掘金“存量時代” 城市更新成品牌房企重要業務板塊

每經編輯 每經記者 蔡雅蕓    

每經記者 蔡雅蕓 每經編輯 楊 軍

隨著我國房地產市場步入“存量時代”、宏觀調控對重點城市住宅市場不斷加深，以及一二線城市的土地資源愈加稀缺，如何就地重塑成為城市發展中的一個問題。

如今，“城市更新”日益成為挖掘城市存量土地的路徑之一。在舊城不斷更新的同時，城市風貌、樓宇經濟、生態環境、交通便利、產業升級和業態合理布局等方面都將得到提升。

4月9日，在“第二屆中國樓宇經濟成都峰會”上，全國房地產商會聯盟主顧云昌在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，資源屬性是城市更新的重點，供給側結構性改革首先是從資源配置開始，要在城市有限的資源中創造更好的生活場景。

未來地產行業需要做四件事

作為一種將城市中已不適應現代化城市社會生活的地區作必要的、有計劃的改建活動，“城市更新”在如今存量地產時代開始發光發熱。

城市更新研究院院長陳方勇認為，城市更新都是針對存量物業，是對一些老舊物業的改造，原來房地產領域里的業態在城市更新中依然存在。城市更新中原來存在的商業、產業、辦公、居住會以新零售、聯合辦公、長租公寓等另一種業態存在。

陳方勇說，目前城市更新發展經歷了四個階段：城市更新1.0階段，給低效的資產賦魅，如商業業態的置換；城市更新2.0階段，給冰冷的空間加溫，如聯合辦公中體現了更多的人文關懷；城市更新3.0階段，給空間的用戶賦能，如企業通過城市更新項目獲得更多機遇；城市更新4.0階段，讓空間的邊界硅化。

目前，國內一些重點城市的更新項目已起步。如北京、上海、廣州和深圳等一線城市相繼出臺了城市總體規劃和城市更新行動計劃。

據了解，城市更新項目已相繼成為萬科、華潤、恒大、碧桂園、招商、中海、保利等品牌房企的重要業務板塊。

陳方勇也認為，未來地產行業要做四件事，即資產并購、城市更新、資產管理和資產證券化，也就是地產大資管時代。

城市更新考驗房企綜合能力

顧云昌認為，“現在不少地方進行城市更新，城市更新最主要有兩個目的，一是產業升級，把低效率的土地置換出來，就是置換成更加高效的產業來使用；二是通過置換來創造更好的人居環境。在下一個更新中，如何讓單棟樓宇和集群的資源配置更加合理，更加符合市場需求，同時更加符合市場水平，這是未來要優化的方向。”

在顧云昌看來，過去樓宇經濟一般指寫字樓，但現在包括CBD、總部基地、購物中心、產業園區、特色小鎮、田園綜合體，以及長租公寓等，都屬于樓宇經濟的范疇。

在有限的城市資源中，樓宇經濟發展是基于城市更新基礎之上的。對房地產企業而言，城市更新更考驗房企的綜合運營能力，除了對老舊建筑的硬件、外觀進行改造外，對產業導入、產業布局、生態環境、人文理念等方面，都需有更全面的把握能力。

顧云昌對《每日經濟新聞》記者說，“城市更新是一個系統的概念，是以產業為先導，以集約型利用土地為主要目標，同時改善城市人居環境。在供給側結構性改革下，要調整產業結構，就要調整用地結構，調整城市的布局結構，必然涉及到城市更新，城市更新要保持城市的風貌、生態環境、交通的改善、各種業態的合理布局，大量建設用地要在城市中發掘，既調整了產業結構，又使經濟產生新的動能。”

此外，顧云昌在接受《每日經濟新聞》記者采訪時還表示，目前城市更新主要有兩種模式，一是以市場主導、政府引導，即開發商介入前期溝通，以市場化的方式進行拆遷、賠償、安置等工作；二是政府主導、市場居后，即由政府出面進行相關工作，然后對土地進行公開出讓。其中，第二種模式主要用于棚改項目中，但在深圳這樣的一線城市，主要還是以市場化的方式操作為主，市場化模式也會成為城市更新項目的主要運作模式。