方認真協商，就利用沈陽工學院現有教育資源基礎上，適度增加教育用地簽署協議。
由此可見，沈陽工學院拿地開發，解決教師住宿問題并非空穴來風，而是在招商引資背景下所享受到的政策優惠。也正是這些所謂的優惠政策，導致開發商與學校之間跨度長達7年的糾紛糾纏不清。
《每日經濟新聞》記者了解到，在撫順中院受理案件期間，開發區管委會和開發區招商局還曾分別向法院呈送一份情況說明，來表明當地政府部門的立場。兩份《情況說明》在強化地方政府立場的同時，其表述內容與既定事實同樣存在前后矛盾的情況。
在第一份由管委會出具的《情況說明》中，管委會聲稱，經管委會多次研究，同意為沈陽工學院預留100畝教師住宅用地，給予每畝70萬元的地價政策。若無沈陽工學院的整體搬遷至新城，合同中約定的住宅位置將不會單獨出售，也不會給予70萬元/畝的地價政策。
第二份由撫順經濟開發區招商局出具的《情況說明》中同樣聲稱，如果博圣公司不持有沈陽工學院的授權書，如果多家企業報名參與競牌競爭，尤其是在開發區承諾為解決沈陽工學院教師住房問題而預留100畝住宅用地的情況下，博圣房地產開發公司只能以競爭價格高價取得該塊土地。
兩份《情況說明》都非常清晰地表達出，為支持沈陽工學院辦學，政府給予其諸多政策優惠和便利。而博圣作為開發商，是因為得到學校的委托和授權，才能以優惠價格拿到國有土地開發使用權。
開發商拿地與學校之間有無直接關聯？趙旭東對此表示，土地掛牌公告是在中國土地市場網等政府公開網站公開公告，全國任何有意向的競買人均可參加競買。“撫順經濟開發區管委會無法控制競拍人，更無法控制競拍價格。博圣公司在土地招投標過程中無法、也不可能享受到管委會向沈陽工學院允諾給予的相關優惠政策。”
《每日經濟新聞》記者通過中國土地市場網查詢到，2011年1月13日，中國土地市場網刊登了《撫順市國土資源局撫順經濟開發區分局國有土地使用權掛牌出讓公告》顯示，當時參與掛牌的地塊有16個地塊，并詳細記載了面積、出讓底價等。其中，涉案土地也在掛牌出讓序列中，但沒有信息顯示該地只能有沈陽工學院或者沈陽工學院委托的競買人競買。
有律師向《每日經濟新聞》記者表示，根據最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋，以開發區管委會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權出讓合同，應當認定為無效，只有縣級以上國土部門才有資格簽訂土地轉讓協議。
“開發區管委會通過訂立《項目合同書》的方式為沈陽工學院預留土地、約定土地出讓價格等優惠政策，從法律層面來看是無效的，反而很容易對第三方造成誤讀和誤解。”該律師認為。
圍繞管委會優惠政策的依據，以及博圣公司通過招拍掛獲得土地與優惠政策的關系等問題，《每日經濟新聞》記者多次求證。
2017年12月25日，《每日經濟新聞》記者來到撫順經濟開發區管委會了解當年沈陽工學院與管委會簽訂《項目合同書》的具體情況。面對記者的疑問，管委會黨工辦負責人以接受省市一級媒體采訪必須得到市委宣傳部授權為由，拒絕回答任何問題。
記者隨后來到撫順市委宣傳部，宣傳部新聞處負責人表示：“撫順新區原管委會主任佟澤賓目前正接受組織調查，一切以最終調查結果為準。”記者詢問沈陽工學院與開發商土地糾紛是否與佟澤賓案有直接關聯時，該新聞處負責人回應：“不清楚，不知道。”
根據公開資料查詢得知，佟澤賓自2005年~2013年5月始終在撫順經濟開發區擔任管委會主任一職，2017年4月28日，經遼寧省委批準，遼寧省質量技術監督局黨組成員、副局長佟澤賓涉嫌嚴重違紀接受組織審查。
2017年12月25日中午，《每日經濟新聞》記者將采訪函交給撫順市委宣傳部新聞處，新聞處表示愿意幫記者和管委會對接，并答應一周內給予答復。2018年1月5日，記者再次致電撫順市委宣傳部新聞處，對方表示已將采訪函轉交給撫順經濟開發區管委會。然而大約一周后，2018年1月11日，當記者致電撫順經濟開發區管委會時，對方表示：“從未收到記者采訪函，也不清楚該事件的具體情況。”
截至記者發稿時，仍未得到上述兩單位的任何回復。
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