實地探訪深圳“棚改樣本”：羅湖“二線插花地”棚改項目一年內簽約超99%

每經編輯 董青枝    

每經記者 董青枝攝影報道 每經編輯 魏文藝

其實棚戶區改造在深圳真正興起，是羅湖“二線插花地”棚改項目的成功啟動。該項目2016年12月全面簽約，并成為深圳“城市管理治理年”突破口，在全國首創了“政府主導+國企服務+三房建設（安置房、保障房、人才房）”的棚改模式，目前正在建設中。

58安居客房產研究院首席分析師張波對《每日經濟新聞》記者表示，從全國來講，棚改主要針對的是城市的棚戶區、城中村和危舊房。深圳的“二線插花地”存在著建筑質量較差、產權性質混雜、配套設施不足、居住環境惡劣等諸多問題，深圳并沒有采取強拆方式而代之棚戶區改造模式，很大程度上保障了實際居住者的權益。而針對大面積歷史原因導致的違法建筑和危房的整治，“二線插花地改造整治”是個可供借鑒的案例或樣本。

                                               羅湖“二線插花地”棚戶區改造項目現場

深圳“棚改模式”成效顯現

2008年，中央啟動保障性安居工程，并將國有林區（場）棚戶區（危舊房）、國有墾區危房、中央下放地方煤礦棚戶區改造作為重要內容，全國棚改啟動。而深圳市沒有傳統意義的國有工礦棚戶區、國有墾區危房，主要為城市棚戶區。

2015年10月，深圳市住建局發布《棚戶區改造政策梳理匯編》，明確棚改范圍及深圳市棚改三年規劃與任務；2016年6月公布了《深圳市棚戶區改造項目界定標準》。

鑒于國家關于棚戶區的界定沒有統一標準，國內各城市標準也不盡相同，但大體上，城中村、危舊房和城市舊住宅區均屬于棚戶區的范疇。

根據深圳市的棚戶區改造項目界定標準，只要滿足簡易結構房屋較多、建筑密度較大、使用年限較久、房屋質量較差、建筑安全隱患較多、使用功能不完善、配套設施不齊全中的一條就可以申報棚戶區改造，不要求居住區域面積達到一定規模，不要求用地手續完備，也不要求房屋權屬清晰等。

而近日深圳住房和建設局發布了《關于加強棚戶區改造工作的實施意見（征求意見稿）》，意見稿對棚改的適用范圍、項目安置補償標準、項目實施模式、房屋征收、項目用地出讓等問題都作出了規定。其中棚改對象適用范圍由以往的使用年限在30年以上擴大到20年以上，且符合“存在住房質量、消防等安全隱患”“使用功能不齊全”“配套設施不完善”其中一個條件的老舊住宅區。

最新的意見稿還提出棚戶區改造項目的住宅部分，除用于搬遷安置住房外，應當全部用作人才住房和保障性住房；并明確棚戶區改造項目實施模式，結合深圳市實際情況，推廣“政府主導-國企實施-公共住房”的棚戶區改造項目實施模式。

關于棚改規劃，《廣東省棚戶區改造規劃（2014-2017）》提出，2014～2017年，廣東省完成棚戶區改造約16萬戶，其中深圳市棚戶區改造10789戶（套），包括華僑農場危舊房598戶，其余主要為城市更新、土地整備中涉及的住宅拆遷安置項目。2015年深圳市棚戶區改造計劃為2789套，實際計劃為3082套，其中鹿丹村片區綜合改造工程重建項目1240套，茶光地塊（西）保障性住房項目896套，鶴州工業區更新單元項目657套，華僑農場危房改造項目289套。

《每日經濟新聞》記者查閱深圳市住建局相關資料獲悉，2016年深圳棚戶區改造項目共13個，2017年計劃開工10個項目，包括京基的水貝老村舊改、羅湖“二線插花地”一期、寶城38區新樂花園和39區海樂花園改造項目等。

另外，深圳市住建局已經建立了全市2016年至2020年棚戶區改造項目庫。“十三五”期間，深圳市計劃改善約4.8萬戶居民居住環境，釋放土地配建保障性住房和人才住房5萬套、500萬平方米，解決土地歷史遺留問題用地1.5平方公里，總投資約600億元。

