北京多校劃片城區范圍擴大 學區房市場變數未定

“不確定多校劃片政策具體會怎么推行，現在買學區房風險太大，還是要等政策明朗些再做決定。”5月1日，在一個名為“北京學區房”的QQ群中，一位家長在回答多校劃片政策下是否購買學區房的問題時，表達了自己的疑慮。

除了關于是否購買學區房的討論外，北京各區多校劃片政策的異同以及學區房市場的未來變局，也成為群里家長近幾日議論的焦點。

4月底，北京市多個城區集中發布了2018年北京各區幼升小政策，其中，東城、海淀、豐臺等城區都增加了關于多校劃片政策的表述，多校劃片入學漸成趨勢。

目前，北京各區多校劃片政策的具體實施細則尚未出臺，學區房市場的走向變數未定。

多校劃片成趨勢

劃片入學是一項與義務教育階段就近入學政策相配套的措施，單校劃片是劃片入學政策的初始形式。近幾年，由于學區房市場“高燒不退”，教育部門提出了2.0版本的“劃片入學”政策——多校劃片，即一個小區對應多所學校。

教育部門試圖通過提高教育資源與房產對應關系的模糊性，降低家長購買學區房的期望值，進而避免學區房的過度炒作。

今年2月底，教育部在2018年中小學招生入學工作的通知中表示，在教育資源配置不夠均衡、擇校沖動強烈的地方，需積極穩慎推進多校劃片。

去年開始，北京市朝陽區便開始試行多校劃片政策，但實際的落地范圍僅限于朝陽部分學區的個別學校。今年開始，北京施行多校劃片政策的城區范圍將進一步擴大。

西城、海淀、東城是北京學區房三大熱點區域，三區教委均在4月底公布的2018年義務教育階段入學政策中，不同程度地表示將逐步推進多校劃片的幼升小入學方式。

在2018年義務教育入學政策中，西城區教委表示，在對應的學位不足時，可以在所在學區或鄰近學區內“多校劃片”。這意味著西城區今年仍將以“單校劃片”為主，優先保障順位靠前家庭的單校劃片權利，但在此基礎上，將穩步推進多校劃片政策。

相比于措辭謹慎的西城教委，海淀區則對多校劃片政策進行了明確表述，并給出了時間表。自2019年1月1日起，在海淀區新登記并取得房屋不動產權證書的住房用于申請入學的，將不再對應一所學校，而是實施多校劃片。

從設置的緩沖期來看，東城區改革的步子顯得更為急切。在2018年義務教育入學政策中，東城區明確提出，入學登記的實際居住房屋不動產權證書為2018年6月30日后取得的家庭，自2018年起，將通過電腦派位的方式在東城區內多校劃片安排入學。

每年3-5月是學區房換買的高峰期，買房家庭的過戶周期一般在4-6月，這也意味著部分購買學區房不久的家庭，可能會出現買房時是單校劃片，過戶后則需面對多校劃片政策的現象。

北京東城區教委工作人員告訴經濟觀察報，之所以推進多校劃片政策，是因為一些熱門片區熱門校的學生人數過多，難以完全安排入校。多校劃片將優先在同一個學區內進行，即一個學區對應多所小學，居住在學區內的適齡兒童可能通過電腦派位的形式分到學區內任意一所小學就讀，這項政策將從今年開始實行。

遏制學區房炒作是北京推進多校劃片城區范圍的初衷。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示：“過去學區房價格暴漲，惡化了人們對房產市場的印象。多校劃片政策能夠規范市場交易、凈化市場環境，總體而言有較為積極的意義。”

為了防止教育資源與房產進一步捆綁，多校劃片或將成為各省會城市未來的教改方向。嚴躍進認為，北京及各省會城市未來可能將大力推進類似的教育解綁政策。除了多校劃片的概念更加清晰外，在租賃入學方面，這些城市也將會有更多的調整和改革。

學區房市場變局

多校劃片政策管控下，一個小區對應一所學校的單校劃片機制將被打破。但學區房熱能否降溫則取決于未來政策的實際落地情況，以及落地城區的教育均衡程度。

嚴躍進分析，多校劃片政策的落地可能導致學區房價格上漲乏力，天價學區房的現象有所減少。其中，“老破小”的學區房或將因為學區價值的減弱而轉手困難，“尤其是一些過道房或者戶型不佳的學區房，未來會面臨轉手的壓力。”

但他同時認為，在短時間內，學區房價格整體大幅下降的可能性不大。“雖然多校劃片削弱了學區房的價值，相比于其他方式，買學區房進入名校仍然是概率最大且最穩妥的途徑。在這種市場心理下，家長們還是會認可學區房的概念。”

目前，海淀、東城等城區尚未給出多校劃片政策的操作細則，具體的“多校劃片”概念仍處于模糊地帶。“片區”究竟指“城區”還是“學區”？多校劃片入學是以電腦派位優先還是以順位排序為主？此類問題尚未有明確的官方解釋。而政策的實際落地情況將是北京學區房市場走向的最大變數。

海淀萬泉河學區的鏈家房產中介劉明俊告訴記者，海淀區的多校劃片政策細則還沒有出來，能不能完全落地并不清楚，未來學區房價格的走勢現在還很難預測。“去年朝陽區也有類似的政策，但最后只在一些不是很好的學校中間推行。”

去年4月底，朝陽教委曾在《2017年朝陽區義務教育入學政策》中推出一項政策，規定2017年6月30日之后，在朝陽區新購置的房屋，無論新房還是二手房，均參與多校劃片。但今年該區的入學政策中則刪去了這一政策。

除了政策落地情況不定外，教育資源均衡程度也將影響未來學區房市場的走向。海淀、東城盡管均為學區房熱點區域，教育資源分布結構并不相同，學區房市場受影響程度也將存在差異。

劉明俊認為，如果政策按預期落地，下半年海淀學區房成交量可能會上升。他解釋，海淀區教育資源不均衡，教育高地和教育洼地都很明顯。2019年1月1日后，新購買的學區房將實行多校劃片政策，一部分已購買學區房的家長可能會因為擔心價格下跌，今年下半年拋售學區房，另一部分家長可能會選擇趕在新政來臨之前，加快學區房的購入步伐。

而對于教育資源相對均衡的東城區，多校劃片政策對學區房市場的影響或低于預期。“在一些教育資源豐富且相對均衡的區域，多校劃片政策的意義不是很大。”嚴躍進表示。

劉明俊向記者分析：“東城區學校總體的質量還算均衡，如果是學區內多校劃片，對學區房的影響不會特別大，因為學校普遍教學質量較高，家長不用擔心被派到特別差的學校。”

在多校劃片政策下，不論是海淀區，或是東城區，教育資源更為均衡的學區將受到家長的青睞。“畢竟在學校質量比較均衡的學區，派位入學的保險系數會更大一些。”劉明俊表示。

（來源：經濟觀察報 記者：吳秋婷）