共有產權房地塊流拍 表明要靠契約精神平衡各方利益

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盤和林

1月25日，位于北京郊區豐臺的兩宗共有產權房地塊因無人競標而流拍。這兩宗地塊起始樓面地價接近3.3萬元/平方米，共有產權房未來入市的銷售價格為4.3萬元/平方米。此外，房企在配建共有產權房時，還需采用裝配式建筑，這將進一步抬高配建成本。

根據各種報道綜合來看，無利可圖導致房企知難而退，是本次地塊流拍的主要原因。

共有產權房的核心在于價格與同一地段商品房相當，地方政府通過持有不同比例的產權，來降低共有產權房的購房門檻。

圖片來源：視覺中國

作為政策性住房的一種新形式，共有產權房曾被各方寄予厚望，尤其對解決“夾心層”的產權住房訴求具有積極意義。北京兩宗共有產權房地塊流拍，雖然說是土地市場主體理性競爭的結果，但也折射出共有產權房落地難的尷尬處境。

筆者認為，從國外的相關經驗來看，共有產權房本質上是在政府住房政策支持下的準市場領域和完全市場領域發揮資源配置功能，有別于針對低收入群體的純粹保障性住房，是以準市場化手段構建多層次住房的政策舉措之一。準市場領域還是要按照市場機制辦事，而不是將準市場行為異化為地方政府壟斷市場行為，否則就會出現流拍，即開發商“用腳投票”。

我們可以進一步推測，假如不能夠以市場化的思維來平衡各方利益，不僅土地拍賣環節可能出現流拍，而且購房者未來也可能會出現“以腳投票”的現象。

這也表明，共有產權住房的市場化思維就是地方政府不能既是運動員也是裁判員，而是要以市場契約精神為重，將自己放在與開發商、購房者平等的地位來設計、實施共有產權房這一制度。

共有產權房的制度設計，介于保障性住房與普通商品房之間，最大的特點是價格與同一地段的商品房相當，通過政策設計使之不易套現獲利，違規操作的風險較小，可以有效規避以前“開寶馬申請保障房”等弊端；而與普通商品房相比，由于政府持有一定的產權比例，使得特定購房對象只要支付一小部分錢就能解決住房問題，這也降低了其購房成本。

由此可見，共有產權房的定位非常清晰，就是既不符合申請保障房資格，又的確買不起商品房的“夾心層”群體，包括北京共有產權房所針對的“新北京人”群體。

經驗表明，建立一個多層次的住房體系，才是解決“居者有其屋”的最終路徑。從北京流拍的兩宗共有產權房的情況來看，地方政府存在角色定位不清的因素，比如土地起拍價和未來房價全部由當地政府說了算，地方政府按照保障房的限價思維來操作準市場的共有產權房。起始樓面地價與未來房價之間僅有1萬元，其中包括財務成本、建筑成本、裝修成本、銷售成本等，開發商“算不過數”，甚至大概率會出現虧錢，自然就不會有熱情來參與這一市場。

實際上，當前不少共有產權房在土地價格上并無多少讓利，因而最終在住房價格上也并無多大的優勢。例如本次流拍的地塊，房價限定在4.3萬/平方米，與目前周圍類似新開發的商品房價格差距在1000~2000元/平方米。

不過，正如之前所說，政策設計之初并不是在于價格讓利，而是在于通過與政府合伙購房降低購房門檻。但是假如價格沒有吸引力，還受到產權比例、產權受限等因素影響，再加上未來回購或購買普通商品房時可能還會受到限購限貸政策的約束，難保購房者不會跟隨出現“用腳投票”的情況，從而在購房者身上也出現落地難。

此外，共有產權住房的再上市，將保障地方政府的優先權，即地方政府優先回購，或共有產權的自然人向地方政府贖回政府部分的房屋所有權。在優先回購權下，地方政府擁有兩個路徑可以選擇：一是按照政府評估價，由政府回購自然人手中的房屋產權，而實際評估權則掌握在地方政府手中；二是再上市交易時，地方政府按照共有產權的比例，直接按比例分享房屋交易價款，這其中亦包括增值部分。回購價格評估如何確定，實際上也是未來可能產生分歧的地方，過低或虛高都可能存在利益輸送，最終出現變形、異化的可能性。

假如這些問題得不到很好的解決，共有產權房恐怕難以得到開發商和購房者的熱烈回應。而公共政策評價優劣的一項關鍵性指標，不在于政策本身是多么善意，而在于是否真正得到公眾的回應。具體到共有產權房，從理論的角度上講是一項非常理想的制度，但假如出現流拍的情況，顯然說明其設計還存在著缺陷，需要從可操作性的角度加以優化。

筆者以為，解決類似流拍、回購價格可能存在分歧等問題，必然需要地方政府提前完善和細化制度體系，但最關鍵還是在于理清政府與市場的邊界，一切以尊重市場契約精神為基本出發點，尤其是平衡市場參與各方如開發商、購房者的利益，否則就容易流于政府唱“獨角戲”的形式，這顯然有違共有產權房制度的初衷。（作者系中國不良資產行業聯盟首席經濟學家）