此外，自2014年起，廣州、深圳的棚戶區改造項目全面執行綠色建筑標準；在改造方式上，提出就地拆建、異地重建或集中安置、房屋改建三種方式。

                                                羅湖“二線插花地”棚戶區改造項目現場

探訪“二線插花地”棚改項目

最早于2005年在東北率先實施的棚戶區改造，在深圳真正興起則是羅湖“二線插花地”棚改項目的成功啟動。

記者從深圳市住建局獲悉，深圳市“二線插花地”現狀建設用地內，位于地質災害高易發區約15.6平方公里，現狀建設用地內位于地質災害中易發區約3.2平方公里。其中，羅湖“二線插花地”棚戶區改造范圍包括木棉嶺片區（含木棉嶺、木棉花、馬山、馬崗、港發、長排及臨近已批用地）、玉龍片區（含玉龍新村）、布心片區（含布心山莊東、中、西區和港鵬新村）等三個片區，總占地面積約為55萬平方米。

《每日經濟新聞》記者近日實地探訪了深圳羅湖“二線插花地”棚改項目及周邊，在布心片區隨處可見“斜坡危險，請勿靠近”的提示，棚改項目現場有多名建筑工人以及施工車輛，工地上還有未鏟平的土堆或斜坡，周邊的圍欄上張貼著“城市所需 天健棚改”等字樣的海報。

同時，在坑基支護及土石方工程的施工單位門口，還看到中國地質工程集團有限公司2018年3月所貼對對居民的《施工致歉告知》：羅湖“二線插花地”棚戶區改造工程布心片區已開始動工……因支護工程施工的特殊性及施工任務的緊迫性，難免在夜間的施工作業中對周邊居民休息造成影響……已采取一定的技術手段及實時監測等措施來控制夜間噪音值……

而緊鄰棚改項目就是羅湖棚改服務中心，附近還立有羅湖區東湖街道辦事處2016年3月8日的通告牌，上面顯示：深圳市委市政府決定對“二線插花地”棚戶區進行改造，其中，羅湖區“二線插花地”木棉嶺片區、玉龍片區、布心片區已列入改造范圍，擬進行拆除重建。通告：一、棚戶區改造片區存在嚴重安全隱患，三個片區均處于“A1-3崩塌、滑坡地質災害高易發區”……二、摸底調查工作……三、嚴禁違法搶建加建……四、不得違法轉讓房屋……五、羅湖區政府從未委托、授權或批準任何企業對該三個片區進行市場化的城市更新，請勿聽信謠言，防止上當受騙。

除此之外，記者在附近的深圳市圍嶺公園中看到搭建的羅湖棚改現場指揮部，墻體上是“一流設計 一流管理 一流施工 做成深圳市棚改樣板項目”字樣的宣傳海報。

                                                       天健棚改項目的效果圖海報

據了解，與一般的城市更新項目不同，羅湖的棚戶區改造是以“政府主導、政府投資、政府規劃”為主線，騰挪的土地資源用于建設回遷房、社會資源公共配套與保障性安居工程，不建設任何商品房。根據法定程序，深圳市天健集團已被確定為“羅湖二線插花地”棚戶區改造服務承接主體。

天健集團官網信息顯示，羅湖棚改項目規劃建設總共劃分了17個地塊：其中木棉嶺片區9個、布心片區8個，包含二類居住用地、教育設施、環境衛生設施、公園綠地、供應設施及醫療衛生等六類；玉龍片區因地處生態控制線范圍內，不建設安置房，定位為政府備用地。項目規劃主要體現生態、魅力、文化、時尚以及宜居宜業的理念，同時采用街區制、海綿城市、智慧社區、綜合管廊、綠色建筑、水資源綜合利用、再生資源利用、BIM等新興技術，打造成為現代化“人居環境示范社區”“兒童友好型社區”“綠色生態型社區”。

2017年底，羅湖“二線插花地”棚戶區的改造項目開工建設，目前，玉龍、木棉嶺、布心棚改進程順利。

據天健集團披露的信息顯示，其承接的羅湖“二線插花地”棚戶區改造項目是深圳市首個棚改示范項目，創造了一系列良好成績：不到一年時間簽約超過99%、三個月搬離9萬余人、五個月安全拆除1200多棟房屋等。

而且作為試點和示范性項目，羅湖棚改就建筑廢棄物處理體量、作業難度、技術含量等在全國范圍內都是絕無僅有的，這將成為今后棚戶區改造和市政建設生態發展新的風向標。改造完成后，羅湖“二線插花地”將一次性解決重大安全隱患，一次性補齊民生領域短板，一次性建成現代示范社區。

除了羅湖的棚改項目外，今年1月，天健棚改公司還與寶安人才安居公司共同組建的深圳市寶安安居天健棚改服務有限公司揭牌，而寶安人才安居有限公司2017年有項目6個，正在實施的寶安38區新樂花園、39區海樂花園棚戶區改造項目是寶安區首個棚改試點項目。

業內人士普遍認為，羅湖“二線插花地”等棚改項目相對一般的城市更新速度要快些。