金地集團(tuán)全面提速：規(guī)模與效益均衡增長投資價(jià)值可期

2018年，金地集團(tuán)（600383，SH）年滿三十，躋身地產(chǎn)一線軍團(tuán)。

自1988年創(chuàng)立以來，金地始終堅(jiān)持“科學(xué)筑家”的發(fā)展理念，堅(jiān)持重點(diǎn)區(qū)域城市深耕，現(xiàn)已在全球布局45城，且實(shí)現(xiàn)了規(guī)模與效益的均衡增長。

2017年金地新房銷售額1408億，在銷售增速、盈利能力、產(chǎn)品系美譽(yù)度、融資成本、財(cái)務(wù)穩(wěn)健等方面均表現(xiàn)出了全面上升的氣質(zhì)。

金地總裁黃俊燦在2017年四季度一次內(nèi)部講話表明，“集團(tuán)啟動開發(fā)提效升級行動，提出通過2-3年時(shí)間的提效努力，推動公司整體開發(fā)效率邁入行業(yè)內(nèi)一流水平。”可見，金地在全面提速。

銷售業(yè)績再創(chuàng)新高2017年超1400億

金地成立于1988年，1993年開始經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，2001年上市，是中國最早上市并完成全國化布局的房地產(chǎn)企業(yè)之一。

2016年金地實(shí)現(xiàn)銷售金額1006.3億元人民幣，同比增長63%，進(jìn)入千億軍團(tuán)行列，而2017年這位千億新兵銷售金額再創(chuàng)新高。

1月5日金地發(fā)布公告顯示，2017年1-12月公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積766.7萬平方米，累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額1408.1億元，同比增長39.9%。

據(jù)克爾瑞排行榜顯示，金地2017年業(yè)績排名第12位，與去年持平。

除了銷售高增長外，重點(diǎn)城市的市占有率也提高。招商證券調(diào)研報(bào)告顯示，金地華東區(qū)域銷售金額占比最高，達(dá)到23%，其次東南17%，華北17%，華中15%，華南15%。按城市來看，上海、武漢、天津2017年單年銷售金額突破100億元，杭州、廣州、沈陽、南京、西安等城市突破50億元，深耕策略收效顯著。此外，銷售均價(jià)也上升，金地2017年銷售均價(jià)18400元/平，同比增長20%。

筆者梳理獲悉，金地2017年推盤集中在下半年，且自2017年9月起其單月披露的新推盤或加推盤計(jì)劃項(xiàng)目均在40個(gè)左右，主要集中在珠三角、長三角及環(huán)渤海三大都市群。另外，金地已披露2018年1-2月有新盤或加推盤計(jì)劃的項(xiàng)目為23個(gè)。

金地近年來銷售持續(xù)保持高增長，提速發(fā)展意圖明顯。平安證券數(shù)據(jù)顯示，2012-2017年金地銷售額年復(fù)合增速33%、銷售面積年復(fù)合增速21%。

中金證券則預(yù)計(jì)，金地未來兩年銷售金額復(fù)合增長率25%以上，2019年銷售額有望突破2000億。

拿地明顯加速2018可售貨值近3000億

和行業(yè)其他主流房企的節(jié)奏類似，金地在銷售持續(xù)高增長的同時(shí)，也有意識加強(qiáng)補(bǔ)充土地儲備。剛過去的2017年是金地大手筆布局的重要一年，為未來銷售規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)張奠定基礎(chǔ)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年金地新增項(xiàng)目76宗，總投資額約950億元，同比增漲140%，權(quán)益投資額約580億，同比增漲248%；新增土地儲備1073萬方，同比增漲101%，其中權(quán)益儲備約640萬方，同比漲170%。平均土地成本約9100元/平米。

在土地市場競爭激烈的大環(huán)境下，金地有效控制土地成本，且實(shí)現(xiàn)整體資源向一二線城市的目標(biāo)。2017年土地投資額中一線城市占比26%，二線城市占比63%，三四線城市11%。

受益于積極拿地，金地在2018年的可售貨值或得到一定程度的保障。招商證券預(yù)計(jì)，當(dāng)前金地公司在手未結(jié)約3700萬方（60%權(quán)益比例），2018年的可售貨值在2500-3000億之間，按照當(dāng)前銷售情況，可以保證未來2年左右銷售。

趁行業(yè)低谷、地價(jià)便宜進(jìn)行的土地收購，一但行業(yè)回暖，金地未來的可銷售貨值將迅速擴(kuò)大。隨著土地儲備的持續(xù)增加，金地住宅銷售規(guī)模也在持續(xù)提升。銷售面積從2010年的229萬平，增長至2016年的658萬平，實(shí)現(xiàn)19%的復(fù)合增長；實(shí)現(xiàn)銷售金額復(fù)合增長率達(dá)23%。

財(cái)務(wù)狀況良好提效增速

在經(jīng)歷了房地產(chǎn)刺激性政策帶來的盛宴，和史上最嚴(yán)厲調(diào)控帶來的樓市環(huán)境低谷，金地的毛利潤率，ROE，經(jīng)營現(xiàn)金流，合同銷售金額等核心財(cái)務(wù)指標(biāo)穩(wěn)健向前。與高歌猛進(jìn)的同行大起大落的對比之下，顯得尤為難得。

從財(cái)務(wù)報(bào)表上來看，對成本的良好控制與良好的執(zhí)行力是最大的功臣。而執(zhí)行力則體現(xiàn)在產(chǎn)品的去貨速度與回款率上。

據(jù)方正證券研究所整理，2017年上半年，金地存貨周轉(zhuǎn)率0.5，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.4，分別排行業(yè)第3、第2位；平均拿地1年預(yù)售，首次開盤去化率達(dá)70、80%。2016年存貨周轉(zhuǎn)率0.5，同比增加73.3%，遠(yuǎn)超行業(yè)均值0.4，領(lǐng)先眾多一線房企；總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.4，同比增加47.8%，遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平0.2。

運(yùn)營成本控制方面，主要體現(xiàn)在銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用合同銷售額的比例。而金地的財(cái)務(wù)管控實(shí)力已向“利潤王”中?？拷?。

銷售費(fèi)用方面，從2014-2016年，金地實(shí)現(xiàn)銷售金額從490億元增加到1,006.3億元，增長幅度高達(dá)95%，但是，銷售費(fèi)用僅從9.8億元增加到11.8億元，占合同銷售額的比例從2%下降到1.2%。2016年金地三費(fèi)費(fèi)用率降至4.8%，同比減少3.8%，成本管控成效顯著。

最為出色的表現(xiàn)在于債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，利息支出減少帶動財(cái)務(wù)費(fèi)用同比大幅下降153.7%，占營收比重由上年的0.8%降為-0.3%。而從2014~2016年，財(cái)務(wù)費(fèi)用也從2.98億下降為負(fù)1.3億元。

此外，金地憑借多元化的融資渠道和創(chuàng)新的融資方式，始終保持充足的流動性和較低的融資成本。2017上半年綜合融資成本僅4.5%，為加杠桿提速發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

方正證券分析師夏磊指出，金地已發(fā)行15億元五年期中期票據(jù)、30億元五年期公司債、10億元七年期公司債、2億美元五年期債券、30.5億元資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，成本區(qū)間為4.85%-5.27%。

平安證券研報(bào)稱，金地的低負(fù)債率、低融資成本、杠桿提升未來將帶動ROE提升。

多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，金地延續(xù)良好的管理策略和投資布局，未來在盈利能力、營收規(guī)模等方面將有更大的發(fā)展空間，投資價(jià)值可期。

《2017-2018上市房企股權(quán)投資價(jià)值研究（A/H）》就顯示，金地排名在《2017-2018 A股上市房企股權(quán)投資排行榜》位列榜首，成為A股最具投資價(jià)值的上市房企之一。

鑒于金地基本面的不斷改善，管理層對新興業(yè)務(wù)的積極探索，多家券商給予金地“增持”評級，也佐證了金地的股權(quán)投資價(jià)值。

金地董事長凌克在致股東信中表示，金地不僅關(guān)注企業(yè)的規(guī)模增長，更看重如何在變化的市場環(huán)境中保證企業(yè)的平衡發(fā)展和股東的長遠(yuǎn)利益。

（文中觀點(diǎn)不代表本報(bào)觀點(diǎn)，不作為投資建議。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。）